Предварительная оценка ситуации. Покупка квартиры: какие вопросы нужно задавать продавцу? Что надо спрашивать при покупки авто

Все статьи

Покупка авто с пробегом - ответственный шаг, и, чтобы не купить привлекательный кузов с умирающим мотором и разлагающимися порогами, важно грамотно задавать вопросы продавцу авто. Владелец, имеющий за плечами не одну сделку купли-продажи б/у авто, быстро распознает новичка, поэтому на встречу следует приходить подготовленным.

Екатерина Липатова, редактор автомобильного портала Careta. info:

«Во-первых, досконально изучите модель, которую собираетесь покупать - вам должны быть известны ее «болячки». Узнать о них можно с помощью сервиса «Автокод». По гос. номеру или VIN вы получите полную историю автомобиля: данные ПТС, пробег, участие в ДТП, наличие ограничений ГИБДД, данные ОСАГО, таможенную историю, историю штрафов, тех. осмотры и другое.

Внимательно изучите комплектацию, дополнительное оборудование, отзывы и характеристики. Например, если в комплектацию модели входили кожаные кресла в салоне, а вы перед собой видите ткань - это повод задать вопрос продавцу автомобиля: ему неудобно ездить на коже (зачем тогда покупал?) или новыми креслами он скрывает возраст автомобиля?

Если в Сети, на автопорталах и в блогах пишут, что выбранная вами модель «жрет» масло, а владелец уверяет, что заливает новое каждые 15 000 км, то задумайтесь: что не так с машиной, пробегом или продавцом.

Во-вторых, при покупке б/у автомобиля знайте, что продавец будет вам врать. Ответы на большинство вопросов, скорее всего, будут не достоверными, но вы сможете распознать это, если будете подготовлены и подкованы».

Используйте подготовленный сервисом «Автокод» список вопросов при покупке б/у машины:

• Продавец - первый владелец автомобиля? Если это так, то на руках у него должны оказаться подтверждающие документы и сервисная книжка (пусть даже не заполненная в последние годы эксплуатации).
• Какой год выпуска машины? Часто автомобили, выпущенные с конвейера еще летом, продаются в салонах уже в начале следующего года. Например, автомобиль, у которого дата производства согласно ПТС - август 2008 года, может быть продан в феврале 2009. Нечестные продавцы могут спекулировать этой разницей в свою пользу, указав в объявлении дату покупки машины, а не фактический год производства. При покупке авто с пробегом сверьте дату производства и продажи. Это позволит узнать больше информации о машине: отзывы производителя из-за конструктивных недоработок, усовершенствования по сравнению с предыдущими поколениями, комплектации, особенности, которые могут меняться у автомобильных марок ежегодно. Подробнее о том, .
• Как эксплуатировалась машина? Продавец перемещался между домом, детским садом, магазином и работой? Или владелец ежедневно проезжал на ней несколько сотен километров, живя в пригороде, а работая в черте города? Эта информация поможет определить реальный пробег автомобиля .
• Где обслуживался автомобиль? У официальных дилеров (не все официальные центры «чисты на руку», часто работы выполняются не добросовестно или не выполняются вовсе - узнайте всю информацию о дилере заранее, до покупки машины) или самостоятельно, у гаражных мастеров или в специализированных центрах. Уточните название СТО, и почитайте отзывы о нем.

• Бывала ли машина в ДТП? Если да, то в каких? Любое столкновение (даже с клумбой) оставляет след на автомобиле - будь то погнутый номерной знак или нарушенная геометрия кузова. Сложно поверить, если 10-летний автомобиль ни разу не попадал даже в мелкие ДТП, даже не по вине продавца. Дотошно расспросите владельца о каждой неровности. Безобидное на первый взгляд столкновение в пробке на малых скоростях без видимых повреждений снаружи может таить внутри серьезные проблемы: сломанный механизм открывания и закрывания багажника или сломанный щуп под капотом. Читайте в отдельном материале, .
• Какие ремонтные работы производились? Во-первых, спросите - регулярно ли проводились ТО? А во-вторых, какие крупные поломки и замены уже пережил автомобиль? Может быть, производилась замена лобового стекла из-за прилетевшего камня из-под колес впереди едущей фуры. Тогда будет понятно, почему год производства стекла не совпадает с годом производства машины.
• Что в машине не работает? Попросите продавца сразу честно рассказать о том, что требует ремонта и замены. Возможно, кондиционер не холодит или не работает печка, перегорела лампочка в габарите.

Екатерина Липатова, редактор автомобильного портала Careta.info:

«Задавать вопросы о том, почему продается автомобиль - бесполезно. Какой ответ вы хотите услышать — срочно нужны деньги, потому что в семье владельца родился ребенок, или пришлось взять кредит или ипотеку? Не всегда машина продается по этому поводу. Более того, я, как владелец, не стала бы отвечать ничего про заемы или пополнение в семье, потому что это повод покупателю выпрашивать скидку. О реальных проблемах, о том, что машина надоела ломаться и не охота проводить свободное время в сервисах, или о том, что пришел период сменить авто, пока оно не начало сыпаться, никто честно не скажет. Поэтому спрашивать о причине продаже я считаю глупым и бесполезным».

Борис Игнашин, автоэксперт из Петербурга:

«Обязательно узнайте у продавца VIN-номер автомобиля, чтобы проверить подлинность ответов. Спросите, есть ли второй комплект резины. Будьте хитрым покупателем, узнайте - успевает ли зимой машина прогреться, пока владелец счищает снег, позволяет ли мотор уйти первым со светофора, можно ли на машине погонять? Ответы на эти каверзные вопросы расскажут вам куда больше, чем стандартные отговорки, и помогут сделать хорошую покупку».

Осмотрите внимательно кузов, визуально проверьте соответствие состояния машины с показаниями одометра, задайте вопросы продавцу авто, уточните любые мелочи, которые кажутся вам сомнительными. Ответы на вопросы из нашего списка могут спровоцировать появление других вопросов. Обязательно предложите поехать в независимый автосервис и проверить честность ответов у мастера.

Если вы уже нашли подходящий вариант автомобиля, проверьте его с помощью сервиса «Автокод» . В отчете об авто собрана информация более чем из 11 источников, в том числе ГИБДД, ЕАИСТО, РСА, ФНС, ФТС, ФНП. Стоимость полного отчета - 349 рублей.

Больше информации о покупке и проверке бу автомобиля,

В связи с повышенным спросом на транспортные средства бывшие в использовании рынок переполнен перекупщиками. Они находят недорогие авто у владельцев и сделав косметический ремонт, продают неопытным автолюбителям. При этом умалчивается обо всех недостатках и цена существенно выше, чем, если бы сделка шла напрямую с владельцем. Промышляя подобным ремеслом, они уже прекрасно знают, на что, покупатель при осмотре авто обращает внимание в первую очередь. Поэтому всячески отвлекают покупателя от проблемных мест и, конечно же, маскируют любые недостатки.

Остерегайтесь перекупов

Чтобы не купить кота в мешке, следует в телефонном режиме задать наводящие вопросы. Какие именно? Читайте в этой статье. Ниже представлен алгоритм беседы с потенциальным продавцом автомобиля.

1. После приветствия нужно сказать, что Вы звоните по поводу продажи автомобиля и тут же спросить у оппонента является ли он владельцем авто или просто занимается продажей.
   

   Хозяин отлично знает всю историю автомобиля, а перекуп лишь в общих чертах.

   Если в ответ Вам скажут, что машина принадлежит близкому родственнику, то следующий вопрос должен касаться оформления сделки купли-продажи. Имеется ли у продавца заверенная генеральная доверенность, которая дает право на продажу данного транспортного средства. В ответ Вам могут сказать, что на руках присутствует копия паспорта владельца, а сам договор будет оформляется на фирме — это означает, что перекупщик выкупил этот автомобиль, а у владельца взял копию паспорта и расписку о получению денег. Это незаконно, но увы, так работает множество перекупов. Следующий вопрос.

2. Следует спросить, автомобиль по ПТС (паспорт технического средства) именно (например) 2015 года выпуска был выпущен и куплен в том же году.
   Случается так, что авто было выпущено в 2014, а куплено в начале 2015. Этот фактор, конечно же, влияет на его цену в сторону снижения.
   Если машине больше года, а в объявлении написано, что у нее по ПТС один хозяин, то кстати будет задать следующий вопрос.
3. Является ли продавец единственным владельцем по паспорту технического средства или проще сказать по ПТС у нее один владелец – в том случае если не сам владелец совершает сделку. Бывает что в объявлении написано, что владелец один, а на самом деле это не так и если продавец по ПТС второй или третий, то назревает вопрос.
4. Скажите как давно у Вас этот автомобиль? Если в ответ прозвучит, что машине четыре года из них три года она у продавца, а до этого у нее был один владелец, то это нормально. Если же машина была приобретена не так давно и сразу пошла на продажу, то почему она так быстро продается . Если владельцы часто меняются, то это настораживает и стоит очень тщательно ее проверить.
5. В случае если продает сам хозяин, являющийся единственным владельцем, то следующий вопрос такой: за всё время эксплуатации были ли аварии, проводились ли сварочные работы, какие элементы красились, а также какие детали менялись. Если же продавец не был владельцем, то нужно спросить знает ли он о каких-либо изъянах данного автомобиля. После перечисления замененных деталей, уместно будет поинтересоваться на предмет проверки толщиномером кузова автомобиля. Также не будет лишним договориться о диагностике в Вашем сервисном центре.
6. Далее необходимо поинтересоваться производились ли ТО по сервисной книжке , своими силами или все делалось у официального дилера. Если в сервисной книжке присутствуют все нужные отметки, то это документально подтверждает пробег машины. В противном случае пробег может быть какой угодно и возможна коррекция спидометра.
7. Спросите также, требуются ли в данное время какие-либо вложения по технической части и по кузову и нужно заменить прямо сейчас. Ответ даст возможность приблизительно посчитать, во сколько обойдется устранение важных для Вас недостатков.
8. Далее поинтересуйтесь, сколько комплектов резины прилагается в придачу . Если один, то тут же стоит прибавить к затратам и покупку нового комплекта шин.
9. Главным вопросом, конечно же, является цена автомобиля и подразумевает ли она торг на месте.
10. Если в объявлении владелец указал, что автомобиль с АКПП, то нужно спросить о техническом состоянии коробки автомат.
11. Последний вопрос, который стоит задать, в какое время и где можно посмотреть транспортное средство.

Как не купить «кота в мешке», выбирая квартиру? Ловкий продавец может без труда запудрить мозги незадачливому покупателю, который, в результате, будет вынужден разгребать ворох «дорогостоящих» проблем или вовсе потеряет свои деньги. На этапе, когда подходящий вариант, кажется, найден, крайне важно не забыться от радости и перед тем, как делать шаги к заключению сделки, задать продавцу правильные вопросы.

Итак, давайте же разберемся – о чем нужно спросить у продавца и что следует выяснить о квартире до покупки, чтобы избежать мучительных потерь.

Вопросы по телефону: определяем целесообразность просмотра квартиры

Первый разговор с владельцем жилья, скорее всего, будет телефонным. Прежде всего, необходимо выяснить, действительно ли вы имеете дело с хозяином квартиры или за указанием «без посредников» маскируется обычный начинающий риелтор.

Можно задать несколько вопросов о состоянии жилья, его планировке, поинтересоваться, уместен ли торг, а также выяснить какие-то индивидуальные нюансы, которые у каждого покупателя могут быть свои. Если после получения ответа просмотр, в целом, имеет смысл, стоит сразу же договариваться о визите на объект.

ВАЖНО!

Лучше назначить встречу в дневное время, чтобы рассмотреть жилье при естественном освещении.

Минимум «юридических» рисков: покупка квартиры в новостройке

Абсолютным мифом является то, что покупка жилья в строящемся доме намного более рискованное предприятие, чем приобретение жилья на вторичном рынке (если, конечно, говорить о формате долевого участия).

Закон о долевом строительстве в текущей редакции делает покупателей несколько более защищенными, нежели с этим справляются законы, регулирующие переход собственности на “вторичке”. На случай «долгостроя» или банкротства застройщика в законе предусмотрены соответствующие меры, так что при возникновении проблем есть вероятность, что жилье, все-таки, будет достроено или, в крайнем случае, деньги дольщику вернут.

Перед приобретением жилья в новостройке необходимо понять, соблюдает ли застройщик ФЗ-214 , имеет ли разрешительные документы, . Необходимо детально изучить информацию на официальном сайте строительной компании – закон обязывает девелоперов обнародовать всю базовую документацию вплоть до бухгалтерских отчетов.

Но все же есть несколько вопросов, которые стоит пояснить в офисе продаж застройщика. Прежде всего, стоит еще раз спросить, все ли в порядке с разрешениями и законностью использования земельного участка, каковы точные сроки завершения строительства, уточнить цену .

Убедившись в том, что с юридической точки зрения все чисто, стоит поинтересоваться:

• технологиями и строительными материалами (ответы “продажника”, кстати, должны быть подтверждены соответствующими пунктами в проектной декларации и ДДУ);
• особенностями внутренней отделки с уточнением того, что именно входит в «полный комплект»;
• оформлением зон общего пользования;
• возможностями перепланировки квартиры;
• особенностями парковки;
• планами по развитию инфраструктуры.

Необходимо внимательно ознакомиться с типовым договором, предлагаемым застройщиком, и прояснить все интересующие нюансы.

Перед подписанием очень не помешает показать документ независимому юристу.

Вторичный рынок: стратегия коммуникации с продавцом

Разговор с продавцом во время просмотра квартиры должен быть деловым, однако желательно расположить к себе собственника, от этого напрямую зависит размер возможной скидки, или вероятность каких-либо прочих уступок со стороны продавца .

Перед тем, как подписывать договор, и тем более, перед тем, как выражать согласие на оформление предоплаты, продавцу следует задать как минимум девять важных вопросов:

Кто собственники квартиры, сколько их, и есть ли среди них несовершеннолетние дети?

Важно иметь дело именно с владельцами жилья, а не с их родственниками или посторонними помощниками. Если от имени собственника действуют доверенные лица, необходимо, во-первых, попросить нотариальную доверенность, а во-вторых, попросить контакты собственника жилья, но при наличии выбора лучше все-таки покупать квартиру напрямую у владельцев. Когда собственников несколько, надо спросить, будет ли согласие от всех. При наличии несовершеннолетних, зарегистрированных в квартире, стоит выяснить, согласован ли вопрос продажи со службой опеки.

В идеале, уже на момент размещения объявления о продаже все собственники, и, что еще важнее, не собственники, имеющие право проживания, должны быть сняты с регистрационного учета (это должна подтверждать выписка ЕГРН). Кроме того, должны быть в наличии документы, нотариально подтверждающие согласие всех собственников на продажу.

Как именно было получено право владения жильем?

Это нужно проверить, так как, например, квартира, полученная по наследству, может впоследствии преподнести неприятные сюрпризы (могут появиться наследники, которые в суде докажут, что их права были нарушены). Идеальный вариант – договор купли-продажи (или, что еще лучше, ДДУ).

Кто зарегистрирован в квартире, сколько человек, все ли готовы выписаться в ближайшее время?

В частности, готовность выписаться должна быть подтверждена документально (особенно по зарегистрированным не собственникам). Важно, чтобы все регистрационные процедуры были абсолютно прозрачными и не вызывали подозрений.

Могут ли какие-то третьи лица впоследствии заявить права на квартиру?

Это может быть не закрытая ипотека, не погашенный кредит под залог недвижимости, наличие каких-либо судебных тяжб, связанных с правом собственности, оформленное завещание, иные обременения.

ВАЖНО!

Вне зависимости от ответа продавца, эту информацию нужно проверить лично (ЕГРН – наличие обременений, реестр завещаний – наличие наследников).

Вряд ли продавец раскроет всю информацию по этому поводу, если захочет ввести в заблуждения покупателя. Кроме того, он может и сам не догадываться о такой вероятности в силу правовой безграмотности или незнания каких-то обстоятельств. Особенно внимательно надо относиться к этому вопросу при покупке жилья, совсем недавно полученного по наследству.

Долго ли квартира пребывает в собственности продавца?

Идеально, если этот период более трех лет. Стоит понимать, что чем этот срок больше, тем меньше вероятность того, что кто-то неожиданно заявит на нее свои права. Тем более, что есть такое понятие, как срок исковой давности, который исключает риски возникновения проблем в случае, если чьи-то права при продаже действительно были нарушены.

Имеются ли на руках все документы, связанные с продажей, или их сбор только предстоит?

Необходимость получения, например, технического паспорта, разных справок и выписок может существенно отдалить процесс завершения сделки.

Какие скрытые дефекты есть в квартире?

Вопрос кажется лишним, поскольку ни один продавец не станет без насущной потребности сразу же показывать неприглядную «изнанку» товара. Но невербально часто взгляд может быть направлен именно на проблемную зону.

Поспешный ответ или, наоборот, значительная пауза должны стать сигналом к тому, что надо проявить бдительность.

Была ли перепланировка и узаконена ли она?

Изменения границ помещений и прочие радикальные преобразования должны быть согласованы в установленном порядке. Если купить квартиру с неузаконенной перепланировкой, потом можно понести существенные расходы на приведение в порядок документов.

Кто непосредственные соседи?

Увы, многие из тех, кто не озаботились этим вопросом, впоследствии очень пожалели об этом – семья алкоголиков может часто устраивать концерты в ночное время, а поведение слишком активных детей в соседней квартире может помешать отдыху.

Можно задать продавцу общие вопросы относительно развития инфраструктуры, но по району стоит прогуляться самостоятельно, оценив, насколько близко находятся наиболее значимые объекты.

Важно также выяснить, какая организация отвечает за обслуживание дома и окрестной территории, и насколько качественно она выполняет свою работу.

Стоит не стесняться записывать наиболее важные сведения, чтобы потом еще раз составить себе общую картину, проверить информацию и принять окончательное решение.

Важные дополнительные вопросы

Если осмотр жилья для покупки проводится в летнее время, стоит поинтересоваться, тепло ли в квартире зимой. Не стоит, однако, довольствоваться только ответами владельцев, можно аккуратно провести дополнительный «опрос» соседей. При осмотре самой квартиры и подъезда стоит поинтересоваться толщиной стен и перекрытий, а также материалами, из которых они сделаны (а лучше – заглянуть в техпаспорт квартиры ).

На заметку

Будет полезно знать, что стены в панельных домах, очень давно построенных, в большинстве случаев имеют высокую теплопроводность, именно поэтому в них холодно зимой и жарко летом. Кирпич и современные панельные материалы держат тепло гораздо лучше.

Если стены в угловой квартире не были утеплены, возможно, вам впоследствии придется заняться этим вопросом. Не лишним будет также задать вопрос о звукоизоляции, поскольку если в квартире слышно, о чем разговаривают соседи, жить будет очень дискомфортно.

Если, на первый взгляд, в квартире все понравилось, стоит задать весьма провокационный вопрос о том, будет ли продавец готов вернуть задаток, если сделка не состоится в силу сложившихся у него обстоятельств.

Впрочем, и себе стоит ответить на вопрос о том, готовы ли вы оставить задаток у владельца квартиры, если вдруг передумаете ее покупать. Все условия, связанные с получением и суммой предоплаты, а также порядком компенсационных обязательств, стоит подробно обсудить, после чего зафиксировать в договоре.

Степень «проблемности»: когда от покупки лучше отказаться?

Если есть несколько вариантов для выбора квартиры, стоит останавливать внимание на квартирах «наименее проблемных». С опаской надо отнестись к ситуациям, когда:

• выяснилось, что квартира была куплена совсем недавно и быстро выставлена на продажу, либо за последние несколько лет перепродавалась много раз;
• квартира продается на основании доверенности, даже нотариально заверенной;
• продавец намерен использовать альтернативную сделку, но имеет уж слишком нереалистичные планы на покупку нового жилья;
• квартира была получена в наследство недавно;
• сам продавец не является благонадежным (например, фигурирует в судебных процессах или может быть признан лицом, которое не всегда отдает себе отчет в своих действиях);
• квартира находится под обременением или является объектом судебного спора;
• жилье без явных существенных недостатков предлагается по явно заниженной цене, намного уступающей рыночной стоимости.

Конечно, названные риски не несут в себе прямого запрета на покупку именно этой квартиры. Но тщательно проанализировать документы и прояснить подозрительные моменты надо обязательно. Если же есть выбор, лучше отказаться от проблемного варианта в пользу квартиры с более простой и понятной историей.

Заключение

На современном рынке представлено достаточно много разноплановых квартир, а значит, у покупателя всегда есть шанс сделать правильный выбор. Даже если покупка является срочной, на этапе уточнения всех нюансов и проверки документов все же стоит остановиться, и изучить все максимально подробно. В противном случае спешка в стремлении заключить выгодную сделку приведет к потерям, которые иногда могут достигать суммы, равной стоимости жилья.

Надеемся, что приведенные в статье рекомендации помогут сэкономить много времени и сберечь деньги.

Вопросов, которые необходимо задать продавцу, существует достаточно много. Каждый из них можно отнести к той или иной области бизнеса. Вопросы желательно не просто задать, но и проверять полученные ответы.

Важно понимать, что все вопросы необходимо задавать в нужный момент. Если Вы находитесь на первой встрече с продавцом, нет смысла задавать глубокие вопросы по бизнесу. У Вас еще будет время для того, чтобы разобраться в этом.

Мы советуем сосредоточить свое внимание на вопросах, благодаря которым Вы сможете сравнить данное предложение с предложениями других собственников. Мы предполагаем, что исходные данные, которые генерирует данный бизнес, Вам уже нравятся.

Почему Вы продаете бизнес?

Этот вопрос позволит Вам получить представление о целесообразности продажи для нынешнего собственника. Этот вопрос не поможет Вам понять, покупать или нет бизнес, но он может дать дополнительные рычаги управления в дальнейших переговорах.

Вы можете получить информацию о срочности продажи, что позволит Вам больше продавить по цене продавца. Иногда Вы можете понять, что для продавца важны условия дальнейшего сопровождения или условия по самому процессу купли-продажи, тогда Вы получите более выгодные предложения по скорости сделки и дополнительным бонусам.

Будете ли сопровождать бизнес после покупки (платно или бесплатно)?

Какой бы хороший бизнес не был, он в любом случае сильно зависит от нынешнего собственника: от его профессионализма, компетенции, любви к делу, финансовых и нефинансовых целей.

Самый сложный этап для Вас как для покупателя - переходный период. Вы должны понимать, какой бы большой доход не показывал бизнес в прошлом, это не может гарантировать уровень прибыльности в будущем. По нашему опыту, самое опасное время для покупателя - это переходный период. Он длится от 1 месяца до полугода.

Какой актив Вы считаете ключевым в бизнесе?

Иногда ценность одного и того же актива может быть не равнозначна для покупателя и продавца. Мы можем только догадываться, что является ценным активом. Иногда мы именно из-за этого актива и покупаем бизнес. Может быть, так оно и есть.

Но важно увидеть и другую точку зрения. Это поможет Вам как в торге, так и для дальнейшего осуществления коммерческой деятельности. Ключевой актив - это то, вокруг чего и должен строиться весь процесс переговоров и дальнейшего переоформления.

Нет смысла тратить много времени на второстепенные моменты, если Вы достигли своей ценности по передаче самого ценного актива. А если Ваше понимание ценного актива не сходится с мнением продавца, то это хороший повод дешево приобрести ценный актив. Или, если это возможно, пытаться приобрести его отдельно.

Насколько вы можете подтвердить все заявленные цифры?

Микробизнес в Российской действительности не всегда поддается прямой проверке. Это следует понимать, когда Вы начинаете проверять бизнес. Большинство микро и малых предприятий работает в реалии российской экономики. Это не повод отказаться от покупки готового бизнеса. Это повод создать свою систему оценок и проверочных действий, повод оценить финансовые поток, проработать финансовую модель и смоделировать будущий возврат инвестиций.

Расскажите о перспективах и почему Вы этого не достигли?

Можно точно сказать, что не каждый собственник расскажет Вам обо всех рисках, которые Вас ждут при проверке бизнеса или в дальнейшем управлении. Но мы точно знаем, что каждый собственник с удовольствием и достаточно подробно расскажет о перспективах данного бизнеса.

Уже на первой встрече Вы можете примерно накидать дальнейшую стратегию развития бизнеса. Это, безусловно, поможет оценить потенциал бизнеса и то, насколько быстро можно расширить этот бизнес.

Имеете ли вы описанные бизнес-процессы или инструкции?

В любом крупном бизнесе на каждую штатную единицу Вы найдете достаточно большой объем инструкций и регламентов. А все взаимодействия между отделами и департаментами можно увидеть в описанных бизнес процессах и схемах взаимодействий.

Необходимость в таком инструменте возникает как только собственник уже не успевает сам следить за каждым сотрудником, а организационная система требует большей независимости от одного источника информации. Ввод нового сотрудника, его система обучения, аттестация, система подчинения - все это должно быть описано в бизнесе.

В малом бизнесе 95% предприятий пока не имеют таких документов. К этому нужно относиться с пониманием. Но нужно точно понимать, что с уходом старого собственника, уходит и самый главный источник информации всей организационной системы. Если есть управленческая команда, которая может безболезненно заменить собственника - это ваше преимущество. Если же нет, то ваша задача в переходном период е - описать хотя бы основные бизнес процессы. Если Вы не знаете, как это делать, то данную услугу можно заказать на стороне. В том числе и в компании Альтера Инвест.

Есть ли у вас человек, который без Вас может управлять бизнесом?

Человек или команда, которые могут управлять бизнесом в отсутствие собственника - это своего рода живые инструкции. Если в бизнесе, который Вы покупаете, есть хорошая команда управленцев (или хотя б управляющий в одном лице), то это снизит Ваши риски на переходный период в разы.

Идеальная ситуация, когда бизнес имеет одновременно и инструкцию и квалифицированную команду управленцев. Важно помнить, что управленцы в отличие от инструкций, могут покинуть компанию в любой момент. Поэтому важно внимательно ознакомиться с трудовыми договорами, регламентирующими возможность расторжения взаимоотношений с компанией. А если необходимо, то составить свои, учитывающие все ваши потребности.

Откуда приходят ваши клиенты?

Любой бизнес вне зависимости от размеров, сферы и местоположения существует только из-за существования клиентов, которые покупают услугу или продукт данного бизнеса. И важно понимать не только риски связанные с тем, что Вы можете потерять часть клиентской базы, но еще более важно понимать, как можно заменить этих клиентов. Удержать клиентов вы сможете, а возможно и нет. Это классно понимать.

Но здорово полностью понять и оценить свои возможности по увеличению выручки. Риск не такой сильный, если вы знаете, чем крыть:). Какие риски есть, что клиентский поток иссякнет? Откуда я могу еще привлечь клиентов? Сейчас не думайте о том, что они могут уйти. Спросите - достаточно ли будет у меня инструментов, чтобы этих клиентов удержать и увеличить их количество.

Готовы ли вы к всесторонней проверке?

Уже один этот вопрос сможет открыть вам прозрачность намерений самого собственника бизнеса. Продумайте весь процесс проверки бизнеса и обязательно спросите готовность этого у продавца. Может нет смысла готовиться к этой проверке, тратить своё время, привлекать подрядчиков и т.д.?

Могу сказать, что большинство продавцов не готово пустить вас проверять их бизнес без дополнительного финансового подтверждения ваших намерений. Для этого вносится обеспечительный платёж в размере от 10 до 30% и прописываются все условия проверки. Встречаются собственники, которые ни при каких условиях не готовы открывать всю кухню своего бизнеса. Периодически это может быть индикатором недобросовестных намерений продавца, периодически неадекватности продавца, но зачастую это просто процесс переговоров и обсуждение условий, благодаря которым он пустит Вас проверять бизнес.

Положительная ли динамика за последние полгода?

Бизнес - это живой организм, переживающий определенные циклы в своём развитии. Глядя на циклы развития публичных компаний, которые торгуются открыто., можно увидеть, что компанию всегда сопровождают взлеты и падения.

У бизнеса нет стабильно ровного положения. Важно определить,какой период жизни будет у бизнеса после покупки. Он также будет идти вверх? Сможете ли Вы продержать положительную динамику? Но закон покупки активов гласит, что всегда выгоднее покупать актив на экономическом спаде, чтобы получить максимальную доходность в будущем. Поэтому положительный тренд - это хорошо, но отрицательный тренд - это возможность купить недооцененный товар, который сможет дать вам большую прибыль.

Положительная динамика - смогу ли я удержать этот тренд (но доходность меньшая, рентабельность низкая). Отрицательная динамика - смогу ли поменять этот тренд и сорвать куш на данном инструменте инвестирования.

Покупка бизнеса по шагам

Это не окончательный список вопросов, а только начало всего процесса проверки. Больше о проверке бизнеса читайте в других моих статьях. В основе всех моих статей - опыт брокеров и наших клиентов. Я расскажу, как выбирать бизнес и избегать возможных рисков.

Покупка квартиры - это ответственное и достаточно сложное дело. За недвижимость приходится выкладывать немалые суммы, а потому стоит подойти к вопросу основательно. Покупка недвижимости сопряжена с немалыми рисками, особенно если это касается вторичного рынка. Какие вопросы задать при покупке квартиры, чтобы обезопасить себя?

Алгоритм покупки квартиры на вторичном рынке

Прежде чем определяться, какие вопросы задавать при покупке вторичной квартиры, нужно изучить алгоритм совершения сделки. Вот как это происходит:

• поиск подходящего объекта;
• осмотр квартиры;
• заключение предварительной сделки (договора задатка) и внесение авансового платежа; подготовка пакета документов;
• заключение договора купли-продажи и нотариальное оформление;
• государственная регистрация в УФРС.

Перечень документов

Для совершения сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке вам понадобится определенный пакет документов. А именно:

• правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности продавца на квартиру;
• паспорта участников сделки;
• техпаспорт БТИ с экспликацией;
• выписка из счетов ТСЖ и ЖЭУ;
• согласие других пользователей квартиры или заинтересованных лиц на ее продажу;
• нотариально заверенная доверенность (если сделку проводит третье лицо).

Кто собственник квартиры?

Какие вопросы задать при покупке квартиры? Первое, чем вы должны поинтересоваться - кто владеет квартирой по документам? В идеале вы должны иметь дело непосредственно с владельцами недвижимости, а не с их представителями (родственниками, друзьями, соседями и так далее). Право собственности должно быть зарегистрировано в Росреестре. Конечно, продажа квартиры по доверенности предусмотрена законодательством, но эту схему часто используют мошенники, поэтому лучше не рисковать.

Важно уточнить, на каком основании собственник владеет квартирой (что должно быть подтверждено соответствующими документами). Историю возникновения прав нужно изучить для того, чтобы удостовериться, что после покупки квартиры вы не столкнетесь с чьими-то претензиями на ее владение. С наибольшим риском сопряжены такие варианты:

• свидетельство о праве на наследство;
• соглашение о разделе имущества;
• договор пожизненного содержания с иждивением.

Как долго квартира находится в собственности продавца?

Среди списка какие вопросы задать при покупке квартиры важное место занимает вопрос о продолжительности владения. В идеале собственник должен владеть недвижимостью не менее трех лет. Чем дольше этот срок, тем меньше рисков на то, что кто-то сможет оспорить право собственности на квартиру, когда она уже будет куплена вами. Даже если дело дойдет до судебного разбирательство, продолжительность владения недвижимостью предыдущим хозяином станет аргументом в вашу пользу.

Если человек перепродает квартиру, например, через полгода владения, это должно вас насторожить. Такие схемы нередко используют мошенники. Также быстрая перепродажа может осуществлять с целью скрыть нарушения, которые были допущены в ходе осуществления сделки купли-продажи. А еще может быть такое, что человек обнаружил обман (жилье заложено или у него есть другие собственники) и попросту хочет избавиться от проблемной недвижимости без финансовых потерь.

Кто прописан в квартире?

Составляя список, какие вопросы задать при покупке квартиры, важно уточнить, кто прописан в квартире. Вот существенные моменты:

• Несовершеннолетние дети. Важно, чтобы их права не были нарушены в процессе совершения сделки купли-продажи.
• Супруг (супруга) основного собственника. Он (она) должен дать согласие на продажу. Возможно, понадобится разрешение попечительского совета на продажу квартиры.
• Лица, проходящие воинскую службу. Без их согласия невозможно продать квартиру.
• Лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы. Их разрешение на продажу квартиры также необходимо.

Есть ли обременения (ограничения)?

Есть ли обременения - это еще один существенный пункт из разряда "какие вопросы нужно задавать при покупке квартиры". Например, решением суда на недвижимость может быть наложен арест. В этом случае продавец может предложить вам внести аванс, чтобы он мог погасить долг, из-за которого наложен арест на имущество. Но это очень рискованная сделка. И не факт, что продавец не попытается скрыть от вас наличие ареста.

Также обременением может быть тот факт, что квартира является обеспечением по ипотечному кредитованию. На самом деле, подобные сделки разрешены. Но также высок риск обмана и мошенничества. Также обременением может считаться судебная тяжба в отношении данного объекта недвижимости.

Еще один подводный камень - источник средств на покупку квартиры предыдущим хозяином. А именно если недвижимость была куплена на материнский капитал, то право собственности распространяется на всех членов семьи, включая детей. При продаже недвижимости последние обязательно должны быть оформлены в другой квартире. Если продавец не выполнил это условие, есть риск, что сделку купли-продажи признают недействительной.

Была ли перепланировка?

Какие вопросы нужно задавать при покупке квартиры? Обязательно уточните, была ли перепланировка. Но не стоит верить на слово. Попросите у продавца техпаспорт и внимательно изучите его на предмет соответствия реальному состоянию недвижимости. Если вы выявили несоответствия, уточните, согласованы ли изменения в БТИ.

Если выяснится, что перепланировка не узаконена, покупка станет для вас большим риском. Во-первых, контролирующие органы могут наложить на вас штраф, а во-вторых, есть риск, что вас обяжут привести недвижимость в надлежащее состояние, которое соответствует техпаспорту.

Каково техническое состояние квартиры?

Помимо юридических моментов, стоит уделить внимание техническому состоянию жилья. Вот какие вопросы задавать при просмотре и покупке квартиры, чтобы понять, насколько комфортной она будет для вас:

• Из какого материала сделаны стены и перекрытия? Панельные дома плохо держат тепло зимой и сильно перегреваются летом. В этом плане более приемлем кирпич. Также стоит обратить внимание на внутреннее и внешнее утепление стен.
• Насколько хороша шумоизоляция? В полной тишине прислушайтесь, не доносятся ли звуки из соседних квартир (особенно уязвимое место - санузел). Также сравните уровень шума в квартире при открытых и закрытых окнах. Узнайте, нет ли рядом промышленных объектов, оживленных транспортных путей или шумных ночных заведений.
• Качественная ли проводка? Старая алюминиевая проводка уязвима к перепадам напряжения, что может стать причиной поломки современных электроприборов. Хорошо, если проводка заменена на медную. Также хорошо, если к каждой ветке будет подключен отдельный УЗО-автомат. Чтобы убедиться в качестве проводки, попросите продавца включить одновременно несколько электрических приборов.
• В каком состоянии водопровод? Самостоятельно проверьте, насколько хорош напор воды в кранах, не засорена ли канализация. Визуально оценить состояние труб и сантехники. Уточните, как давно менялись трубы (причем не только в квартире, но и по стояку).
• Хорошо ли отапливается квартира? Самую достоверную информацию можно получить, если вы покупаете квартиру в отопительный сезон. Хорошо, если установлена система автономного отопления. Но важно, чтобы она была оформлена соответствующим образом. Обратите внимание на состояние труб и радиаторов, уточните, когда они были заменены (как в квартире, так и по стояку).
• Есть ли счетчики? Хорошо, если на все коммуникации были установлены соответствующие счетчики. Это позволит вам сэкономить на коммунальных платежах.

Есть ли скрытые дефекты?

Какие вопросы можно задать при покупке квартиры? Поинтересуйтесь у продавца, имеет ли помещение какие-то дефекты? Есть ли дыры или трещины в стенах (скорее всего, они спрятаны под обоями), не протекает ли крыша, не сыреют ли углы и так далее. Конечно, продавец вряд ли признается, поэтому вам придется все проверять самостоятельно. Возможно, это станет поводом отказа от покупки. А если квартира вам очень нравится, выявленные дефекты могут стать для вас аргументом во время торга.

Какой контингент соседей?

Какие вопросы задать продавцу при покупке квартиры? Какой бы хорошей ни была квартира, качество жизни в ней во многом зависит от соседей. Поинтересуйтесь у продавца, не живут ли рядом любители громкой музыки, скандалисты, люди, злоупотребляющие алкоголем или наркотиками. Если вы не переносите табачный дым, поинтересуйтесь, не живут ли по соседству заядлые курильщики и так далее.

Особенно пристальное внимание нужно уделить личности соседей, которые живут непосредственно через стенку, сверху и снизу. Нет ли среди них любителей стучать по батареям, не зальют ли они ваш новый ремонт и так далее.

Аванс или задаток?

А еще какие вопросы необходимо задавать при покупке квартиры? Конечно же, финансовые. Как правило, если покупателю нравится квартира, он вносит задаток или аванс в размере 5-10% полной стоимости, чтобы продавец снял ее с продажи. Это что-то вроде предоплаты. Если сделка срывается (независимо от причин), то аванс возвращается покупателю в полном размере.

Иначе обстоит дело с задатком. Если сделка купли-продажи срывается по вине покупателя, он теряет уплаченную сумму. Если же сделка сорвалась по вине продавца, он возвращает покупателю задаток и еще такую же сумму. Поэтому формальности очень важны. Их нужно обсудить заранее и четко прописать в договоре.

Организационные моменты

Если вам понравилась квартира и вы намерены ее купить, стоит уточнить ряд организационных моментов. Вот какие вопросы задавать при покупке квартир риэлтору или собственнику:

• В какой срок собственник и другие пользователи квартиры выпишутся из нее?
• В какой срок жильцы смогут физически выселиться из квартиры?
• Какие вещи (мебель, техника и так далее) передаются в собственность новому владельцу?

Как не попасться на уловки мошенников?

Разобравшись, какие вопросы надо задавать при покупке квартиры, возьмите на вооружение еще несколько рекомендаций, как уберечь себя от мошенников:

Избегайте сотрудничества с людьми, которые вызывают у вас подозрения. Это касается как прямых продавцов, так и риелторов. Также не стоит покупать вторичную квартиру у юридического лица.

Тщательно проверяйте документы. Если у вас возникают сомнения, обращайтесь за помощью к юристу для проведения глубокой экспертизы.

Для составления договора купли-продажи обращайтесь к специалистам.

Не обольщайтесь низкой ценой. Конечно, есть вероятность, что стоимость ниже рыночной вызвана острой необходимостью в быстрой продаже квартиры (например, по семейным обстоятельствам). Но в большинстве случаев это признак мошенничества.

Не торопитесь с оплатой. Производите ее только тогда, когда сделка будет признана законной в УФРС. Для этого можно использовать банковские ячейки с опцией блокировки.

Производите оплату в присутствии свидетелей. Так вы обезопасите себя от мошенничества.

• Удостоверьтесь в дееспособности покупателя. Если вы покупаете квартиру у человека пожилого возраста, понадобится справка из психоневрологического диспансера. Это гарантия того, что вас и владельца квартиры не пытаются обмануть мошенники.

Заключение

Зная, какие вопросы задают при покупке квартиры (вторички в нашем случае), нужно позаботиться о дополнительных источниках информации. Что может быть лучше беседы с соседями? Уж им-то нет смысла утаивать от вас информацию относительно чистоплотности продавца, собственников квартиры, технического состояния дома, репутации района и прочих существенных моментов. Пожалуй, самая общительная аудитория - это бабушки на лавочках. У них вы наверняка получите самую достоверную информацию.