Фз 214 последняя. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Какие были внесены изменения

Федеральный закон РФ №214 регламентирует отношения сторон, участвующих в долевом строительстве: застройщика и покупателя (дольщик) .

А механизм реализации квадратных метров в новостройке - договор долевого участия (ДДУ).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

ФЗ №214 был принят в 2004 году. До принятия закона застройщики начинали возводить объект сразу, получив доступ к участку. Документы оформлялись по ходу работы, квартиры поступали на реализацию на ранней стадии строительства, так как необходимо было финансирование на постройку здания.

Стоимость квадратного метра была ниже, чем цена на вторичном рынке жилья. Все это делало покупку помещения в новостройке выгодным мероприятием. Но приобретение сопровождалось рисками для покупателя.

Права граждан не были защищены, недобросовестные фирмы пользовались этим, получая с покупателей деньги, через фиктивные компании выводили их в свободные зоны и объявляли себя банкротами.

С принятием ФЗ №214 приобретатели могут вздохнуть свободнее. Закон гарантирует защиту интересов и имущества граждан при участии в долевом возведении зданий. Закон защищает права покупателей, но не гарантирует окончательное строительство объекта и передачу жилой площади в их собственность.

Гарантии закона применимы к дольщикам, подписавшим ДДУ. ФЗ №214 исключает мошенничество со стороны застройщиков. Статья 3 этого закона запрещает строительной компании заключать соглашение ДДУ если:

• Не получено разрешение на постройку объекта;
• Не опубликована и не представлена проектная декларация;
• Отсутствует госрегистрация права собственности на землю под строительство или договор аренды/субаренды.

При банкротстве организация не имеет права оставить дольщиков с пустыми руками. Согласно статье 13 ФЗ №214 у участников долевого договора, с момента его регистрации, в залоге находятся:

• Участок земли, принадлежащий компании;
• Многоквартирный объект на этом участке.

Недостроенная недвижимость выставляется на торги для выплаты долга предприятия-банкрота.

Для безопасности денежных средств покупателя в законе прописано условие аккредитив - счет в банке, на него вносятся деньги перед регистрацией жилья. Чтобы организация смогла воспользоваться средствами, она предъявляет зарегистрированный документ долевой сделки.

ДДУ ФЗ №214 – на что обратить внимание?

Единого образца для соглашения ДДУ нет. Условия разные, поэтому шаблон отсутствует. Перед подписанием следует обратить внимание на:

1. Четкий срок сдачи возведенного объекта - день, месяц, год. Дата окончания строительства не может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке;
2. Данные о сроках уплаты, цена за квадратный метр жилплощади;
3. Наличие гарантийного срока на объект;
4. Месторасположение квартиры в здании - этаж, номер помещения, квадратура, количество комнат.

Если полученная жилая площадь отличается метражом в большую сторону от ранее запланированных параметров по результатам обмера, то покупателю придется доплачивать за эти метры. Чтобы этого не допустить, прописывается пункт об изменении площади и об ответственности компании за нарушение.
На случай суда в договоре прописывается город, удобный дольщику для разбирательства в арбитраже.

Какие изменения были в ФЗ №214 за время его действия?

ФЗ №214 за время своего действия претерпел несколько изменений, одобренных в 2012 году. В законе появился один из главных пунктов: методы обеспечения обязательств застройщиком.

Обязательства строительной компании обеспечиваются поручительством банка. Финансовое учреждение должно удовлетворять требованиям:

1. Банковская деятельность - от 5 лет;
2. Действующая лицензия на осуществление банковских операций;
3. Уставные средства - от 200 млн рублей;
4. Собственные капитал - от 1 млрд рублей.

Как способ обеспечения обязательств - заключение фирмой соглашения страхования гражданской ответственности. Страховая должна работать не менее 5 лет с уставными средствами от 120 млн рублей и собственным капиталом от 400 млн рублей.

В случае нарушения предприятием договора им возмещаются убытки, выплачивается , возвращаются денежные средства дольщику.

Какую ответственность сторон предусматривает Федеральный закон №214?

Благодаря закону у покупателей есть гарантия сохранения финансов, вложенных на начальной стадии строительства. Но ФЗ №214 защищает и права застройщика. Если покупатель нарушает пункт соглашения по внесению средств, то он выплачивает неустойку от 1/300 ставки рефинансирования за день просрочки.

Многие строительные компании привлекают финансы дольщиков на окончательном этапе возведения здания. За счет этого у покупателя сводится к минимуму риск проблем при приобретении жилья. Но в этом случае цены на квартиру выше, чем на этапе начала строительства, квадратные метры по стоимости приближаются к рыночной цене готовой жилплощади.

При составлении лучше воспользоваться помощью квалифицированного юриста. Застройщик может внести в соглашение невыгодные условия для дольщика. Специалист может помочь разобраться в тонкостях документа. И если после проверки приобретатель не согласен с каким-либо пунктом, то он вправе потребовать от компании изменить договор.
Перед подписанием соглашения необходимо:

• Изучить деятельность и отзывы о строительной организации;
• Проверить дату регистрации компании, ее историю;
• Проверить отсутствие иска о признании фирмы банкротом.

Какие положения Федерального закона №214 являются самыми важными?

Соглашение ДДУ - гарантия, защищающая покупателей от нечестной деятельности застройщика. ФЗ №214 выделяет основные моменты при заключении документа:

1. Подписание договора осуществляется после получения и регистрации строительной компанией права собственности на землю или ее аренду, где будет возводиться новостройка.
2. Застройщик обязан за 14 дней опубликовать в СМИ, интернете информацию о проекте будущей постройки.
3. ДДУ обязателен к регистрации. Это дает гарантию на отсутствие двойной продажи жилья.
4. При просрочке или затягивании сроков сдачи объекта организация выплачивает штрафы, неустойки, прописанные договором.
5. При обнаруженных строительных дефектах во время , предприятие обязано устранить недочеты безвозмездно своими силами. Или уменьшить стоимость квартиры, сумма равная для устранения недостатков.

От каких возможных рисков ФЗ №214 не защищает дольщиков?

Федеральный закон №214 защищает права дольщиков, и единственная проблема для них - банкротство фирмы. Но даже при действующем законе недобросовестные компании обходят многие положения.

Строительные организации часто проводят различные рекламные акции и скидки на покупку квартиры. Потенциальные покупатели не интересуются, по какой схеме работает застройщик. Если компания ведет свою деятельность не в соответствии с законом, то приобретение жилой площади может обернуться риском.

Недобросовестные корпорации начинают строительство до момента получения права собственности на участок, опубликования проекта и других аспектов. Это оборачивается для покупателя в лучшем случае - затягивание сроков возведения объекта, в худшем - судебные разбирательства, связанные с незаконной постройкой.

Риск с приобретение квадратных метров связан и с двойной продажей помещения. Закон гарантирует невозможность двойной реализации квартиры. Но некоторые застройщики затягивают процесс регистрации соглашения ДДУ, дольщики успевают выплатить большую часть стоимости жилья, а компания незаконно продать квартиру еще раз.

Надежная строительная организация не должна препятствовать регистрации договора и обязана представить дольщику документы.

Дефекты новостроя - риск, от которого закон не защищает в полной мере. Некоторые фирмы намеренно сокращают расходы на материалы, присваивая финансовую разницу себе. По закону строительная организация обязана устранить все недочеты или выплатить неустойку для их исправления. Но на практике цена на жилплощадь к моменту ее приемки возрастает, поэтому покупатели соглашаются на дефекты, чтобы не потерять прибавочную стоимость в денежном плане.

В случае обнаружения недочетов, если фирма не стремится исправлять их или шантажирует увеличением сроков строительства, дольщик имеет право подать иск в суд для расторжения документа и взыскать сумму, выплаченную им на момент составления ДДУ.

При любой схеме приобретения жилья есть риски, но договор ДДУ, опираясь на ФЗ №214, дает большую гарантию на их отсутствие. Покупая квартиру в новостройке лучше заранее узнать о деятельности застройщика, изучить их документацию (строительная компания не должна препятствовать этому), ознакомиться с прошлыми проектами организации.

Безопасность потенциального покупателя обеспечивается им самим.

Покупка нового жилья – всегда большие затраты, будь то приобретение недвижимости на вторичном рынке или же участие в долевом строительстве. И в первом, и во втором случае есть свои несомненные плюсы и, конечно же, подводные камни.

Долевое строительство. Что это?

Долевое строительство — это особая форма инвестиционной деятельности, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан (реже – организаций) для возведения того или иного объекта недвижимости.

Люди, которые вложились в данный процесс, автоматически становятся участниками долевого строительства или дольщиками. И между компанией-застройщиком и ними заключается , а строительство объекта осуществляется на его основании.

В упрощённом виде процесс долевого строительства выглядит так:

• Застройщик арендует/покупает участок под строительство недвижимости.
• Заключается договор долевого участия с дольщиками.
• Дольщики в рассрочку выплачивают оговоренную стоимость их доли в недвижимости.
• После сдачи объекта в эксплуатацию жильё переходит в собственность участникам долевого строительства.

Александр Марущенко Старший юрист

Важно изначально не ошибиться в выборе застройщика, чтобы потом не пришлось считать неустойку и требовать возврат своих денежных средств. Внимательно отнеситесь к , которые предоставляет застройщик. В собственности ли у него земля под застройку или в аренде? Есть ли гарантии банков? Каждая мелочь может рассказать больше, чем отдел продаж у застройщика. Для них главное продать, что вы получите потом — не их дело.

Участники долевого строительства

При осуществлении долевого строительства в процессе участвует сразу несколько сторон. Разберёмся, кто участвует в нём, и кто может выступать в роли каждой из сторон.

• Первая сторона – это застройщик. Им является некое юридическое лицо, которое может существовать в любой организационно-правовой форме. Это лицо обладает правом на какой-то земельный участок (либо законно арендует его) и занимается привлечением денежных средств участников долевого строительства для того, чтобы построить на этом участке какие-то объекты недвижимости – обычно многоквартирные дома.

Застройщик действует в рамках соответствующего законодательства и имеет все необходимые разрешения на строительство. Застройщик должен предварительно опубликовать в СМИ проектную декларацию, чтобы иметь возможность осуществлять строительство.

• Дольщик – это, соответственно, участник долевого строительства, человек, который решил принять в этом строительстве непосредственное финансовое участие. Обычно это физическое лицо, но в отдельных ситуациях оно может быть и юридическим.

Дольщик предоставляет застройщику необходимые денежные ресурсы, которые идут на строительство недвижимости – и претендует на дальнейшее право собственности относительно этого жилья. Если говорить проще, то дольщик является инвестором, который вкладывается в строительство на основании специализированного инвестиционного договора – .

Отношения и права сторон регулируются договором, а также законодательно, . В договоре, который заключают участники, чётко и недвусмысленно указываются следующие вещи:

• Объект договора, который определяется в проектной документации и в дальнейшем передаётся дольщику.

• Цена объекта, а также условия и порядок её уплаты.

• Сроки, когда объект договора будет введёт в эксплуатацию и передан дольщику.

• Прочие аспекты отношений между двумя сторонами.

Многие аспекты отношений регулируются именно законом, в частности, ставит достаточно жёсткие требования к соблюдению сроков завершения работ.

Если их соблюдения не произойдёт, то дольщик вправе .

То же может произойти при нарушении качества строительства и ряде других ситуаций. Также дольщик имеет право на получение максимально полной и достоверной информации об объекте строительства.

Объект долевого строительства

Рассмотрим, какие именно объекты являются объектами долевого строительства.

Если следовать закону, объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в каком-либо объекте недвижимости (преимущественно в многоквартирных домах), которое подлежит передаче дольщику после того как было получено разрешение на ввод недвижимости в эксплуатации.

Данный объект непременно строится с привлечением денежных средств дольщиков. То есть, проще говоря, почти что любое помещение, в том числе входящее в состав любого иного объекта недвижимости может быть объектом долевого строительства.

Риски долевого строительства — на что обратить внимание

Долевое строительство может быть выгодным и защищённым с точки зрения законодательства, но это не отменяет определённые риски, которые ему присущи. В первую очередь это недобросовестное поведение с стороны застройщика.

Он может прибегать к различным схемам сомнительной легальности. Многие из них просто незаконны, многие осуществляются при помощи различных «дыр» в законе, который, кстати, многие юристы и по сей день считают достаточно неоднозначным. См. .

Вот несколько вариантов, как дольщик может быть обманут:

• Может быть осуществлена двойная продажа прав на одну и ту же квартиру сразу нескольким дольщикам.

• Застройщик может попросить заключить предварительный договор , который не влечёт за собой никаких обязательств по строительству. Застройщик может пообещать заключить основной договор купли-продажи по завершении строительства объекта недвижимости, но в итоге может и не осуществить это.

• Застройщик может попросить купить у себя вексель, вместо заключения основного договора. Вексель имеет юридическую силу, но не даёт прав на квартиру. Также, при банкротстве застройщика, не будет представляться возможным вернуть даже деньги.

• Многоквартирный дом может быть построен на земельном участке, предназначенном для индивидуального строительства – в итоге такой объект недвижимости может быть даже снесён по решению суда.

Не исключено появление в будущем новых серых схем, которые также будут подвергать опасности успешное приобретение недвижимости.

Александр Марущенко Старший юрист

ДУ — это способ решить жилищные проблемы граждан с помощью финансирования строительства за счёт собственных средств.

Таким образом можно купить квартиру примерно на 1/3 дешевле, чем аналогичную, но уже готовую.

Способы покупки жилья

Плюсы для дольщика в том, что он:

Отрицательные стороны:

Видео: все о договоре участия в долевом строительстве

Правовые акты

Основной нормативный документ, который регулирует долевое участие граждан в строительстве жилья — это .

Этот закон регламентирует:

Отношения между строительной компанией и дольщиком регулируются договором долевого строительства.

Точный срок	когда застройщик передаст право собственности на построенный с помощью инвестиций дольщика объект недвижимости
Договор нужно обязательно	в Росреестре
Только с этого момента	все положения соглашения вступают в законную силу
Он должен содержать в себе сведения	о покупаемом объекте недвижимости, а именно: Описание в соответствии с проектной документацией. Цену договора, а также порядок и сроки её уплаты. Гарантийный срок на объект долевого строительства. Способы обеспечения строительной компанией обязательств по соглашению.

Если в ДДУ отсутствует хотя бы одно из вышеизложенных положений, он считается недействительным.

Долевое участие в России

В упрощённом виде процесс выглядит следующим образом:

Если несколько вариантов замены долевого участия другими, менее рискованными способами покупки жилья.

В строительстве дома

Участие может осуществляться по следующим принципам:

100% предоплата	цена купленной квартиры не может быть изменена застройщиком в случае инфляции или других экономических катаклизмов. Как правило, всю сумму вносит банк, а дольщик выплачивает банку . За покупателем закреплена определенная квартира конкретной площади
Поэтапная выплата	обычно кредит предоставляет сам застройщик. Это выгоднее, чем брать в банке. Но стоимость жилья может измениться в ту или иную сторону. За клиентом закреплена неопределённая квартира конкретной площади
Зачетом имеющейся у дольщика собственности	в соглашении указывается, что у дольщика есть недвижимость определённой стоимости (определяется ). Также будет указана часть цены купленного жилья, которая оплачивается не деньгами, а имеющейся недвижимостью. Оставшаяся часть погашается дольщиком либо полностью, либо по частям

Заключение договора

В ст. 4 Закона № 214-ФЗ сказано, что ДДУ вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В соглашении обязательно должна содержаться следующая информация:

Предельно точное	и достоверное описание объекта недвижимости, который следует передать
Цена договора	она должна быть указана с учётом валюты. Если она указывается в иностранной валюте, то необходимо обратить внимание на курс, по которому будет выплачиваться
Сроки и порядок уплаты	если происходит выплата в рассрочку, то должен прилагаться график платежей
Точный срок, когда объект будет передан в собственность дольщика	не обязательно указывать конкретное число, но месяц и год должны быть определены точно
Сведения о гарантийном сроке	на данный возводящийся объект недвижимости
Информация о том	как застройщик обеспечивает выполнение своих обязательств по данному договору
Права и обязанности	каждой стороны
Ответственность	за неисполнение условий соглашения

Без этой обязательной информации ДДУ считается недействительным.

Государственная регистрация

Такие полномочия возложены на Росреестр.

Для оформления и дольщик, и застройщик должны предоставить документы.

От дольщика требуются:

1. Заявление на госрегистрацию.
2. Сам договор.
3. заявителя и копии нескольких страниц.
4. Договор права требования. Этот документ представляется только в том случае, если жильё покупается с помощью кредитных средств.
5. супруга заявителя на совершение сделки.
6. . Он может потребоваться в некоторых случаях.
7. Документы с подробным описанием покупаемого объекта недвижимости. Этот документ нужно взять у застройщика.
8. об оплате пошлины.

Застройщик представляет:

• такое же заявление;
• свидетельство о застройщика в качестве юрлица;
• учредительные документы;
• действующее разрешение на строительство;
• объекта недвижимости, который будет создаваться (или уже строится) совместно с инвестициями граждан.

Договор должен быть зарегистрирован в сроки, установленные :

Страхование ответственности

Недобросовестный застройщик

В соответствии с действующим законодательством, если девелопер не выполняет свои обязательства, то дольщик может:

Начисление неустойки

Она может быть стребована с застройщика:

Размер неустойки за каждый день просрочки не может превышать 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора на день возникновения просрочки.

А так как стороной по соглушению выступает физическое лицо, размер неустойки удваивается.

Подача искового заявления

Многие из нас наслышаны о долевом строительстве, хотя порой мы даже не понимаем, что означает этот термин. Обычная купля-продажа предполагает полную передачу денежных средств от покупателя к продавцу, после чего владелец жилплощади меняется. В случае же долевого строительства, покупатель приобретает квартиру «на картинке», потому что ее еще нет. Страшно, опасно? ...

Для возмещения затрат при строительстве многоквартирных домов, застройщики привлекают денежные средства граждан, обеспечивая им в результате долю в будущей недвижимости. Для урегулирования взаимодействия строительных компаний и лиц, вкладывающих деньги, с целью приобретения доли в жилищном комплексе, было принято соответствующее законодательство

Что представляет собой закон?

Федеральный Закон № 214 регламентирует взаимоотношения физических и юридических лиц, связанных с привлечением денег для строительства недвижимости. Лица, чьи денежные средства привлекаются для строительных работ, приобретают право общей долевой собственности в возводимом жилом доме или другом недвижимом объекте. Закон также гарантирует защиту прав и интересов всех, кто является участником долевого строительства.

Текущее законодательство допускает привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, которые находятся только на стадии строительства, в следующих случаях:

• При составления договора на участие в долевом строительстве;
• На основании специальных жилищных сертификатов, которые закрепляют за гражданами право на долю в строящейся недвижимости. Эти документы выдаёт застройщик, владеющий или арендующий земельный участок, на котором ведётся строительство, и обладающий разрешением на соответствующие работы;
• Жилищно-строительными кооперативами, деятельность которых регламентируется соответствующим законодательством.

ФЗ-214 запрещает привлекать деньги граждан на строительство на основаниях, нарушающих или обходящих вышеперечисленные требования. Если с гражданином была заключена сделка, нарушающая обязательные предписания, он может расторгнуть её, обратившись в судебную инстанцию с соответствующим исковым заявлением.
Лица, которые привлекают денежные средства граждан для возведения недвижимости в нарушение предписанных правил, несут ответственность согласно статье .
Данное законодательство регламентирует отношения при строительстве многоквартирных домов, а также жилых зданий блочного типа, состоящих из более чем трех блоков. ФЗ-214 не распространяется на юридические лица и индивидуальных предпринимателей, которые занимаются инвестициями в возведение недвижимости и не связанных договором о долевом строительстве. Указанные отношения регламентируются и

Федеральный закон № 214 был принят Государственной думой в третьем чтении 22 декабря 2004 года и одобрен Советом Федерации 24.12.2004. Закон был подписан президентом и вступил в силу 30 декабря 2004 года.

Какие были внесены изменения?

Последние изменения в статье 9 , о порядке расторжения договора, произошли 03.07.2016, посредством Федерального Закона № 304-ФЗ. Редакция коснулась пункта 1.1 , предусматривающего случаи расторжения контракта лицами, являющимися участниками долевого строительства. Была переписана 2-я часть данного пункта. Она предусматривает возможность расторжения договора при существенных изменениях планировки жилого дома, которые при этом изменяют указанную в документах жилплощадь выше допустимого значения (5%). Этой же правкой были внесены изменения в пункт 1.2 , гласящий следующее: участник долевого строительства не может в одностороннем порядке расторгнуть договор с застройщиком, если тот выполняет все предписанные обязательства и не нарушает постановлений текущего законодательства.

Изменения в статье 6 , регулирующей сроки передачи жилья от застройщика участнику долевого строительства, были внесены № 304-ФЗ от 03.07.2016. Пункт 2 , в изменённом виде предусматривает, что застройщик, в случае нарушения установленных сроков сдачи строительства, должен выплачивать участнику доли неустойку. Если участником является гражданин (физическое лицо), тогда размер неустойки увеличивается вдвое. При нарушении установленных сроков передачи по вине гражданина, вследствии уклонения от подписания передаточных актов, застройщик освобождается от обязательства выплачивать неустойку.

Изменения в статье 7 , предусматривающей гарантии качества, были совершены постановлением Федерального закона № 304-ФЗ от 03.07.2016. Редакция коснулась пунктов 1.1, 6, 7 и 8 . Содержание данных пунктов статьи следующие:

• Пункт 1.1 обязывает застройщика передать участнику строительства инструкцию по эксплуатации объекта, в которой содержится информация о правилах и условиях правильного и безопасного использования объекта, о сроках пользования и входящих в него частей: отделки, инженерных систем, конструкций и прочего, с описанием их характеристик и условий эксплуатации.
• Шестой пунк т текущей статьи предусматривает право участника подавать в суд иск или направить застройщику требование, если в течение гарантийного срока были выявлены дефекты строительства. Застройщик обязан устранить найденные недостатки в согласованный срок, в противном случае, участник вправе обращаться в судебную инстанцию.
• Пункт 7 снимает обязательства с застройщика исправлять найденные в течение гарантийного срока дефекты, если он сможет доказать, что их повреждения являются следствием их нормальной эксплуатации или результатом неправильного использования, а также ненадлежащего самостоятельного ремонта.
• Восьмой пункт статьи 7 обязывает застройщика выплачивать неустойку гражданам, которые приобрели недвижимость в целях проживания, если выявленные дефекты не были устранены в срок, а также предусматривает порядок расчёта размера пени.

Статья 5 , устанавливающая порядок расчёта цены договора, была изменена 29.07.2017 постановлением № 218-ФЗ. Редакция коснулась пункта 1 . Таким образом, цена договора определяется как произведение цены общей площади помещения и общей площади объекта строительства. Если к жилому помещению примыкают веранды, балконы, террасы и прочее, считается общая приведённая площадь помещения с понижающими коэффициентами, которые устанавливаются Минстроем России.

Последние изменения статьи 19 , регламентирующей проектную декларацию, состоялись 29.07.2017 в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ, которые коснулись пунктов 2 и 6 .
Пункт 2 предусматривает, что до заключения договора между застройщиком и участником долевого строительства необходимо направить проектную декларацию недвижимого объекта в компетентный орган исполнительной власти для утверждения. Для оперативного проведения данной процедуры следует заполнить соответствующую форму проектной декларации на установленном компетентным органом сайте и использовать электронную подпись для идентификации застройщика.

Шестой пункт обязывает застройщика оперативно и регулярно вносить изменения в проектную декларацию на своём официальном сайте, а также в течение пяти дней отправлять изменённый вариант декларации в уполномоченное ведомство.

Последним изменением статьи 4 , устанавливающей правила оформления договора участия в долевом строительстве, которое состоялось 29.07.2017, было отмена пункта 2 , о чём указано в Федеральном законе № 218-ФЗ.

Скачать действующую редакцию ФЗ 214

Действующая редакция Федерального закона 214 об участии в долевом строительстве с учётом всех последний изменений относится к 29 июля 2017 года.

Привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилых домов и других объектов недвижимости, а также возникновение у участников процесса права собственности на такие объекты регулируются специальным федеральным законом № 214 . В нем также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества соинвесторов.

Гарантии закона распространяются на тех дольщиков, которые заключили договоры участия в долевом строительстве (ДДУ).

Таких гарантий несколько:

• Исключение возможности мошенничества, при котором с граждан собирают деньги на строительство несуществующих объектов. Для этого статьей 3 закона № 214-ФЗ застройщику запрещено заключать с гражданами ДДУ до:
• получения разрешения на строительство,
• опубликования, размещения и/или представления проектной декларации,
• государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды этого участка).
• Исключение возможности «двойной» продажи квартир. Ст. 4 закона № 214-ФЗ предусматривает заключение ДДУ в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации и только с момента такой регистрации считается заключенным.
• В случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщик не сможет оставить соинвесторов ни с чем. Согласно ст. 13 закона № 214-ФЗ у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге:
• земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка),
• и строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости.

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации. В Москве эти функции возложены на структуру Комплекса градостроительной политики и строительства - Москомстройинвест .

Решение о распределении квартир принимается на общих собраниях правления ЖСК. При этом нередки случаи, когда в строящемся доме квартир планируется в разы меньше, чем самих пайщиков, профинансировавших эту стройку, и те пайщики, которые вступили в кооператив последние, могут получить квартиру в числе первых.

Привлечение денежных средств граждан для строительства в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) гарантированной защиты прав их членов как участников долевого строительства не предусматривает. Деятельность ЖСК и ЖНК регулируется положениями Жилищного кодекса РФ и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» соответственно.