Διαμέρισμα με κηδεμονία. Άδεια κηδεμονίας για την πώληση διαμερίσματος: διαδικασία εγγραφής της συναλλαγής, κατάλογος εγγράφων. Συναλλαγή για πώληση διαμερίσματος όπου το παιδί δεν έχει μερίδιο, αλλά είναι εγγεγραμμένο

Εάν ένας από τους ιδιοκτήτες του διαμερίσματος είναι ανήλικο παιδί ή ανίκανο άτομο, τότε για να πραγματοποιήσετε οποιεσδήποτε συναλλαγές με τέτοια ακίνητα, πρέπει να γνωρίζετε πώς να πουλήσετε ένα διαμέρισμα με κηδεμονία. Με άλλα λόγια. Πριν αποξενώσετε ένα τέτοιο διαμέρισμα, θα πρέπει να προετοιμάσετε ορισμένα έγγραφα και να λάβετε τη συγκατάθεση των δημοτικών αρχών κηδεμονίας και κηδεμονίας.

Διαμέρισμα με κηδεμονία - τι λέει ο νόμος

Σύμφωνα με το άρθρο 37 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, οι γονείς ή οι κηδεμόνες ενός ανήλικου παιδιού δεν θα μπορούν να πραγματοποιούν συναλλαγές για την εκποίηση ακινήτων που ανήκουν στο παιδί χωρίς τη συγκατάθεση των αρμόδιων αρχών. Και παρόλο που, κατά κανόνα, οι γονείς δεν είναι εχθροί των παιδιών τους και ενεργούν αποκλειστικά βάσει του οφέλους τους, η απόκτηση της συγκατάθεσης των αρχών κηδεμονίας και κηδεμονίας μπορεί μερικές φορές να είναι αρκετά δύσκολη. Κατά κανόνα, οι μόνες συναλλαγές που δεν προκαλούν δυσκολίες είναι αυτές όταν, ταυτόχρονα με την πώληση ενός διαμερίσματος με κηδεμονία, αγοράζεται ένα νέο ακίνητο, όπου το παιδί λαμβάνει το ίδιο ή μεγαλύτερο μερίδιο, με άλλα λόγια, αισθητά την κατάστασή του βελτιώνεται. Εάν θέλετε να πουλήσετε ένα διαμέρισμα με κηδεμονία και να μειώσετε την περιουσία ενός ανηλίκου, τότε σύμφωνα με το νόμο δεν μπορείτε να λάβετε συγκατάθεση για μια τέτοια συναλλαγή. Επιπλέον, εάν με κάποιο τρόπο καταφέρετε να το εκτελέσετε, θα αμφισβητηθεί από τις αρχές κηδεμονίας και επιτροπείας στο δικαστήριο εγκαίρως και θα κηρυχθεί άκυρο.

Σημειώστε ότι μιλάμε συγκεκριμένα για την εκποίηση ανηλίκου μεριδίου ακίνητης περιουσίας. Δηλαδή, εάν απλώς τον ξαναεγγράψετε στους συγγενείς σας ή στον τόπο εγγραφής ενός από τους γονείς, αυτό δεν θα αλλάξει την κατάσταση, επειδή το παιδί συνεχίζει να είναι ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος από το οποίο πήρε εξιτήριο. Και δεν θα μπορείτε να πουλήσετε ένα τέτοιο διαμέρισμα. Είναι λογικό να εγγραφείτε ξανά ένα παιδί μόνο εάν δεν είναι ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος, αλλά απλώς είναι εγγεγραμμένος εδώ.

Πώς να πουλήσετε ένα διαμέρισμα με κηδεμονία και να πάρετε άδεια

Πρώτα απ 'όλα, θα πρέπει να επικοινωνήσετε με τις αρχές κηδεμονίας και κηδεμονίας του δήμου σας και να συντάξετε μια δήλωση ότι θέλετε να πουλήσετε το διαμέρισμα και να δεσμευτείτε να σεβαστείτε όλα τα δικαιώματα του ανηλίκου. Η αίτηση πρέπει να γραφτεί απευθείας στις αρχές κηδεμονίας, πρέπει να την υπογράψουν και οι δύο γονείς του παιδιού ή αυτοί που τους αντικαθιστούν -κηδεμόνες, και στη συνέχεια η αίτηση πιστοποιείται από τον περιφερειακό επιθεωρητή.

Μετά από αυτό, πρέπει να πάρετε συνέντευξη, στην οποία θα πρέπει να είναι παρόντες και οι γονείς του παιδιού και το παιδί, υπό την προϋπόθεση ότι το παιδί είναι ήδη 14 ετών και έχει λάβει διαβατήριο. Μερικές φορές οι αρχές κηδεμονίας και κηδεμονίας απαιτούν από τους ιδιοκτήτες του διαμερίσματος που σκοπεύετε να αγοράσετε να είναι παρόντες σε μια τέτοια συνέντευξη, θα πρέπει να γράψουν μια δήλωση ότι αναλαμβάνουν να πουλήσουν το διαμέρισμά τους, ή ένα συγκεκριμένο μερίδιο, σε έναν ανήλικο.

Στην αίτηση πρέπει να επισυναφθεί το ακόλουθο πακέτο εγγράφων:

• διαβατήρια και των δύο γονέων, κηδεμόνων ή ενός γονέα εάν η οικογένεια είναι μονογονεϊκή·
• εάν το παιδί είναι ήδη 14 ετών και έχει λάβει διαβατήριο - η δήλωσή του στην οποία εκφράζει τη συγκατάθεσή του για την πώληση του διαμερίσματος με κηδεμονία.
• πιστοποιητικό γάμου, πιστοποιητικό διαζυγίου, πιστοποιητικά γέννησης παιδιών.
• έγγραφα για ένα διαμέρισμα με κηδεμονία που θέλετε να πουλήσετε.
• έγγραφα για το διαμέρισμα που θέλετε να αγοράσετε αντί για αυτό που έχει αποξενωθεί.
• άλλα έγγραφα κατόπιν αιτήματος των αρχών κηδεμονίας και επιτροπείας.

Για να λάβετε άδεια να πουλήσετε ένα διαμέρισμα με κηδεμονία, πρέπει να παράσχετε επιβεβαίωση ότι τα δικαιώματα του παιδιού δεν θα παραβιαστούν και ο χώρος διαβίωσης που αγοράστηκε στο όνομά του δεν είναι μικρότερος από αυτόν που θέλετε να πουλήσετε και όχι χειρότερος σε ποιότητα. Η προετοιμασία της άδειας από τις αρχές κηδεμονίας και κηδεμονίας διαρκεί συνήθως περίπου δύο εβδομάδες. Μόλις παραληφθεί, μπορείτε να πουλήσετε με ασφάλεια το διαμέρισμα με κηδεμονία. Μετά την ολοκλήρωση της συναλλαγής, την ταυτόχρονη αγορά νέου χώρου διαβίωσης στο όνομα του παιδιού και την εκ νέου εγγραφή της ιδιοκτησίας, θα πρέπει να παράσχετε στις αρχές κηδεμονίας γραπτή δήλωση με την οποία θα τους ειδοποιήσετε για την ολοκληρωμένη αγορά. Στην αίτηση θα πρέπει να επισυναφθεί αντίγραφο του πιστοποιητικού ιδιοκτησίας στο όνομα του παιδιού. Ακριβώς ένας μήνας διατίθεται για αυτό από τη στιγμή που λάβατε την άδεια να πουλήσετε το διαμέρισμα με κηδεμονία.

Σε ποιες περιπτώσεις μπορείτε να πουλήσετε ένα διαμέρισμα με κηδεμονία χωρίς ταυτόχρονη ανταγορά;

Εάν μετακομίσετε για μόνιμη διαμονή σε άλλη πόλη της Ρωσικής Ομοσπονδίας, θα σας εκδοθεί άδεια για την πώληση ενός διαμερίσματος με κηδεμονία, υπό την προϋπόθεση ότι βάλετε στο όνομα του παιδιού το ποσό των εσόδων από την πώληση του διαμερίσματός του ή μερίδιο σε αυτό . Αλλά δεν είναι μόνο αυτό. Εντός τριών μηνών από τη λήψη της άδειας, απαιτείται να αγοράσετε έναν παρόμοιο ή μεγαλύτερο χώρο διαβίωσης στο όνομα του παιδιού σε άλλη πόλη και να ενημερώσετε σχετικά τις αρχές κηδεμονίας και επιτροπείας στον προηγούμενο τόπο διαμονής σας. Εάν δεν το κάνετε αυτό, η συναλλαγή για την πώληση ενός διαμερίσματος με κηδεμονία θα ακυρωθεί στο δικαστήριο.

Εάν η ανταγορά είναι ένα διαμέρισμα που αγοράστηκε στο πλαίσιο μιας κοινής συμφωνίας κατασκευής, η λήψη άδειας από τις αρχές κηδεμονίας και κηδεμονίας είναι πολύ πιο δύσκολη, αλλά μπορεί να δοθεί, υπό την προϋπόθεση ότι το σπίτι βρίσκεται ήδη στο τελικό στάδιο κατασκευής. Αρχικά, συνάπτετε συμφωνία συμμετοχής σε μετοχές και μόνο τότε μπορείτε να πουλήσετε το διαμέρισμα με κηδεμονία, φροντίζοντας να εγγράψετε ξανά το παιδί σε διαφορετική διεύθυνση αυτήν τη στιγμή.

όπου ιδιοκτήτες είναι ανήλικα τέκνα. 1) Αίτηση από τους γονείς του ανηλίκου και σε περίπτωση απουσίας τους - έγγραφο που επιβεβαιώνει αυτό το γεγονός (πιστοποιητικό θανάτου, δικαστική απόφαση για στέρηση γονικών δικαιωμάτων, δικαστική απόφαση που αναγνωρίζει τον γονέα ως αγνοούμενο κ.λπ.). Η προσωπική παρουσία και των δύο γονέων στο τμήμα κηδεμονίας και κηδεμονίας είναι υποχρεωτική! 2) Αίτηση ανηλίκου που συμμετέχει στη συναλλαγή που έχει συμπληρώσει το 14ο έτος της ηλικίας του. 3) Πιστοποιητικό γέννησης παιδιού, διαβατήρια γονέων. 4) Έγγραφα που επιβεβαιώνουν την ιδιοκτησία όλων των οικιστικών χώρων που εμπλέκονται στη συναλλαγή. 5) Πιστοποιητικά ΔΔΠ σχετικά με την εκτιμώμενη αξία όλων των οικιστικών χώρων που εμπλέκονται στη συναλλαγή. 6) Επεξήγηση και κάτοψη (κτηματογράφηση) για όλους τους οικιστικούς χώρους που εμπλέκονται στη συναλλαγή. 7) Αποσπάσματα από βιβλία κατοικίας για όλες τις κατοικίες που εμπλέκονται στη συναλλαγή (μόνο πρωτότυπα), αντίγραφα οικονομικών προσωπικών λογαριασμών για όλες τις κατοικίες που εμπλέκονται στη συναλλαγή (μόνο πρωτότυπα) ή το Ενιαίο Έγγραφο Στέγασης (UZhD) 8) Πιστοποιητικά χρέους από το EIRC για όλους τους οικιστικούς χώρους που εμπλέκονται στη συναλλαγή (προαιρετικό). Οι αιτήσεις πρέπει να έχουν ημερομηνία και υπογραφή παρουσία ειδικού από το τμήμα κηδεμονίας και επιτροπείας ΣΗΜΕΙΩΣΕΙΣ: το τμήμα κηδεμονίας και επιτροπείας δέχεται αιτήσεις από πολίτες μόνο εάν παρέχουν ένα πλήρες πακέτο εγγράφων για όλες τις κατοικημένες περιοχές που εμπλέκονται στη συναλλαγή. Τα πρωτότυπα όλων των εγγράφων μαζί με τα αντίγραφά τους υποβάλλονται στο τμήμα κηδεμονίας και επιτροπείας. η προθεσμία σύνταξης διοικητικών εγγράφων είναι ένας μήνας από την ημερομηνία σύνταξης των αιτήσεων, ενώ ως βάσιμοι λόγοι για την επιτάχυνση της προετοιμασίας των παραγγελιών δεν λαμβάνονται υπόψη: α) λήξη προθεσμιών για έγγραφα που υποβλήθηκαν προς εξέταση, β) προθεσμίες λήξης. για καταθέσεις, καταθέσεις διαμερισμάτων, γ) οποιεσδήποτε ή προφορικές ή γραπτές συμφωνίες μεταξύ των μερών, συμβολαιογράφων, εταιρειών κ.λπ. Όλα τα έγγραφα που υποβάλλονται προς εξέταση στο τμήμα κηδεμονίας και κηδεμονίας δεν πρέπει να έχουν εκπρόθεσμη ημερομηνία έκδοσης.

Κηδεμονία κατά την πώληση ή την αγορά διαμερίσματος

Πρώτα απ 'όλα, πρέπει να κατανοήσουν εάν τα δικαιώματα του ανηλίκου στη στέγαση γίνονται σεβαστά κατά τη διεξαγωγή μιας συγκεκριμένης συναλλαγής ακινήτων. Σε περίπτωση παραβίασης των δικαιωμάτων του παιδιού, οι αρχές κηδεμονίας δεν μπορούν να δώσουν τη συγκατάθεσή τους. Πρέπει όμως να έχουμε υπόψη μας ότι δεν εγγυάται ακόμη τη νομιμότητα και την ορθότητα της συναλλαγής. Κατά την πώληση ενός διαμερίσματος με την επακόλουθη αγορά άλλου σπιτιού, οι αρχές κηδεμονίας απαιτούν από τον πωλητή να εγγραφεί στον ανήλικο πριν αγοράσει ένα νέο διαμέρισμα και διασφαλίζουν επίσης ότι οι συνθήκες διαβίωσης σε προσωρινή στέγαση δεν είναι χειρότερες από ό,τι στο προηγουμένως κατειλημμένο διαμέρισμα.

Αυτή είναι η ερώτηση που έλαβα από τον πωλητή διαμερισμάτων:

Γεια σας, πείτε μου, είναι δυνατόν να πουλήσετε ένα ιδιωτικοποιημένο διαμέρισμα όπου ένα παιδί έχει μερίδιο στην ιδιωτικοποίηση (πρέπει να αφήσετε τους γονείς σας), εάν αμέσως μετά την πώληση αγοράσουμε ένα άλλο στην ίδια περιοχή; Κατά την πώληση μπορώ να εγγράψω το παιδί σε δημοτικό διαμέρισμα.

Συχνά συναντώ παρεξηγήσεις μεταξύ των πελατών σχετικά με αυτό το θέμα. Ας το καταλάβουμε.

Η συγκατάθεση των αρχών κηδεμονίας και κηδεμονίας κατά την πώληση (ανταλλαγή) ενός διαμερίσματος απαιτείται μόνο εάν ένας ανήλικος είναι μεταξύ των ιδιοκτητών του διαμερίσματος που πωλείται. Εάν το παιδί είναι εγγεγραμμένο μόνο στη μόνιμη κατοικία του στο διαμέρισμα και δεν είναι συνιδιοκτήτης, δεν απαιτείται η συγκατάθεση των αρχών κηδεμονίας και κηδεμονίας κατά την αποξένωση του διαμερίσματος.

Έτσι, σε αυτήν την περίπτωση, η διαγραφή του παιδιού δεν θα απαλλάξει τον πωλητή από την ανάγκη να λάβει τη συγκατάθεση των αρχών κηδεμονίας και επιτροπείας για την πώληση του διαμερίσματος.

Άρα, το παιδί είναι συνιδιοκτήτης του διαμερίσματος, δηλ. είναι ένας από τους ιδιοκτήτες. Η πώληση ενός τέτοιου διαμερίσματος (καθώς και η ανταλλαγή, η απομάκρυνση) είναι δυνατή μόνο με την άδεια των αρχών κηδεμονίας και κηδεμονίας στον τόπο εγγραφής του παιδιού. Οι αρχές κηδεμονίας και κηδεμονίας δίνουν τη συγκατάθεσή τους για τη συναλλαγή, υπό την προϋπόθεση ότι το μερίδιο του ανηλίκου στο νεοαγορασμένο διαμέρισμα ή σε κάποιο άλλο είναι εγγεγραμμένο ως ιδιοκτησία.

Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας, μέρος 1

Άρθρο 37. Διάθεση περιουσίας πτέρυγας

2. Ο κηδεμόνας δεν έχει το δικαίωμα, χωρίς την προηγούμενη άδεια του οργάνου κηδεμονίας και επιτροπείας, να πραγματοποιήσει και ο διαχειριστής δεν έχει το δικαίωμα να συναινέσει σε συναλλαγές που αφορούν την αποξένωση, συμπεριλαμβανομένης της ανταλλαγής ή δωρεάς του θαλάμου περιουσία, εκμίσθωση (μίσθωση), για χαριστική χρήση ή ως ενέχυρο, συναλλαγές που συνεπάγονται παραίτηση των δικαιωμάτων που ανήκουν στον θάλαμο, διάσπαση της περιουσίας του ή παραχώρηση μετοχών από αυτήν, καθώς και κάθε άλλη ενέργεια που συνεπάγεται μείωση της περιουσίας του θαλάμου.

Η διαδικασία διαχείρισης της περιουσίας ενός θαλάμου καθορίζεται από τον ομοσπονδιακό νόμο «Περί κηδεμονίας και κηδεμονίας». (Ομοσπονδιακός νόμος της 24ης Απριλίου 2008 N 49-FZ)

3. Ο κηδεμόνας, ο διαχειριστής, οι σύζυγοι και οι στενοί συγγενείς τους δεν έχουν δικαίωμα να συνάπτουν συναλλαγές με τον θάλαμο, με εξαίρεση τη μεταβίβαση περιουσίας στον θάλαμο ως δώρο ή για δωρεάν χρήση, καθώς και να εκπροσωπούν τον θάλαμο όταν τη σύναψη συναλλαγών ή τη διεξαγωγή νομικών υποθέσεων μεταξύ του θαλάμου και της συζύγου του κηδεμόνα ή του διαχειριστή και των στενών συγγενών τους.

Ομοσπονδιακός νόμος της 24ης Απριλίου 2008 Αρ. 48-FZ «Σχετικά με την κηδεμονία και την κηδεμονία»

Άρθρο 21. Προκαταρκτική άδεια της αρχής κηδεμονίας και επιτροπείας που επηρεάζει την άσκηση των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας του θαλάμου

1. Ο κηδεμόνας, χωρίς προηγούμενη άδεια του οργάνου κηδεμονίας και κηδεμονίας, δεν έχει το δικαίωμα να διενεργεί και ο διαχειριστής δεν έχει δικαίωμα να συναινεί σε συναλλαγές για ενοικίαση ακινήτου του θαλάμου προς ενοικίαση, μίσθωση. , δωρεάν χρήση ή εξασφαλίσεις, για την εκποίηση της περιουσίας του θαλάμου (συμπεριλαμβανομένης της ανταλλαγής ή της δωρεάς), τη διενέργεια συναλλαγών που συνεπάγονται την παραίτηση των δικαιωμάτων που ανήκουν στον θάλαμο, τη διαίρεση της περιουσίας του ή την παραχώρηση μετοχών από αυτήν, και από κάθε άλλη συναλλαγή που συνεπάγεται μείωση της αξίας της περιουσίας του θαλάμου. Προηγούμενη άδεια από την αρχή κηδεμονίας και επιτροπείας απαιτείται επίσης σε όλες τις άλλες περιπτώσεις, εάν οι ενέργειες του κηδεμόνα ή του διαχειριστή μπορεί να οδηγήσουν σε μείωση της αξίας της περιουσίας του θαλάμου...

2. Σε περιπτώσεις έκδοσης πληρεξουσίου για λογαριασμό του θαλάμου απαιτείται προηγούμενη άδεια από την αρχή κηδεμονίας και επιτροπείας.

3. Η προκαταρκτική άδεια της αρχής κηδεμονίας και κηδεμονίας που προβλέπεται στα μέρη 1 και 2 του παρόντος άρθρου ή η άρνηση χορήγησης αυτής της άδειας πρέπει να παρέχεται στον κηδεμόνα ή τον διαχειριστή εγγράφως το αργότερο δεκαπέντε ημέρες από την ημερομηνία κατάθεσης του αίτηση για τέτοια άδεια. Η άρνηση της αρχής κηδεμονίας και κηδεμονίας να εκδώσει τέτοια άδεια πρέπει να αιτιολογείται. Η προκαταρκτική άδεια που έχει εκδοθεί από την αρχή κηδεμονίας και κηδεμονίας ή άρνηση έκδοσης τέτοιας άδειας μπορεί να προσβληθεί στο δικαστήριο από τον κηδεμόνα ή τον διαχειριστή, άλλα ενδιαφερόμενα μέρη, καθώς και από τον εισαγγελέα.

4. Εάν διαπιστωθεί ότι έχει συναφθεί συμφωνία για λογαριασμό του θαλάμου χωρίς προηγούμενη άδεια του οργάνου κηδεμονίας και κηδεμονίας, ο τελευταίος υποχρεούται να υποβάλει αμέσως αίτηση εκ μέρους του θαλάμου στο δικαστήριο με αίτημα να τερματιστεί μια τέτοια συμφωνία σύμφωνα με το αστικό δίκαιο, εκτός από την περίπτωση που τέτοια συμφωνία είχε συναφθεί προς όφελος του θαλάμου. Μετά τη λήξη μιας τέτοιας συμφωνίας, η περιουσία που ανήκει στον θάλαμο υπόκειται σε επιστροφή και οι ζημίες που προκαλούνται στα μέρη της συμφωνίας υπόκεινται σε αποζημίωση από τον κηδεμόνα ή τον διαχειριστή στο ποσό και με τον τρόπο που ορίζει το αστικό δίκαιο.

5. Οι κανόνες που θεσπίζονται από το Μέρος 3 αυτού του άρθρου ισχύουν επίσης για την έκδοση συναίνεσης από την αρχή κηδεμονίας και κηδεμονίας για την αποξένωση οικιστικών χώρων στις περιπτώσεις που προβλέπονται στην παράγραφο 4 του άρθρου 292 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας.

Με άλλα λόγια, η πώληση ενός διαμερίσματος στο οποίο ένας ανήλικος είναι συνιδιοκτήτης απλά δεν θα λειτουργήσει. Σίγουρα θα χρειαστεί να διαθέσετε κάτι ως αντάλλαγμα κάπου.

• Επιλογή μία. Πουλάτε ένα διαμέρισμα στο οποίο υπάρχει ανήλικος ιδιοκτήτης και ταυτόχρονα του καταχωρείτε μερίδιο στο νεοαποκτηθέν διαμέρισμα.
• Επιλογή δύο. Εάν θέλετε να πουλήσετε ένα διαμέρισμα που περιλαμβάνει ένα ανήλικο παιδί ως ιδιοκτήτη και δεν θέλετε να αγοράσετε τίποτα σε αντάλλαγμα, θα πρέπει και πάλι να διαθέσετε το μερίδιο του παιδιού κάπου αλλού, για παράδειγμα, στο διαμέρισμα ενός παππού και της γιαγιάς.
• Τρίτη επιλογή. Εξωτικός. Μπορείτε να καταθέσετε ένα χρηματικό ποσό από την πώληση ενός διαμερίσματος, ίσο με την αξία της μετοχής του ανηλίκου, στον λογαριασμό του μέχρι να ενηλικιωθεί. Στην περίπτωση αυτή δεν απαιτείται η απόκτηση άλλης ακίνητης περιουσίας στο όνομα ανηλίκου. Που είναι πολύ σπάνιο.

Τίθεται το ερώτημα: Πού θα διατεθεί η μετοχή; Και πόσα; Συχνά συναντώ την άποψη των πωλητών ότι όλα είναι εύκολα και απλά. Ας πούμε ένα διαμέρισμα εμβαδού 51 τ.μ. καταχωρήθηκε ως κοινόχρηστη ιδιοκτησία γονέων και τέκνου, το 1/3 της μετοχής έκαστος. Και το παιδί «λογαριάζει» 17 τ.μ. περιοχή. Αυτό όμως δεν σημαίνει καθόλου ότι οι αρχές κηδεμονίας θα συναινέσουν στην πώληση του διαμερίσματος, με την επιφύλαξη της απόκτησης στο όνομα του τέκνου οποιουδήποτε ακινήτου ή μεριδίου σε αυτό με εμβαδόν 17 τ.μ. .

Κατά την εξέταση της αίτησης ενός γονέα για την πώληση ενός διαμερίσματος όπου το παιδί είναι ένας από τους ιδιοκτήτες, οι αρχές κηδεμονίας καθοδηγούνται, πρώτα απ 'όλα, από τα συμφέροντα του ανηλίκου. Τα δικαιώματα του παιδιού δεν πρέπει να παραβιάζονται και οι συνθήκες διαβίωσης δεν πρέπει να επιδεινώνονται μετά τη συναλλαγή.

Όταν αποφασίζουν για τη δυνατότητα διεξαγωγής μιας συναλλαγής, οι αξιωματούχοι κηδεμονίας εξετάζουν πλήρως πολλές πτυχές της επερχόμενης συναλλαγής:

• - περιοχή της αγορασμένης ακίνητης περιουσίας (μετοχή).
• - κόστος ακίνητης περιουσίας.
• - τη σύνθεση της οικογένειας που θα ζήσει στο διαμέρισμα που αγοράστηκε για το παιδί·
• - τοποθεσία του αγορασμένου ακινήτου (για παράδειγμα, περιοχή Μόσχα - Μόσχα).
• - λόγοι πώλησης (βελτίωση των συνθηκών διαβίωσης, ταξίδια με συγγενείς, διαζύγιο) και μια σειρά άλλων.

Επιπλέον, τα κριτήρια για τη λήψη μιας θετικής απόφασης μπορεί να εξαρτώνται από τη συγκεκριμένη αρχή κηδεμονίας και επιτροπείας. Καθώς και ένα σύνολο εγγράφων που πρέπει να προσκομιστούν για να εξεταστεί η πώληση ενός διαμερίσματος.

Ως παράδειγμα:

Η οικογένεια ιδιωτικοποίησε ένα διαμέρισμα τριών δωματίων εμβαδού 68 τ.μ. Οι ιδιοκτήτες ήταν γονείς, ένας ανήλικος γιος και γιαγιά. Και ήθελαν να βελτιώσουν τις συνθήκες διαβίωσής τους αγοράζοντας ένα μεγάλο διαμέρισμα τεσσάρων δωματίων σε μια νέα πολυκατοικία. Αλλά, όπως είναι γνωστό, οι αρχές κηδεμονίας δεν συναινούν στη συναλλαγή εάν ένα διαμέρισμα σε νέο κτίριο «αγοράζεται» ως εναλλακτικό διαμέρισμα στο όνομα του παιδιού (δηλαδή, ο κύριος του έργου αποκτά το δικαίωμα να απαιτήσει την εγγραφή της ιδιοκτησίας του διαμέρισμα μετά τη θέση σε λειτουργία του σπιτιού). Οι γονείς θεώρησαν ότι αφού το παιδί έχει 17 τ.μ. στέγαση, τότε θα αρκεί να αγοράσετε ένα "ξενοδοχείο" στο όνομά του. Και πλήρωσαν προκαταβολή για διαμέρισμα εμβαδού 24 τ.μ. Μαζέψαμε τα έγγραφα και πήγαμε στην κηδεμονία. Για συγκατάθεση για την πραγματοποίηση της συναλλαγής. Δεν ήταν όμως έτσι.

Ο επιθεωρητής του συμβουλίου κηδεμονίας είπε κάπως έτσι:

- Το παιδί είναι 8 ετών. Σε αυτή την ηλικία δεν μπορεί να ζήσει χωρίς τη μητέρα του. Αυτό σημαίνει ότι αναμένεται να ζήσει με τη μητέρα του σε αυτό το μικρό διαμέρισμα ενός δωματίου. Και μάλιστα διαφορετικά φύλα. Και ο πραγματικός χώρος καθιστικού έχει γίνει μικρότερος - 12 τ.μ. αντί για 17 τ.μ. Οχι.

Και εκείνη αρνήθηκε. Είναι καλό που οι γονείς συνήψαν συμφωνία για προκαταβολή με τον πωλητή του "ξενοδοχείου" και όχι συμφωνία για προκαταβολή. Δεν χάσαμε χρήματα.

Μπορείτε να πουλήσετε το διαμέρισμα και να μην αγοράσετε τίποτα σε αντάλλαγμα, εάν έχετε την ευκαιρία να καταχωρίσετε ένα μερίδιο σε άλλο διαμέρισμα ως ιδιοκτησία του παιδιού. Για παράδειγμα, μια γιαγιά που αγαπά πολύ τον εγγονό της μπορεί να του δώσει ένα μερίδιο στο διαμέρισμά της. Εάν έχετε ήδη αγοραστή για το διαμέρισμα, τότε συλλέγετε ένα πακέτο εγγράφων και για τα δύο διαμερίσματα και τα υποβάλλετε σε κηδεμονία. Έχοντας λάβει τη συγκατάθεση του διοικητικού συμβουλίου για την πώληση ενός διαμερίσματος με ταυτόχρονη κατανομή μεριδίου σε άλλο, πραγματοποιήστε τη συναλλαγή.

Αλλά μην βιαστείτε να μεταφέρετε αυτό το μερίδιο στο παιδί σας εκ των προτέρων!

Να τι μπορεί να συμβεί:

Οι γονείς συνήψαν συμφωνία με τον κύριο του έργου για την αγορά νέου κτιρίου. Πήραν στεγαστικό δάνειο με την προσδοκία ότι αφού εγκατασταθούν στο αγορασμένο διαμέρισμα, θα πουλήσουν το παλιό και θα εξοφλήσουν το δάνειο. Γνωρίζοντας ότι δεν θα ήταν δυνατή η πώληση του προηγούμενου διαμερίσματος χωρίς να παραχωρηθεί μερίδιο στο παιδί, αφού έθεσαν σε λειτουργία το σπίτι έσπευσαν να συμπεριλάβουν το παιδί στους ιδιοκτήτες του νέου διαμερίσματος. Και έπεσαν σε παγίδα. Αποδείχθηκε ότι το παιδί είχε ακόμα μερίδιο στο προηγούμενο διαμέρισμα και εμφανίστηκε στο νέο. Και στη συνέχεια προσπαθήστε να αποδείξετε στο συμβούλιο κηδεμόνων ότι διέθεσαν μερίδιο στο νέο διαμέρισμα ακριβώς με την προσδοκία ότι το προηγούμενο θα έπρεπε να πουληθεί.

Ως εκ τούτου, είναι απαραίτητη η επανεγγραφή της μετοχής στο παιδί τη στιγμή της συναλλαγής. Δηλαδή πουλάμε ένα και αγοράζουμε άλλο. ΤΑΥΤΟΧΡΟΝΑ. Αλλά εάν πρέπει να εγγράψετε ένα μερίδιο για ένα παιδί εκ των προτέρων (αν έχετε ήδη άδεια από την αρχή κηδεμονίας και επιτροπείας, αυτό θα σας βοηθήσει να βρείτε έναν αγοραστή πιο γρήγορα), επικοινωνήστε με το συμβούλιο κηδεμονίας. Ενημερώστε τον επιθεωρητή για τα σχέδιά σας και λάβετε άδεια να πουλήσετε το διαμέρισμά σας προκαταρκτικόςεγγραφή μεριδίου σε άλλο διαμέρισμα ως ιδιοκτησία του παιδιού. Το ψήφισμα του διοικητικού συμβουλίου θα λέει: «Να επιτραπεί η πώληση διαμερίσματος στη διεύθυνση ....., όπου ο συνιδιοκτήτης είναι ανήλικος .... με την επιφύλαξη της προκαταχώρησης της .... της μετοχής του διαμερίσματος στη διεύθυνση ..... στο όνομα του ανηλίκου...”

Προσοχή! Σε κάθε περίπτωση, πριν προγραμματίσετε την πώληση (ανταλλαγή, αναχώρηση) ενός διαμερίσματος στο οποίο περιλαμβάνεται το παιδί ως συνιδιοκτήτης, επισκεφθείτε την αρχή κηδεμονίας στον τόπο εγγραφής του παιδιού. Δείξτε τα έγγραφα για το διαμέρισμα που πουλάτε και ρωτήστε τι είδους στέγαση και υπό ποιες προϋποθέσεις θα σας εκδώσει την άδεια το διοικητικό συμβούλιο.

Τα παιδιά βρίσκονται υπό ειδική προστασία του κράτους μας, χωρίς τη συγκατάθεση του οποίου δεν επιτρέπονται οι συναλλαγές με τη στέγαση τους. Τόσο οι γονείς όσο και οι κηδεμόνες υποχρεούνται να λάβουν άδεια για την πώληση ενός διαμερίσματος σε ανήλικο από τις αρχές κηδεμονίας.

Πώς να λάβετε άδεια από τις αρχές κηδεμονίας για την πώληση ενός σπιτιού

Ένας ενήλικας απαιτείται να λάβει άδεια για μια συναλλαγή πριν από την εγγραφή κατοικίας στην οποία ένας ανήλικος έχει δικαιώματα ιδιοκτησίας. Για να γίνει αυτό, πρέπει να υποβάλετε αίτηση συνοδευόμενη από τα απαιτούμενα έγγραφα στο όργανο διαχείρισης. Αυτό το έγγραφο γνωστοποιεί στο κράτος την πρόθεση του πολίτη να πουλήσει την ακίνητη περιουσία του παιδιού.

Ένα σημαντικό σημείο κατά την πραγματοποίηση μιας συναλλαγής είναι η περίοδος ισχύος της άδειας κηδεμονίας προς πώληση. Κατά γενικό κανόνα, ισούται με έναν μήνα, εκτός αν αναφέρεται μεγαλύτερη διάρκεια.

Απαιτήσεις για την πώληση διαμερίσματος

Είναι δυνατή η λήψη άδειας κηδεμονίας εάν πληρούνται ορισμένες προϋποθέσεις:

1. Ο αιτών πρέπει να ενεργεί προς το συμφέρον του συγκεκριμένου νεανικού ιδιοκτήτη σπιτιού και να είναι ο γονέας, ο κηδεμόνας ή ο θεματοφύλακας ή ο ορισμένος εκπρόσωπός του.
2. Το ακίνητο πωλείται ταυτόχρονα με την απόκτηση ισοδύναμου χώρου διαβίωσης. Ως επιβεβαίωση, διενεργείται ανεξάρτητη αξιολόγηση για την κηδεμονία για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας του σπιτιού.
3. Όλα τα απαραίτητα έγγραφα είναι διαθέσιμα.
4. Ο εκπρόσωπος της πολιτείας δεν διαπίστωσε παρατυπίες στη συμφωνία.

Απαιτήσεις για νέο διαμέρισμα

Η νέα κατοικία δεν πρέπει να είναι χειρότερη από αυτή που πωλείται. Σε καμία περίπτωση δεν πρέπει να επιδεινωθούν οι συνθήκες διαβίωσης του παιδιού ως αποτέλεσμα της συναλλαγής.

Μπορεί ένας κηδεμόνας να πουλήσει διαμέρισμα σε ανήλικο;

Σύμφωνα με το νόμο, ο κηδεμόνας δεν έχει δικαίωμα να διαθέτει την περιουσία ενός ανηλίκου. Κατά συνέπεια, δεν μπορεί να πουλήσει, να υποθηκεύσει, να ανταλλάξει ή να δωρίσει ακίνητα που ανήκουν στον θάλαμο. Ενεργεί μόνο για το παιδί, για παράδειγμα, υπογράφοντας έγγραφα. Για συναλλαγές που αφορούν την αποξένωση κατοικίας, ο νόμος προβλέπει την έκδοση προκαταρκτικής άδειας από την αρχή κηδεμονίας και κηδεμονίας (άρθρο 21 του ομοσπονδιακού νόμου αριθ. 48 του 2008).

Εάν το διαμέρισμα αγοράστηκε με κεφάλαιο μητρότητας

Στην περίπτωση αυτή, οι γονείς υποχρεούνται να παράσχουν στο παιδί μερίδιο στο αγορασμένο ακίνητο. Επιπλέον, πρέπει να αντιστοιχεί στο μέγεθος της περιοχής που αποξενώθηκε από αυτόν. Εάν δεν πληρούται αυτή η απαίτηση, η συναλλαγή μπορεί να κηρυχθεί άκυρη από το δικαστήριο κατόπιν αιτήματος της αρχής κηδεμονίας ή της εισαγγελίας.

Εάν το παιδί είναι εγγεγραμμένο

Ανεξάρτητα από την ύπαρξη εγγραφής στον χώρο διαβίωσης που πωλείται, ο ανήλικος ιδιοκτήτης είναι συμβαλλόμενο μέρος στη συναλλαγή. Ως εκ τούτου, η πώληση ενός διαμερίσματος χωρίς τη συγκατάθεση των αρχών κηδεμονίας και κηδεμονίας είναι απαράδεκτη (ρήτρα 4 του άρθρου 292 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).

Δεν απαιτείται άδεια εάν το παιδί είναι μόνο εγγεγραμμένο στον χώρο διαβίωσης, αλλά δεν είναι ιδιοκτήτης του.

Μπορεί ένας κηδεμόνας να πουλήσει ένα διαμέρισμα που ανήκει σε ανίκανο θάλαμο;

Με τη συγκατάθεση του θεματοφύλακα, η πώληση διαμερίσματος από τον κηδεμόνα είναι δυνατή σε ορισμένες περιπτώσεις που ορίζονται από το νόμο:

• εάν ο χώρος διαβίωσης δεν έχει κατασχεθεί λόγω της ανάγκης εξασφάλισης των χρεωστικών υποχρεώσεων του θαλάμου·
• κατά την ανταλλαγή ακινήτων, εάν είναι επωφελής για τον θάλαμο ή σε εξαιρετική κατάσταση (για παράδειγμα, υπάρχει επείγουσα ανάγκη να πληρώσετε για ακριβή θεραπεία).

Προσοχή! Το δικαίωμα του κηδεμόνα να συναλλάσσεται με τη στέγαση του θαλάμου για δικό του όφελος έχει περιορισμούς.

Απαγορεύεται να πουλήσει τέτοια περιουσία στον εαυτό του, στη σύζυγό του ή σε στενούς συγγενείς του (άρθρο 37 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).

Είναι δυνατή η εκπλήρωση της υποχρέωσης κατανομής μετοχής μετά την πώληση;

Ο νόμος ορίζει ότι μπορείτε να πουλήσετε ένα διαμέρισμα ή ένα μερίδιο σε αυτό που ανήκει σε ένα παιδί εάν έχετε δύο έγγραφα από τις αρχές κηδεμονίας και επιτροπείας:

Ψηφίσματα για την αποξένωση ιδιοκτησίας·
συγκατάθεση για αγορά νέου χώρου διαβίωσης.
Από αυτή τη λίστα είναι σαφές ότι η αγοραπωλησία κατοικιών πρέπει να πραγματοποιηθεί ταυτόχρονα.

Εάν ένας ανήλικος είναι ιδιοκτήτης του ακινήτου, δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί «καθαρή» συναλλαγή. Η κατοικία μπορεί να αλλάξει μόνο. Ο γονέας έχει υποχρέωση να διαθέσει το μερίδιο του παιδιού στο νέο ακίνητο. Σε αυτή την κατάσταση, είναι αδύνατο να γίνει χωρίς τη συμμετοχή κυβερνητικού εκπροσώπου.

Πριν από την αποξένωση του χώρου διαβίωσης, είναι απαραίτητο να συλλεχθούν τα έγγραφα που απαιτούνται για την ολοκλήρωση της συναλλαγής, συμπεριλαμβανομένης της άδειας από τους νόμιμους εκπροσώπους. Στη συνέχεια, βρείτε μια επιλογή για ανταλλαγή. Μόνο μετά από αυτό είναι απαραίτητο να υποβάλετε αίτηση στην κηδεμονία για άδεια πώλησης και αγοράς άλλων κατοικιών με την κατανομή του μεριδίου του παιδιού σε αυτό.

Όταν είναι απαραίτητο να πουληθεί ακίνητη περιουσία χωρίς ανταλλαγή, είναι απαραίτητο να διατεθεί μερίδιο στο παιδί σε άλλο μέρος. Για παράδειγμα, ένας συγγενής μπορεί να του δώσει ένα μερίδιο στο σπίτι του, διασφαλίζοντας έτσι την κατανομή.

Διαδικασία για την ολοκλήρωση μιας συναλλαγής

Η διαδικασία βήμα προς βήμα για την πώληση ενός διαμερίσματος καθορίζεται από το νόμο και περιλαμβάνει επίσκεψη:

• γραφείο διαβατηρίων?
• αρχή κηδεμονίας.

Στο γραφείο διαβατηρίων θα πρέπει να λάβετε πιστοποιητικό πολιτών που είναι εγγεγραμμένοι στον αλλοτριωμένο χώρο διαβίωσης.

Για να επικοινωνήσετε με τις αρχές κηδεμονίας και κηδεμονίας κατά την πώληση ενός διαμερίσματος, πρέπει επίσης να προετοιμάσετε άλλα υποχρεωτικά έγγραφα και να γράψετε μια αίτηση:

• με αιτιολόγηση του λόγου της πώλησης·
• υποδεικνύοντας ότι όλα τα δικαιώματα του παιδιού τηρούνται κατά την πραγματοποίηση μιας συναλλαγής.

Αίτηση για την πώληση διαμερίσματος ανηλίκου ή μεριδίου σε αυτό συντάσσεται και υπογράφεται από τον γονέα (κηδεμόνα) παρουσία εκπροσώπου του κράτους. Μπορεί να υποβληθεί μέσω ενός πολυλειτουργικού κέντρου που πρόσφατα παρέχει ενεργά κρατικές υπηρεσίες, συμπεριλαμβανομένης της έκδοσης προκαταρκτικών αδειών από τις αρχές κηδεμονίας και επιτροπείας. Για την εγγραφή, συνιστάται η χρήση ενός δείγματος αίτησης για κηδεμονία και κηδεμονία για μια συναλλαγή αγοραπωλησίας.

Κατάλογος εγγράφων

Ο κατάλογος των εγγράφων για τις αρχές κηδεμονίας περιλαμβάνει:

1. Έγγραφα ιδιοκτησίας του χώρου διαβίωσης που πωλείται και αγοράζεται.
2. Προσύμφωνο αγοραπωλησίας διαμερίσματος.
3. Διαβατήρια όλων των συνιδιοκτητών του ζωτικού χώρου (πιστοποιητικά γέννησης πολιτών κάτω των 14 ετών).
4. Συναίνεση ενηλίκων πωλητών για συμμετοχή ανηλίκου σε συναλλαγή, επικυρωμένη από συμβολαιογράφο.
5. Έκθεση από ανεξάρτητη εταιρεία, η οποία παρέχει αξιολόγηση του διαμερίσματος για κηδεμονία, επιβεβαιώνοντας τη συγκρισιμότητα του κόστους της κατοικίας που πωλείται και αγοράζεται.

Επιπλέον, ο συμβολαιογράφος μπορεί να χρειαστεί να ζητήσει το πρωτότυπο της συγκατάθεσης κηδεμονίας, εάν η συναλλαγή για την πώληση ενός διαμερίσματος οφείλεται στην ανάγκη του παιδιού για αλλαγή του κλίματος. Το γεγονός αυτό πρέπει να επιβεβαιώνεται με ιατρικό πιστοποιητικό. Εάν οι συνθήκες διαβίωσης επιδεινωθούν για καλό λόγο, πρέπει επίσης να τεκμηριωθεί.

Όροι αντιπαροχής

Ο νόμος ορίζει προθεσμία ενός μηνός για την εξέταση της αίτησης. Ωστόσο, συνήθως η άδεια από τις αρχές κηδεμονίας δίνεται νωρίτερα. Μερικές φορές μπορεί να μειωθεί σε δύο εβδομάδες. Δεν θα ήταν λάθος να ζητήσετε από έναν ειδικό κηδεμονίας να εξετάσει γρήγορα την αίτηση για άδεια πώλησης του διαμερίσματος.

Νομοθετική ρύθμιση

Το κανονιστικό πλαίσιο για τη διαδικασία πώλησης κατοικιών σε ανηλίκους και λήψης άδειας για μια τέτοια συναλλαγή είναι:

1. Κεφάλαιο 14 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας (μέρος πρώτο) της 30ης Νοεμβρίου 1994 (Ομοσπονδιακός Νόμος αριθ. 51).
2. Κεφάλαιο 11 του Οικογενειακού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 29ης Δεκεμβρίου 1995 (Ομοσπονδιακός Νόμος αριθ. 223).
3. Κώδικας Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας με ημερομηνία 29 Δεκεμβρίου 2004 (Ομοσπονδιακός Νόμος αριθ. 188).
4. Ομοσπονδιακός νόμος «Περί κηδεμονίας και κηδεμονίας» της 24ης Απριλίου 2008 N 48-FZ.

Κατά την αγορά ή την πώληση ενός διαμερίσματος, υπάρχουν παράγοντες που περιπλέκουν τις συναλλαγές ακινήτων, και μερικές φορές καθιστούν αδύνατη τη διενέργεια τέτοιων συναλλαγών. Ένας από αυτούς τους παράγοντες είναι η συμμετοχή ανηλίκων στη συναλλαγή, οι οποίοι μπορεί να είναι οι ιδιοκτήτες αυτής της κατοικίας ή να έχουν δικαιώματα ιδιοκτησίας σε μερίδιο στο διαμέρισμα. Σε αυτό το άρθρο, ειδικοί από την πύλη RealtyPress.ru εξετάζουν πτυχές που σχετίζονται με τη συμμετοχή ανηλίκων σε συναλλαγές ακινήτων.

Η ελκυστικότητα μιας συναλλαγής που αφορά ανηλίκους

Στην αγορά ακινήτων, τα πιο ελκυστικά αντικείμενα προς αγορά είναι διαμερίσματα που είναι εντελώς δωρεάν από νομική άποψη, δηλαδή όταν κατά τη στιγμή της πώλησης κανείς δεν είναι εγγεγραμμένος στο διαμέρισμα και ο σημερινός ιδιοκτήτης είναι ένας ιδιοκτήτης. Ωστόσο, αυτό συμβαίνει πολύ σπάνια, η πώληση ενός διαμερίσματος είναι μόνο ένας κρίκος σε μια αλυσίδα λειτουργιών που στοχεύουν στη βελτίωση (ή στην αλλαγή) των συνθηκών διαβίωσης του πωλητή. Με άλλα λόγια, το διαμέρισμα πωλείται για αγορά πιο ευρύχωρου χώρου ή για αγορά δύο διαμερισμάτων (όταν απομακρυνθείτε).

Ως εκ τούτου, τη στιγμή που θα βρεθεί αγοραστής, οι σημερινοί ιδιοκτήτες δεν προβαίνουν σε καμία ενέργεια σχετικά με διαγραφή ή μεταβίβαση δικαιωμάτων ιδιοκτησίας. Οι πιθανοί αγοραστές, έχοντας μάθει ότι υπάρχει ένα παιδί που κατέχει μέρος του διαμερίσματος, φοβούνται τις δυσκολίες με την υλοποίηση της συναλλαγής και επομένως προτιμούν εκείνες τις επιλογές που αποκλείουν οποιαδήποτε συμμετοχή ανηλίκων. Αντίστοιχα, με την απώλεια της ελκυστικότητας, το διαμέρισμα μπορεί να χάσει κάποια αξία, καθώς ο πιθανός αγοραστής θα επιδιώξει να συμπεριλάβει κινδύνους στην τιμή του ακινήτου.

Γιατί οι αγοραστές είναι τόσο επιφυλακτικοί με τέτοιες συναλλαγές θα συζητηθεί παρακάτω, αλλά τώρα θα δώσουμε προσοχή στις ενέργειες που πρέπει να κάνει ο πωλητής (και ο αγοραστής, με τη σειρά του, αναγκάζεται να ελέγξει αν έχουν γίνει οι απαραίτητες ενέργειες).

Άδεια από τις αρχές κηδεμονίας

Πολύ συχνά, κατά την αγορά ενός διαμερίσματος, τα δικαιώματα ιδιοκτησίας διανέμονται σε όλα τα μέλη της οικογένειας. Αυτό δίνει σε καθένα από αυτά ορισμένες εγγυήσεις σε περίπτωση απρόβλεπτων καταστάσεων. Ωστόσο, από την άλλη, το γεγονός ότι το παιδί είναι ιδιοκτήτης μέρους του διαμερίσματος περιπλέκει πολύ τη συμφωνία. Οι γονείς δεν μπορούν να πουλήσουν το διαμέρισμα (για να μετακομίσουν σε άλλη πόλη ή να επεκτείνουν τον χώρο διαβίωσής τους) έως ότου ληφθεί η συγκατάθεση των αρχών κηδεμονίας και επιτροπείας, οι οποίες υποχρεούνται να ελέγχουν όλες τις συναλλαγές ακινήτων που επηρεάζουν τα συμφέροντα των ανηλίκων. Αυτός ο κανόνας καθορίζεται από τα άρθρα 26, 28, 37 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, καθώς και από το άρθρο 60 του Οικογενειακού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, οι αρχές κηδεμονίας διασφαλίζουν ότι τα δικαιώματα των παιδιών δεν παραβιάζονται και ελέγχουν τη νομιμότητα η συναλλαγή. Έτσι, στις συναλλαγές ακινήτων, τα συμφέροντα των ανηλίκων δεν εκπροσωπούνται από τους γονείς τους (όπως σε άλλες περιπτώσεις), αλλά από εκπροσώπους των αρχών κηδεμονίας.

Ωστόσο, εάν το διαμέρισμα είναι ιδιοκτησία των γονέων (το παιδί είναι απλώς εγγεγραμμένο στον χώρο διαβίωσης), τότε αυτό απλοποιεί σημαντικά τη συναλλαγή. Δεν χρειάζεται να επικοινωνήσετε με τις αρχές κηδεμονίας για να λάβετε την κατάλληλη άδεια.

Σε αντίθεση με τη δημοφιλή πεποίθηση, πρέπει να επικοινωνήσετε με τις αρχές κηδεμονίας όχι μόνο εάν επιδεινωθούν οι συνθήκες διαβίωσής σας (για παράδειγμα, μετακόμιση σε μικρότερο διαμέρισμα). Για οποιεσδήποτε συναλλαγές ακινήτων απαιτείται η σύμφωνη γνώμη των αρχών κηδεμονίας, διαφορετικά η συναλλαγή (ακόμα και αν μπορεί να πραγματοποιηθεί) θα θεωρείται παράνομη, με όλες τις επακόλουθες συνέπειες. Άρα, η ανάγκη λήψης άδειας υπάρχει στις εξής περιπτώσεις: πώληση διαμερίσματος, μεταβίβαση ακινήτου ως εγγύηση, δωρεά, ανταλλαγή. Αυτή η περίσταση είναι ο μόνος λόγος για τον οποίο οι γονείς δεν βιάζονται να εγγράψουν το παιδί τους, διότι, στην πραγματικότητα, το κράτος προσπαθεί να παρέχει στο παιδί κάποιου είδους προστασία μέσω των ίδιων των γονέων, περιορίζοντας παράλληλα το δικαίωμα των τελευταίων να διαθέτουν την περιουσία τους. .

Πιθανότητα άδειας ή άρνησης των αρχών κηδεμονίας

Τα προβλήματα που προκύπτουν κατά την απόκτηση άδειας από τις αρχές κηδεμονίας είναι απίθανο σε περιπτώσεις όπου οι συνθήκες διαβίωσης του παιδιού είναι εγγυημένα ότι θα βελτιωθούν, για παράδειγμα:

Με τα χρήματα από την πώληση ενός παλιού διαμερίσματος, αγοράζεται κατοικία παρόμοιου μεγέθους, αλλά η διάταξη απαιτεί ξεχωριστό δωμάτιο για το παιδί.
- Αντί για διαμέρισμα προς πώληση, αγοράζεται διαμέρισμα ίδιου μεγέθους και διαρρύθμισης, αλλά το σπίτι είναι μεταγενέστερης κατασκευής.
- Αγορά ενός διαμερίσματος σε καλύτερη περιοχή (υψηλότερο επίπεδο υποδομής, πιο κοντινό σχολείο, νηπιαγωγείο, άλλα προφανή πλεονεκτήματα):
- Και τέλος, οι αρχές κηδεμονίας είναι απίθανο να αντιταχθούν εάν σκοπεύετε να αγοράσετε στέγαση μεγαλύτερης περιοχής.

Ορισμένες δυσκολίες ενδέχεται να προκύψουν εάν μετακομίσετε σε άλλη πόλη, οι αρχές κηδεμονίας θα απαιτήσουν απόδειξη ότι τα δικαιώματα του παιδιού δεν θα παραβιαστούν (οι συνθήκες διαβίωσης δεν θα επιδεινωθούν). Το αποδεικτικό στοιχείο που θεωρείται τέτοιο στην περίπτωση αυτή είναι η προσύμβαση αγοραπωλησίας. Με άλλα λόγια, ο ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος του οποίου είναι συνιδιοκτήτης ένα παιδί, πριν πουλήσει αυτό το διαμέρισμα, πρέπει να πάει στην πόλη όπου σκοπεύει να μετακομίσει, να αναζητήσει στέγη και να υπογράψει προσύμφωνο αγοραπωλησίας.

Αλλά εάν, ως αποτέλεσμα της προγραμματισμένης συναλλαγής, οι συνθήκες διαβίωσης του παιδιού είναι λιγότερο ελκυστικές, υπάρχει μεγάλη πιθανότητα οι αρχές κηδεμονίας να αρνηθούν να εκδώσουν άδεια. Ωστόσο, κάθε περίπτωση εξετάζεται ξεχωριστά. Για παράδειγμα, σχεδιάζεται η ανταλλαγή με ένα διαμέρισμα μικρότερης περιοχής, αλλά αυτό γίνεται έτσι ώστε τα χρήματα που απομένουν από την πώληση να δαπανηθούν για τη θεραπεία του παιδιού. Για παράδειγμα, δεν είναι ασυνήθιστο οι αρχές κηδεμονίας να συμφωνούν να ανταλλάξουν ένα διαμέρισμα πόλης με ένα σπίτι στα προάστια, εάν μια τέτοια ανταλλαγή υποκινείται από την ανάγκη καθαρού αέρα για ένα παιδί που είναι ευαίσθητο σε πνευμονικές παθήσεις. Το πιο σημαντικό πράγμα σε τέτοιες περιπτώσεις είναι η συλλογή εγγράφων που θα χρησιμεύσουν ως επιβεβαίωση των περιστάσεων.

Επιπλέον, οι αρχές κηδεμονίας είναι πολύ επιφυλακτικές όσον αφορά τη μεταβίβαση ακινήτων, μέρος της οποίας (ή ολόκληρο το διαμέρισμα) ανήκει στο παιδί, ως εγγύηση για την εξασφάλιση στεγαστικού δανείου που εκδόθηκε για την αγορά διαμερίσματος σε υπό κατασκευή κτήριο. Είναι γνωστές περιπτώσεις όπου εξαπατημένοι επενδυτές έμειναν χωρίς το διαμέρισμα που είχαν υποσχεθεί και δεν μπορούσαν να αποπληρώσουν το δάνειο. Αντίστοιχα, εάν τα γεγονότα εξελιχθούν με αυτόν τον τρόπο, προκύπτει η ανάγκη πώλησης του ενεχύρου και στην περίπτωση αυτή το παιδί μένει χωρίς στέγη (εάν οι αρχές κηδεμονίας έχουν συμφωνήσει να μεταβιβάσουν το διαμέρισμα ως ενέχυρο).

Διαδικασία λήψης άδειας και εγγράφων

Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, η άρνηση ή η συγκατάθεση των αρχών κηδεμονίας να πουλήσουν ένα διαμέρισμα πρέπει να εκδοθεί εντός 15 ημερών από την ημερομηνία επικοινωνίας με την αρμόδια αρχή. Σε αυτήν την περίπτωση, είναι απαραίτητο να συλλέξετε και να προσκομίσετε ένα σύνολο εγγράφων, το οποίο περιλαμβάνει:
- Δήλωση
- Διαβατήρια γονέων.
- Πιστοποιητικό γέννησης παιδιού (ή διαβατήριο),
- Έγγραφα τίτλου για το διαμέρισμα
- Πιστοποιητικό από τον τόπο διαμονής του παιδιού.

Πιθανοί κίνδυνοι για τον αγοραστή

Για τον αγοραστή, ο κίνδυνος σε μια συναλλαγή ακινήτων όπου μπορεί να εμπλέκονται παιδιά είναι να γίνει λάθος σε οποιοδήποτε στάδιο της προετοιμασίας (σκόπιμα ή μη). Ως αποτέλεσμα αυτού, η συναλλαγή μπορεί να αμφισβητηθεί στο δικαστήριο και εάν αποδειχθεί η παραβίαση των δικαιωμάτων του παιδιού, ο σημερινός ιδιοκτήτης του διαμερίσματος μπορεί να είναι υπεύθυνος για αποζημίωση για τη ζημία που προκλήθηκε. Επιπλέον, η συναλλαγή μπορεί να αμφισβητηθεί ακόμη και μετά από δέκα χρόνια, όχι μόνο οι γονείς, αλλά και οι συγγενείς, οι κηδεμόνες του παιδιού, ακόμη και το ίδιο το παιδί, που έχει ήδη ενηλικιωθεί, μπορεί να υποβάλει αίτηση στο δικαστήριο. Με άλλα λόγια, ακόμη και η άδεια που λαμβάνεται από τις αρχές κηδεμονίας δεν εγγυάται στον αγοραστή την απουσία προβλημάτων με την ακίνητη περιουσία του στο μέλλον.

Ωστόσο, υπάρχουν περιπτώσεις όπου, κατά την αγορά ακινήτων, ο ιδιοκτήτης του οποίου (ή ο ιδιοκτήτης μέρους του διαμερίσματος) είναι ανήλικος, μπορούν να αποφευχθούν τυχόν αξιώσεις. Φαίνεται ότι είναι απολύτως σαφές ότι, σύμφωνα με τη ρωσική νομοθεσία, ένα παιδί μπορεί να είναι ιδιοκτήτης, αλλά δεν μπορεί να πουλήσει αυτό το ακίνητο ακόμη και με τη συγκατάθεση των γονέων (κηδεμόνων) χωρίς την άδεια των αρχών κηδεμονίας. Αλλά υπάρχουν ορισμένες εξαιρέσεις εδώ, για παράδειγμα, δεν απαιτείται άδεια από τις αρχές κηδεμονίας εάν το παιδί απέκτησε πλήρη δικαιοπρακτική ικανότητα κατά τη στιγμή της συναλλαγής. Κατ 'αρχήν, η πλήρης δικαιοπρακτική ικανότητα είναι η βάση για την ανεξάρτητη σύναψη οποιωνδήποτε συναλλαγών για αυτό, το παιδί (αν μπορείτε να το αποκαλέσετε έτσι) δεν χρειάζεται καν τη γονική συναίνεση. Δηλαδή, δεν είναι πλέον δυνατή η αμφισβήτηση μιας τέτοιας συναλλαγής δικαστικά.

Ανήλικοι με πλήρη δικαιοπρακτική ικανότητα

Πώς μπορεί ένα παιδί να αποκτήσει πλήρη δικαιοπρακτική ικανότητα πριν ενηλικιωθεί; Καταρχάς, σημειώνουμε ότι από την ηλικία των 14 ετών έως τα 18, το παιδί έχει περιορισμένη δικαιοπρακτική ικανότητα, μπορεί δηλαδή να συνάψει κάποιες συναλλαγές χωρίς τη γονική συναίνεση. Ωστόσο, για μια τέτοια πράξη όπως η πώληση ενός διαμερίσματος, εξακολουθεί να απαιτείται τόσο η συγκατάθεση των γονέων όσο και η άδεια των αρχών κηδεμονίας. Πλήρης δικαιοπρακτική ικανότητα, η οποία δίνει σε ένα παιδί τα ίδια δικαιώματα με κάθε πολίτη, που μπορεί να αποκτήσει πριν ενηλικιωθεί στις ακόλουθες περιπτώσεις:

Γάμος πριν τα 18. Από τη στιγμή της επίσημης εγγραφής του, το τέκνο αποκτά πλήρη δικαιοπρακτική ικανότητα και εάν τεθεί σε ισχύ η κηδεμονία του, τότε η κηδεμονία αυτή χάνει αυτομάτως ισχύ. Η δικαιοπρακτική ικανότητα διατηρείται ακόμη και αν ο γάμος λύθηκε σύντομα (έως 18 έτη). Ωστόσο, αυτός ο γάμος, με τη σειρά του, μπορεί να κηρυχθεί άκυρος από το δικαστήριο, οπότε ο ανήλικος χάνει δικαιοπρακτική ικανότητα. Η στιγμή της απώλειας της δικαιοπρακτικής ικανότητας καθορίζεται από το δικαστήριο και από εκείνη τη στιγμή όλες οι συναλλαγές στις οποίες συμμετείχε ο ανήλικος κηρύσσονται επίσης άκυρες (μια τέτοια συναλλαγή θα μπορούσε να είναι η αγοραπωλησία ακινήτων).

Χειραφέτηση. Αυτός ο όρος χρησιμοποιείται στο αστικό δίκαιο για να αναφέρεται σε ανηλίκους που έχουν ήδη συμπληρώσει το 16ο έτος της ηλικίας τους και ασχολούνται (με τον προβλεπόμενο τρόπο, με τη συγκατάθεση των γονέων ή κηδεμόνων) σε επιχειρηματικές δραστηριότητες ή εργάζονται με σύμβαση εργασίας. Στην περίπτωση αυτή, η πλήρης δικαιοπρακτική ικανότητα δεν αποκτάται αυτόματα (σε αντίθεση με την περίπτωση του γάμου, η χειραφέτηση πραγματοποιείται με δικαστική απόφαση ή με απόφαση των αρχών κηδεμονίας). επίσης απαιτείται. Και πάλι, σε αντίθεση με την απόκτηση ικανότητας μέσω του γάμου, η ικανότητα που επιτυγχάνεται μέσω της χειραφέτησης δεν χάνεται λόγω οποιασδήποτε συνθήκης.

Έτσι, όταν ένας ανήλικος αποκτά πλήρη δικαιοπρακτική ικανότητα, δεν απαιτείται η συναίνεση των αρχών κηδεμονίας για τη διενέργεια συναλλαγών ακινήτων όπου θίγονται με οποιονδήποτε τρόπο τα συμφέροντα του ανηλίκου. Έτσι, μεταξύ των εγγράφων που είναι απαραίτητα για τη σύναψη συμφωνίας αγοραπωλησίας, αρκεί η έγγραφη (και συμβολαιογραφική) συγκατάθεση του παιδιού ως συνιδιοκτήτη του διαμερίσματος για την πώληση ακινήτου.

Δικαιώματα των κηδεμόνων στην περιουσία των θαλάμων

Τώρα είναι απαραίτητο να γίνουν διευκρινίσεις σχετικά με τις συναλλαγές ακινήτων (όπου θίγονται τα συμφέροντα του παιδιού), στις οποίες ο πωλητής δεν είναι ένας από τους γονείς, αλλά κηδεμόνας. Το άρθρο 37 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας ορίζει ότι οι συναλλαγές για την αποξένωση ακινήτων (πώληση, δωρεά), ενοικίαση, δωρεάν χρήση, για εξασφάλιση, δεν μπορούν να συναφθούν από κηδεμόνα χωρίς τη συγκατάθεση των αρχών κηδεμονίας και επιτροπείας . Τέτοιες συναλλαγές περιλαμβάνουν επίσης οποιεσδήποτε πράξεις που περιλαμβάνουν την παραίτηση του θαλάμου από τα δικαιώματα ιδιοκτησίας του, όπως η κατανομή μετοχών και η διαίρεση της περιουσίας.

Επιπλέον, ο επίτροπος, η σύζυγός του και οι στενοί συγγενείς του δεν μπορούν να συνάψουν συναλλαγές με τον θάλαμο κατά τις οποίες ο θάλαμος χάνει τα δικαιώματα ιδιοκτησίας. Ωστόσο, οι καταχωρισμένοι μπορούν κάλλιστα να μεταφέρουν περιουσία στον θάλαμο για δωρεάν χρήση, ως δώρο. Επιπλέον, εάν η στέγαση αγοράζεται από ανήλικο (αποδεκτό ως δώρο), τότε δεν απαιτείται άδεια από τις αρχές κηδεμονίας, εκτός εάν, φυσικά, υπάρχει ταυτόχρονη πώληση υπάρχοντος ακινήτου.

συμπέρασμα

Συμπερασματικά, οι ειδικοί της πύλης RealtyPress.ru θα ήθελαν να σημειώσουν ότι οι συναλλαγές που αφορούν ανηλίκους, αν και ανήκουν στην κατηγορία των πιο περίπλοκων συναλλαγών, δεν είναι σπάνιες, πολύ λιγότερο ανέφικτες. Ένας από τους τρόπους για να πείσετε έναν πιθανό αγοραστή ότι η συναλλαγή είναι νομικά ασφαλής είναι να προσκομίσετε όλα τα απαραίτητα έγγραφα. Φυσικά, αυτά τα έγγραφα πρέπει να έχουν συγκεντρωθεί πλήρως μέχρι τη στιγμή της ανάρτησης της αγγελίας προς πώληση. Η σωστή προσέγγιση για τον προσδιορισμό του κινήτρου για την πώληση θα διευκολύνει τη διαδικασία λήψης άδειας από τις αρχές κηδεμονίας. Ένας εξειδικευμένος δικηγόρος μπορεί να παράσχει πρόσθετες πληροφορίες που θα αυξήσουν την πιθανότητα γρήγορης και κερδοφόρας πώλησης ενός διαμερίσματος στο οποίο ένας από τους ιδιοκτήτες είναι παιδί.

Παρεμπιπτόντως, έχουμε ξεκινήσει ένα κανάλι στο Telegram, όπου δημοσιεύουμε τα πιο ενδιαφέροντα νέα σχετικά με τα ακίνητα και τις τεχνολογίες ακίνητης περιουσίας. Εάν θέλετε να είστε από τους πρώτους που θα διαβάσουν αυτά τα υλικά, τότε εγγραφείτε: t.me/ners_news.

Εγγραφείτε στις ενημερώσεις