Μετάβαση από τον οικιστικό συνεταιρισμό στο κτίριο κατοικιών. Ποια είναι η διαφορά μεταξύ της αγοράς διαμερίσματος σε νέο κτίριο στο πλαίσιο του DDU, του συνεταιρισμού στέγασης και των γκρίζων συστημάτων; Προσδιορισμός παραμέτρων διαμερίσματος

02 Δεκεμβρίου 2014

Ανανέωση συμβάσεων για συμμετοχή σε οικιστικούς συνεταιρισμούς για συμφωνίες συμμετοχής σε κοινόχρηστη κατασκευή (σύμ

Ομοσπονδιακός νόμος της 30ης Δεκεμβρίου 2004 N 214-FZ)είναι δυνατό εάν παραληφθεί:

Οικοδομική άδεια

Έχει υποβληθεί δήλωση έργου σύμφωνα με τον παρόντα ομοσπονδιακό νόμο

Κρατική εγγραφή από τον κύριο του έργου της ιδιοκτησίας ενός οικοπέδου που προβλέπει την κατασκευή (δημιουργία) πολυκατοικίας και (ή) άλλων ακινήτων, τα οποία θα περιλαμβάνουν κοινόχρηστα κατασκευαστικά έργα ή σύμβαση μίσθωσης, σύμβαση υπομίσθωσης για μια τέτοια γη οικόπεδο, ή σε περιπτώσεις που προβλέπονται από τον ομοσπονδιακό νόμο "Για την προώθηση της ανάπτυξης της κατασκευής κατοικιών", μια συμφωνία για δωρεάν, ορισμένου χρόνου χρήσης ενός τέτοιου οικοπέδου.

Σύμφωνα με πληροφορίες της εταιρείας KT "Su-155" (στο γραφείο στο Nametkina, ειδικός προσχολικής αγωγήςVereshchagina Anna), ότι η μετάβαση σε συμφωνία συμμετοχής σε μετοχέςαναμένεται εάν συγκεντρωθεί 50% + 1 υπογραφή μετόχων από κάθε σώμα προς υποστήριξη αυτής της απόφασης,Το SU-155 υποσχέθηκε μια δωρεάν μετάβαση στο DDU. Οι τράπεζες είναι έτοιμες να επανεκδώσουν συμφωνίες χωρίς απώλειες για τους μετόχους). Μμηχανισμός για τη συνεκτίμηση των απόψεων των μετόχων -αφήνουν την ψήφο τους στη λίστα εγγραφής για τη μετάβαση σε συμφωνία συμμετοχής στο μετοχικό κεφάλαιο, μπορούν να επικοινωνήσουν με τα μέλη του IG

Για παράδειγμα,

Παράδειγμα υποδείγματος για συμφωνία συμμετοχής στο μετοχικό κεφάλαιο που θα χρησιμοποιηθεί κατά τη μετάβαση από έναν στεγαστικό συνεταιρισμό σε έναν κοινοτικό συνεταιρισμό στέγασης

116,5 χιλ 642 Αριθμός λήψεων:

Πλεονεκτήματα μιας συμφωνίας συμμετοχής σε μετοχές (εφεξής «DPA»)

1. Τα πλεονεκτήματα του DDU είναι ότι χρησιμοποιείται αποκλειστικά για τα συμφέροντα των μετόχων - πολιτών. Το πρόγραμμα οικιστικών συνεταιρισμών επιτρέπει στους πραγματικούς προγραμματιστές να ορίζουν στη σύμβαση διατάξεις που δεν επιτρέπονται στο DDU και αντίστροφα - να μην θίγουν τα σημεία χωρίς τα οποία θεωρείται ότι δεν έχει συναφθεί η DDU. Για παράδειγμα:

DDU:
1 Η προθεσμία για τη μεταφορά του αντικειμένου στον πελάτη πρέπει να αναφέρεται στο DDU, παίζει ρόλο στον καθορισμό του ύψους των κυρώσεων για παραβίαση αυτής της προθεσμίας.

Οικιστικός Συνεταιρισμός:
1 Η προθεσμία για τη μεταφορά του αντικειμένου στον πελάτη δεν αποτελεί ουσιαστική προϋπόθεση. Δεν μπορεί να προσδιορίζεται στη σύμβαση ή να ορίζεται ως ενδεικτικό

DDU:
2 Επιστροφή χρημάτων στον πελάτη:
Ο νόμος προβλέπει μια συγκεκριμένη διαδικασία και χρονικό διάστημα κατά το οποίο πρέπει να βρίσκονται τα χρήματα επιστράφηκε στον μέτοχο (ανεξαρτήτως υπαιτιότητας/πρωτοβουλίας ποιου λύθηκε η σύμβαση).
Δεν μπορείτε να επιστρέψετε χρήματα στον μέτοχο αφαιρώντας ποινές και πρόστιμα από τα ποσά που θα επιστραφούν.

Οικιστικός Συνεταιρισμός:
2 Επιστροφή χρημάτων στον πελάτη:
Η συμφωνία στεγαστικού συνεταιρισμού μπορεί να προβλέπει μακροχρόνιους χρόνους επιστροφής χρημάτων, δυνατότητα παρακράτησης κυρώσεων και προστίμων.

DDU:
3 Υποχρεώσεις εγγύησης:
Ο νόμος ορίζει άμεσα μια ελάχιστη περίοδο που δεν μπορεί να μειωθεί

Οικιστικός Συνεταιρισμός:
3 Υποχρεώσεις εγγύησης:
Η σύμβαση με τον στεγαστικό συνεταιρισμό μπορεί να μην το προβλέπει, τότε θα πρέπει να το αποδείξουν δικαστικά και μάλιστα, πιθανότατα, με την υποβολή αίτησης από τον οικιστικό συνεταιρισμό στον κατασκευαστή/ανάδοχο.

DDU:

Προβλέπεται από το νόμο, δεν μπορεί να μειωθεί με σύμβαση.

Οικιστικός Συνεταιρισμός:
4 Ευθύνη για παράβαση των προθεσμιών κατασκευής:
Προβλέπεται αποκλειστικά από συμβατικές υποχρεώσεις, ενδέχεται να μην παρέχεται καθόλου.

2. Το κράτος παρακολουθεί την κατάσταση ιδιοκτησίας των προγραμματιστών που εργάζονται στο πλαίσιο του συστήματος DDU, επομένως οι τριμηνιαίες προγραμματιστές υποβάλλουν εκθέσεις στην Κρατική Φορολογική Υπηρεσία με την καθιερωμένη μορφή, η οποία περιέχει δεδομένα σχετικά με τις συναφθείσες συμβάσεις και την οικονομική κατάσταση του προγραμματιστή. Κανείς δεν παρακολουθεί τον οικιστικό συνεταιρισμό εκτός από τα ίδια τα μέλη του, τα οποία με τη σειρά τους είναι οι ίδιοι οι πολίτες.

3. Καταχώριση της συμφωνίας – όχι διπλές ή περισσότερες πωλήσεις.

4. Κάθε άτομο που συνάπτει DDU μπορεί να εξοικειωθεί με πληροφορίες σχετικά με τον προγραμματιστή (συστατικά έγγραφα, λογιστικές εκθέσεις, έκθεση ελέγχου).

5. Με DDU φυσική. Τα άτομα έχουν κάποιον να υποβάλουν αξιώσεις σε έναν συνεταιρισμό στέγασης, στην πραγματικότητα, μπορούν να γίνουν αξιώσεις κατά του ίδιου του συνεταιρισμού στέγασης, του οποίου ο ίδιος ο πελάτης είναι μέλος, και όχι κατά του κατασκευαστή.

Διαβάστε περισσότερα για τον Ομοσπονδιακό Νόμο αριθ. 214 «Σχετικά με τη συμμετοχή σε κοινόχρηστη κατασκευή πολυκατοικιών και άλλων ακινήτων» της 24ης Δεκεμβρίου 2004 (όπως τροποποιήθηκε στις 17 Ιουνίου 2010)

Κάθε εταιρεία κατασκευής κτιρίων που τηρεί το πλαίσιο του νόμου έχει το δικαίωμα να συγκεντρώσει κεφάλαια για την πώληση του αντικειμένου μέσω δημόσιου οικιστικού συνεταιρισμού ή οικιστικού συνεταιρισμού.

Ο επενδυτής πρέπει να πληρώσει το συμφωνημένο τίμημα και να αποδεχθεί το σπίτι.

Οικιστικός συνεταιρισμός- μια εθελοντική κοινότητα ανθρώπων μέσω της ιδιότητας μέλους για την κατασκευή μιας οικιστικής εγκατάστασης. Κατά την αγορά ενός διαμερίσματος, ο αγοραστής γίνεται μέτοχος. Ο λόγος εγγραφής του δικαιώματος σε μετρητές είναι βεβαίωση του στεγαστικού συνεταιρισμού για το σύνολο της καταβολής της μετοχικής εισφοράς.

Η σύμβαση συνεταιρισμού στέγασης δεν απαιτείται να εγγραφεί στην Ομοσπονδιακή Υπηρεσία Αποθεματικών (Κρατική Διοίκηση της Ομοσπονδιακής Υπηρεσίας Εγγραφής).

Βασικές διαφορές: Ποια είναι η διαφορά;

Οι έννοιες των συμβάσεων έχουν διαφορές:

1. Κρατική εγγραφή.
2. Κόστος κατασκευής.
3. Χρονικό πλαίσιο κατασκευής.
4. Πρόγραμμα δόσεων για την κατασκευή.
5. Καταγγελία συμβάσεων.

Για το DDU, απαραίτητη προϋπόθεση είναι η εγγραφή στο Rosreestr (), αυτό θα αποκλείσει τη μεταπώληση. Ο αγοραστής βάσει σύμβασης στεγαστικού συνεταιρισμού δεν είναι ασφαλισμένος έναντι της δευτερογενούς πώλησης διαμερισμάτων.

Το DDU αναφέρει το πλήρες κόστος της αγορασμένης κατοικίας και δεν μπορεί να αλλάξει. Ο οικιστικός συνεταιρισμός προβλέπει αύξηση των τιμών κατασκευής εάν ο κατασκευαστής υποστεί πρόσθετα έξοδα.

Το DDU ορίζει ξεκάθαρα τους όρους κατασκευής εάν ο κύριος του έργου δεν έχει χρόνο να παραδώσει το έργο, πληρώνει πρόστιμο και πρόστιμο. Αυτή η ρήτρα λείπει στους οικιστικούς συνεταιρισμούς.

Σύμφωνα με το έγγραφο DDU ο αγοραστής μπορεί να επωφεληθεί από άτοκες δόσειςμέχρι την ολοκλήρωση της κατασκευής. Για τους στεγαστικούς συνεταιρισμούς είναι δυνατά προγράμματα δόσεων για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα, αλλά σε ένα συγκεκριμένο ποσοστό.

Σε περίπτωση καταγγελίας της σύμβασης βάσει του DDU, ο αγοραστής θα επιστρέψει ολόκληρο το ποσό που δαπανήθηκε για την κατασκευή. Στο πλαίσιο συμφωνίας στεγαστικού συνεταιρισμού, είναι δυνατή η επιστροφή κεφαλαίων σε ποσό που δεν υπερβαίνει το 85%.

Για την κοινή κατασκευή, ο προγραμματιστής αναλαμβάνει να παράσχει όλα τα απαραίτητα έγγραφα στην Ομοσπονδιακή Υπηρεσία Εγγραφής (Γραφείο της Ομοσπονδιακής Υπηρεσίας Εγγραφής) πριν από την έναρξη της εφαρμογής. Παροχή ανοιχτής πρόσβασης σε συμβάσεις και πιστοποιητικά. Σύμφωνα με την αρχή του οικιστικού συνεταιρισμού, αυτό δεν είναι απαραίτητο. Στη συνέχεια θα κάνουμε μια πιο αναλυτική σύγκριση.

Χαρακτηριστικά του DDU

Υπάρχουν δύο τύποι εγγράφων μετοχών:

1. Ο παλιός κανόνας είναι ότι η άδεια κατασκευής ελήφθη πριν από την 1η Απριλίου 2005.
2. Νέα συμφωνία - μετά τον Απρίλιο του 2005.

Νέα ανάλυση με στόχο τη διασφάλιση του συμφέροντος των μετόχων. Η συμμετοχή σε αυτού του είδους τις συμφωνίες είναι πιο αξιόπιστη, αλλά είναι πιο ακριβή από την παλιά άδεια.

Μελετώνται οι πράξεις για την κατασκευή (οικολογία, θεμελίωση και άλλα). Ελλείψει στοιχείων, η ανέγερση κτιρίου είναι παράνομη.

Ένας πιθανός μέτοχος πρέπει να συμμορφώνεται με τους ακόλουθους κανόνες:

1. Εξοικειωθείτε με το κατασκευαστικό έργο.
2. Δείτε τη σύμβαση μίσθωσης για αναπτυξιακή γη ή το έγγραφο σχετικά με την ιδιοκτησία της τοποθεσίας.
3. Κατά την πώληση κατοικιών σε άλλη εταιρεία για λογαριασμό του προγραμματιστή, ανιχνεύεται ολόκληρη η αλυσίδα μεταβίβασης δικαιωμάτων στο διαμέρισμα.
4. Τα κεφάλαια για το DDU κατατίθενται μέσω της τράπεζας και όχι μέσω του ταμείου της εταιρείας.

Το χαρτί της κοινής συμμετοχής στην κατασκευή περιέχει τη διεύθυνση του αντικειμένου: όροφος, διάταξη, περιοχή. Προδιαγράφεται ο τύπος των υλικών που χρησιμοποιούνται κατά την κατασκευή. Το DDU περιέχει επίσης άλλες πληροφορίες:

1. Ημερομηνία ολοκλήρωσης του σπιτιού.
2. Η τιμή είναι τελική, η αλλαγή της είναι δυνατή με βάση τα αποτελέσματα της μέτρησης BTI (Bureau of Technical Inventory). Εάν το κόστος αυξηθεί, ο αγοραστής δεν είναι υποχρεωμένος να αγοράσει το αντικείμενο.
3. Σύστημα οικονομικής επιστροφής χρημάτων σε περίπτωση καθυστέρησης παράδοσης κτιρίου.
4. Δεν υπάρχει τρίτος στις εγκαταστάσεις. Εάν βρεθεί άλλος ιδιοκτήτης, ο προγραμματιστής πρέπει να παράσχει ένα παρόμοιο ακίνητο ή να επιστρέψει την τιμή του.
5. Πρόβλεψη για πληρωμή λογαριασμών κοινής ωφελείας πριν από την πραγματική κατάληψη.

Ο κύριος του έργου υποχρεούται να παράσχει στον μέτοχο έγγραφα κατόπιν πρώτης αίτησης, με την εγγραφή του δικαιώματος ιδιοκτησίας στέγασης.

Μερικές φορές οι εταιρείες που έχουν νέα αναπτυξιακή άδεια προσφέρουν στους αγοραστές να συμμετάσχουν στο DDU σύμφωνα με τους παλιούς κανόνες. Οι μέτοχοι καλούνται να συνάψουν ένα έγγραφο όχι με τον ίδιο τον κύριο του έργου (με παραχώρηση γης, άδεια), αλλά με μια θυγατρική. ΑΙΤΙΟΛΟΓΗΣΗ: κοστίζει λιγότερο. Αυτές οι ενέργειες είναι παράνομες.

Θετικά και αρνητικά σημεία για κατόχους μετοχών και προγραμματιστές

Η κατασκευή έχει τα δικά της οφέλη για τον αγοραστή σπιτιού:

1. Τα χαρτιά εγγυώνται άδειες από την κατασκευαστική εταιρεία. Ο αγοραστής μπορεί να είναι σίγουρος ότι το ακίνητο δεν είναι δευτερεύον.
2. Η τιμή της σύμβασης δεν αλλάζει μονομερώς από τον προγραμματιστή.
3. Προβλέπονται επιλογές για καταγγελία του εγγράφου από τον μέτοχο ή απαίτηση ποινής.
4. Εγγύηση νέας κατασκευής.

Αλλά το DDU έχει επίσης τα μειονεκτήματά του: καλό για την εταιρεία:

1. Λόγω εγγραφής, τα έγγραφα αναστέλλονται κατά την εγγραφή ενός διαμερίσματος (έως τρεις μήνες).
2. Δεν υπάρχουν ειδικοί λόγοι για την καταγγελία των εγγράφων για τον μέτοχο.
3. Εάν η σύμβαση λυθεί μονομερώς από τον αγοραστή, οι ζημίες καταβάλλονται στην κατασκευαστική εταιρεία.
4. Η πληρωμή για τις εγκαταστάσεις περιορίζεται στην περίοδο κατασκευής.
5. Πρόγραμμα δόσεων για αγορά - όχι περισσότερο από 5 χρόνια.

Χαρακτηριστικά των στεγαστικών συνεταιρισμών

Αναλαμβάνεται οικιστικός συνεταιρισμός για την κατασκευή ενός συγκεκριμένου κτιρίου. Οι μέτοχοι μπορούν να πληρώσουν μόνοι τους για το ακίνητο ή να χρησιμοποιήσουν τραπεζικό δάνειο.

Η συμμετοχή σε στεγαστικούς συνεταιρισμούς είναι μια φθηνή μέθοδος αγοράς κατοικίας, αλλά πιο επικίνδυνο. Δημιουργείται κοινή συνεισφορά των συνεταιριστικών συμμετεχόντων (αμοιβαίο κεφάλαιο). Κάθε μέτοχος υποχρεούται να κάνει μηνιαίες καταθέσεις. Η περίοδος συσσώρευσης είναι τουλάχιστον ένα έτος.

Κατά την είσπραξη τουλάχιστον του 50% του κόστους στέγασης, ο συμμετέχων λαμβάνει δάνειο με βάση το ποσό των υπόλοιπων κεφαλαίων. Η περίοδος αποπληρωμής είναι από 5 έως 20 χρόνια. Το ποσό του χρέους υπολογίζεται ως ποσοστό του πληθωρισμού.

Συνάπτεται συμφωνία με τον μέτοχο. Μέχρι να καταβληθεί πλήρως το μερίδιο, ο οικιστικός συνεταιρισμός είναι ιδιοκτήτης του ακινήτου, ο καταναλωτής δεν θα μπορεί να κάνει τίποτα με αυτό (πώληση, ενοικίαση).

Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα

Οι οικιστικοί συνεταιρισμοί έχουν τους δικούς τους Πλεονεκτήματα από την αγορά κατοικίας:

1. Γρήγορη εκτέλεση - η σύμβαση δεν έχει καταχωρηθεί, δεν υπάρχουν επιπλοκές και καμία πρόσθετη αναμονή.
2. Έλεγχος κατασκευής και πρόσβαση σε εταιρικά έγγραφα από μέλη του οικιστικού συνεταιρισμού.
3. Μεγάλες δόσεις.
4. Μείωση των λογαριασμών κοινής ωφελείας με κέρδος από τον συνεταιρισμό.

Για τον μέτοχο, η αγορά διαμερίσματος εξαρτάται από κινδύνους:

1. Οικιστικοί συνεταιρισμοί - χωρίς πρόστιμα για μη τήρηση προθεσμιών κατασκευής.
2. Αύξηση της τιμής ενός αντικειμένου.
3. Μπορεί να υπάρξει περιορισμός στη μεταπώληση της μετοχής μετά την πλήρη εξόφληση (μόνο σε μέλη του συνεταιρισμού).

Για να λάβει χρηματοδότηση από έναν οικιστικό συνεταιρισμό, μια εταιρεία δεν απαιτείται να έχει άδεια κατασκευής, ιδιοκτησία γης ή μίσθωση. Αυτό είναι επωφελές για αναξιόπιστους προγραμματιστές.

Τι πρέπει να επιλέξετε λοιπόν; Ποιος ωφελείται από τι;

Κανένα από τα έντυπα του εγγράφου δεν εγγυάται πλήρως την προστασία του αγοραστή από πιθανά προβλήματα: μακροπρόθεσμη κατασκευή, οικονομική κατάσταση, κρίση αγοράς και άλλοι λόγοι.

Κατά την αγορά κατοικίας στο πλαίσιο μιας συμφωνίας κοινής ιδιοκτησίας ή ενός συνεταιρισμού στέγασης, η πρόσθετη ασφάλιση είναι η φήμη του κατασκευαστή. Συνιστάται προσοχή σε εταιρείες που υπάρχουν για περισσότερο από ένα χρόνο με μεγάλες πωλήσεις αντικειμένων.

Η φήμη είναι δύσκολο να αποκτηθεί και οι επιχειρήσεις την εκτιμούν. Αλλά αν ο κύριος του έργου είναι ανέντιμος και θέλει να εξαπατήσει, τότε θα το κάνει τόσο με το DDU όσο και με τον συνεταιρισμό στέγασης.

Για οποιοδήποτε σχέδιο αγοράς διαμερίσματος, πρέπει να ελέγξετε τα έγγραφα της εταιρείας. Περιέχουν πληροφορίες για την εταιρεία και το υπό κατασκευή κτίριο. Μπορεί να φαίνεται ότι οι οικιστικοί συνεταιρισμοί είναι πιο κερδοφόροι για τον κατασκευαστικό οργανισμό παρά για τον αγοραστή. Αλλά με αυτό το σχέδιο, ο προγραμματιστής αντιμετωπίζει μεγάλο ανταγωνισμό στην αγορά και υπάρχουν κίνδυνοι να μην δικαιολογήσει την κατασκευή.

Με μετοχική συμμετοχή, ξεκάθαροι όροι της σύμβασης και εγγραφής τίθενται στο προσκήνιο. Αυτό είναι επωφελές για τους αγοραστές.

συμπέρασμα

Σύμφωνα με το Νόμο 214 Αρ. Ομοσπονδιακός Νόμος, ο αγοραστής προστατεύεται καλύτερα με τη συμμετοχή στο μετοχικό κεφάλαιο. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι το DDU παρέχει απόλυτες εγγυήσεις, ιδίως όσον αφορά τον χρόνο κατασκευής. Κατά την αγορά ενός σπιτιού, συνιστάται να λάβετε υπόψη όλα τα σχέδια και να επιλέξετε αυτό που ταιριάζει ειδικά στον μελλοντικό αγοραστή.

08.10.2015

Ορισμένοι προγραμματιστές που εργάζονται στο πλαίσιο του συστήματος στεγαστικού συνεταιρισμού προσφέρουν στους μετόχους να μεταφέρουν την κατασκευή από τον οικιστικό συνεταιρισμό στο DDU. Ας εξετάσουμε τις νομικές πτυχές μιας τέτοιας μετάφρασης.

Για να προσελκύσετε κεφάλαια από πολίτες για κατασκευή στο πλαίσιο του DDU, πρέπει να έχετε την ιδιότητα του προγραμματιστή. Αυτό το καθεστώς αποτελείται από δύο στοιχεία - δικαιώματα γης και άδεια οικοδομής. Από το 2011, παρόμοιες απαιτήσεις έχουν επιβληθεί στους συνεταιρισμούς κατασκευής κατοικιών - σύμφωνα με τις διατάξεις του Κώδικα Κατοικίας, ο οικιστικός συνεταιρισμός πρέπει να έχει την ιδιότητα του κατασκευαστή, ενός οικοπέδου και της οικοδομικής άδειας. Προηγουμένως, πριν από την εισαγωγή αυτών των αλλαγών, ένα άλλο σχέδιο ήταν νόμιμο - όταν ο οικιστικός συνεταιρισμός δεν είχε δικαίωμα γης και λειτουργούσε μόνο ως επενδυτής, ένα είδος «πορτοφόλι» στο οποίο προσελκύονταν τα χρήματα των μετόχων. Τα συγκεντρωμένα κεφάλαια μεταφέρθηκαν στη συνέχεια στον άμεσο προγραμματιστή στο πλαίσιο μιας επενδυτικής συμφωνίας. Το καθεστώς αυτό χρησιμοποιείται ακόμα και σήμερα, αλλά λαμβάνοντας υπόψη τις αλλαγές του 2011, είναι εκτός νομικού πλαισίου.

Κατά τη μεταφορά της κατασκευής από έναν οικιστικό συνεταιρισμό σε ένα κτίριο κατοικιών, βλέπουμε δύο βασικά σενάρια για την εξέλιξη των γεγονότων.

Εάν ο προγραμματιστής παραμένει συνεταιρισμός

Άρα, η πρώτη επιλογή, η πιο απλή, είναι να μην εμφανιστούν νέοι παράγοντες στη σχέση στεγαστικού συνεταιρισμού με μέτοχο. Ο κύριος του έργου θα είναι ο στεγαστικός συνεταιρισμός, το μέλος του στεγαστικού συνεταιρισμού θα αποχωρήσει από τον συνεταιρισμό και η συνεισφορά που έκανε θα πιστωθεί στον λογαριασμό DDU. Σε αυτήν την περίπτωση, τυπικά ο οικιστικός συνεταιρισμός μπορεί να ενεργεί τόσο ως προγραμματιστής στο πλαίσιο του DDU όσο και ως συνεταιρισμός βάσει συμφωνίας εισφοράς μετοχών, καθώς η γη παραμένει ιδιοκτησία του οικιστικού συνεταιρισμού και ο συνεταιρισμός έχει άδεια κατασκευής. Γενικά, τυπικά ένα τέτοιο σύστημα δεν θα έρχεται σε αντίθεση με το νόμο. Ωστόσο, ο στεγαστικός συνεταιρισμός μπορεί κάλλιστα να απαιτήσει πρόσθετη αμοιβή από τον μέτοχο για τη σύναψη ιδιωτικής σύμβασης εταιρικής σχέσης - οι καταβληθείσες εισφορές μετοχών περιλαμβάνονται στην τιμή της σύμβασης, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι θα καλύψουν πλήρως αυτήν την τιμή. Ο συνδυασμός κατασκευής οικιστικών συνεταιρισμών και συνεταιρισμών κοινής στέγασης σε ένα σπίτι δεν έρχεται σε αντίθεση με το νόμο. Το κυριότερο είναι ότι ο οικιστικός συνεταιρισμός έχει την ιδιότητα του προγραμματιστή.

Εάν άλλη εταιρεία γίνει ο προγραμματιστής

Κατά κανόνα, κατά τη μετάβαση από έναν συνεταιρισμό στέγασης σε έναν συνεταιρισμό κοινής στέγασης, ο κύριος του έργου εξακολουθεί να αποδεικνύεται ότι είναι άλλος οργανισμός. Είναι αυτός που έχει και οικοδομική άδεια και δικαιώματα σε οικόπεδο. Είναι αυτός που δημιούργησε τον συνεταιρισμό για να αποφύγει την ευθύνη που προβλέπει η 214-FZ. Περίπου το 95% των μεταβάσεων από τους συνεταιρισμούς στέγασης σε συνεταιρισμούς κοινής στέγασης στην αγορά κατασκευών γίνονται με αυτόν τον τρόπο.

Τι γίνεται με τα χρήματα; Σχέδιο υπολογισμού για τη μετάβαση από στεγαστικούς συνεταιρισμούς σε DDU

Ορισμένοι οικιστικοί συνεταιρισμοί, όταν μεταβιβάζονται σε DDU, εκδίδουν στον πολίτη γραμμάτιο για το ποσό της μετοχής. Αυτός ο λογαριασμός γίνεται αποδεκτός από τον προγραμματιστή όταν πραγματοποιεί διακανονισμούς στο πλαίσιο του DDU. Ωστόσο, η νομιμότητα της πληρωμής του DDU με συναλλαγματική εγείρει αμφιβολίες. Ο ομοσπονδιακός νόμος αριθ. 214 ορίζει ότι ο προγραμματιστής έχει το δικαίωμα να συγκεντρώσει χρήματα από τους πολίτες, αλλά ο νόμος δεν ορίζει πώς ακριβώς θα πρέπει να συγκεντρωθούν. Ωστόσο, ορισμένες διατάξεις του ομοσπονδιακού νόμου 214 μπορεί να οδηγήσουν στο συμπέρασμα ότι συνεπάγεται πληρωμή σε χρήμα και όχι σε τίτλους. Ο νόμος μας λέει ότι η τιμή του DDU είναι το χρηματικό ποσό που πρέπει να πληρώσει ο μέτοχος και ότι το τίμημα καταβάλλεται είτε με εφάπαξ είτε με περιοδικές πληρωμές. Ταυτόχρονα, ο Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας ορίζει ότι οι πληρωμές πραγματοποιούνται με πληρωμές σε μετρητά ή χωρίς μετρητά. Η συναλλαγματική, με τη σειρά της, δεν είναι τρόπος πληρωμής (ούτε σε μετρητά ούτε χωρίς μετρητά). Η συναλλαγματική είναι ένα έγγραφο ασφάλειας που πιστοποιεί την ύπαρξη δανείου. Αποδεικνύεται ότι είναι αδύνατο να πληρωθεί μέρος της τιμής του DDU με μια συναλλαγματική, οι διακανονισμοί με συναλλαγματικές σε αυτόν τον τομέα είναι κατ' αρχήν απαράδεκτοι. Ωστόσο, στην πράξη, αυτή είναι μια από τις πιο δημοφιλείς μεθόδους υπολογισμού.

Εάν ο ίδιος οικιστικός συνεταιρισμός ενεργεί ως νέος προγραμματιστής στο πλαίσιο του DDU, είναι δυνατός ένας συμψηφισμός αξιώσεων. Ο μέτοχος έχει απαίτηση από τον στεγαστικό συνεταιρισμό να επιστρέψει τις εισφορές μετοχών που έγιναν και ο στεγαστικός συνεταιρισμός έχει απαίτηση να πληρώσει το τίμημα βάσει του DDU. Αντίστοιχα, δεδομένου ότι και οι δύο αυτές απαιτήσεις είναι ομοιογενείς (νομισματικές) και αλληλοκατευθυνόμενες, επιτρέπεται ο συμψηφισμός τους εν όλω ή εν μέρει. Εάν ένας νέος οργανισμός εμπλέκεται ως προγραμματιστής, τότε για να πραγματοποιηθεί ο συμψηφισμός είναι απαραίτητο ο οργανισμός αυτός να έχει χρέος προς τον μέτοχο. Για τον σκοπό αυτό, για παράδειγμα, μπορεί να χρησιμοποιηθεί ο προβλεπόμενος από τον Αστικό Κώδικα μηχανισμός μεταφοράς οφειλών. Για τη μεταφορά της οφειλής, είναι απαραίτητο να ειδοποιήσετε τον πιστωτή (μέτοχο) και να λάβετε τη συγκατάθεσή του, επομένως, πιθανότατα, ο μέτοχος θα κληθεί να υπογράψει μια πρόσθετη συμφωνία πριν από τη σύναψη της DDU. συμφωνία μεταβίβασης χρέους. Σε κάθε περίπτωση, ένα τέτοιο σχήμα συμψηφισμού καταβαλλόμενων εισφορών μετοχών είναι το πιο προφανές από τα νόμιμα.

Λάβετε δωρεάν τηλεφωνική διαβούλευση

Ποιος ωφελείται από αυτό;

Τέλος, ας πούμε λίγα λόγια για τα οφέλη της μεταφοράς της κατασκευής στο πρόγραμμα προσχολικής ηλικίας. Τα οφέλη για τον μέτοχο είναι προφανή - οι σχέσεις ιδίων κεφαλαίων ρυθμίζονται λεπτομερώς από τον ομοσπονδιακό νόμο-214, ο νόμος παρέχει στους μετόχους ένα σημαντικό ποσό εγγυήσεων για τα δικαιώματά τους.

Αλλά τι νόημα έχει ένας προγραμματιστής να προσφέρει μια μεταφορά από έναν οικιστικό συνεταιρισμό σε ένα κτίριο κατοικιών; Εξάλλου, για αυτόν, το DDU είναι βασικά πρόσθετα βάρη και ο κίνδυνος ευθύνης για τους μετόχους, ενώ σε έναν στεγαστικό συνεταιρισμό ο μέτοχος δεν μπορεί να παρουσιάσει σχεδόν τίποτα στον συνεταιρισμό, αφού ο ίδιος ο συνεταιρισμός καθορίζει τους κανόνες του παιχνιδιού στο καταστατικό του, και ο νόμος δεν ρυθμίζει τις δραστηριότητές του ουσιαστικά με κανέναν τρόπο. Στις 13 Ιουλίου 2015, εγκρίθηκε νόμος που τροποποιεί το νομικό καθεστώς των οικιστικών συνεταιρισμών. Ειδικότερα, ένας οικιστικός συνεταιρισμός δεν μπορεί πλέον να χτίσει περισσότερα από ένα σπίτια, ούτε επίσης δεν μπορεί να χτίσει ένα σπίτι που είναι υψηλότερο από 3 ορόφους. Ωστόσο, οι περισσότεροι οικιστικοί συνεταιρισμοί κατασκευάζουν ήδη ένα ή και περισσότερα κτίρια με περισσότερους από 3 ορόφους. Για αυτές τις περιπτώσεις ο νόμος ορίζει ότι ο οικιστικός συνεταιρισμός που χτίζει πολλές κατοικίες ή ένα σπίτι πάνω από 3 ορόφους δεν μπορεί να δεχθεί νέους μετόχους μέχρι να τεθούν σε λειτουργία όλες οι εγκαταστάσεις. Το πόσο ασύμφορο είναι αυτό για τις εταιρείες που λειτουργούν στο πλαίσιο του συστήματος στεγαστικών συνεταιρισμών είναι προφανές, γιατί η συγκέντρωση χρημάτων από τους μετόχους στο μέλλον θα είναι παράνομη. Ως εκ τούτου, πιθανότατα, πολλοί από αυτούς αποφάσισαν να ενεργήσουν «προληπτικά» και άρχισαν να προσφέρουν στους μετόχους να εισέλθουν στο DDU.

Γενικά, η μεταφορά ενός οικοδομικού έργου από οικιστικό συνεταιρισμό σε δημόσιο οικιστικό συνεταιρισμό είναι αρκετά δυνατή από νομική άποψη και η ιδιότητα του μετόχου είναι πολύ πιο επικερδής από την ιδιότητα του μετόχου. Ωστόσο, με μια τέτοια μετάφραση, είναι απαραίτητο να προσέξουμε το σχήμα με το οποίο πραγματοποιείται και αν συμμορφώνεται με τη νομοθεσία για να αποφευχθούν προβλήματα στο μέλλον. Και φυσικά, αναλύστε τη σύμβαση που προτείνει ο προγραμματιστής για υπογραφή.

Μπορείτε να αγοράσετε ένα διαμέρισμα υπογράφοντας συμφωνία με την DDU ή με έναν συνεταιρισμό στέγασης, οι διαφορές μεταξύ των οποίων ρυθμίζονται από τους νόμους Νο. 214, Νο. 215, που εγκρίθηκαν σε ομοσπονδιακό επίπεδο το 2004.

Τρόποι για να αγοράσετε ένα σπίτι

Μια συμφωνία συμμετοχής στο μετοχικό κεφάλαιο (DPA) συνεπάγεται ότι ο πελάτης επενδύει τα δικά του χρήματα και έχει το δικαίωμα να απαιτήσει στη συνέχεια ένα διαμέρισμα από τον κύριο του έργου στο ποσό των τετραγωνικών μέτρων που καταβάλλονται.

Η σύναψη συμφωνίας με έναν κατασκευαστικό συνεταιρισμό κατοικιών (HBC) είναι μια πιο επικίνδυνη μέθοδος, καθώς τα χρήματα που συνεισφέρονται είναι πληρωμή μεριδίου για συμμετοχή σε αυτόν τον συνεταιρισμό και δεν εγγυάται την παραλαβή ενός διαμερίσματος σε αυτόν ως αποτέλεσμα της ολοκλήρωσης της κατασκευής.

Οι συμφωνίες με οικιστικούς συνεταιρισμούς ή δημόσιους συνεταιρισμούς στέγασης έχουν τη μόνη ομοιότητα - την επιθυμία των πολιτών που τις υπέγραψαν να αποκτήσουν την κυριότητα ενός διαμερίσματος.

Χαρακτηριστικά των συμβολαίων

Η σημαντική διαφορά μεταξύ μιας συμφωνίας με έναν συνεταιρισμό στέγασης και ενός DDU έγκειται στις συνέπειες που προκύπτουν μετά την υπογραφή του: η ένταξη σε έναν τυχαία επιλεγμένο συνεταιρισμό αυξάνει τον κίνδυνο να γίνει ένας μέτοχος θύμα απάτης. Αυτές οι συμφωνίες διαφέρουν με άλλους τρόπους:

Συμφωνία μετόχου	Συμφωνία μετόχων
Ρυθμίζεται από τον ομοσπονδιακό νόμο αριθ. 214	Ρυθμίζεται από τον ομοσπονδιακό νόμο αριθ. 215
Πρέπει να είναι εγγεγραμμένος στο FS GRKK	Εγγραφή στο FS GRKK μόνο μετά τη θέση σε λειτουργία του σπιτιού
Το κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο δεν αλλάζει	Πιθανή αύξηση στο κόστος του διαμερίσματος
Καθορισμένες ημερομηνίες έναρξης και λήξης της κατασκευής	Το χρονικό πλαίσιο κατασκευής δεν είναι σαφώς καθορισμένο
Νομική ευθύνη για μη τήρηση προθεσμιών παράδοσης κτιρίου κατοικιών	Ο νόμος δεν προβλέπει τιμωρία για παραβίαση των προθεσμιών κατασκευής.
Η αγορά διαμερίσματος με δόσεις είναι δυνατή μόνο έως ότου τεθεί σε λειτουργία η πολυκατοικία	Οι πληρωμές με δόσεις προβλέπονται από το νόμο για περίοδο που δεν εξαρτάται από το στάδιο κατασκευής ενός ακινήτου κατοικίας

Σπουδαίος! Δεν είναι υποχρεωτική η υπογραφή πρόσθετων συμβάσεων που δεν συνάδουν με τους όρους της σύμβασης συμμετοχής στην κύρια μετοχή. Πριν συνάψετε συμφωνία με έναν συνεταιρισμό στέγασης, θα πρέπει να βεβαιωθείτε ότι ο κύριος του έργου έχει γράψει μια ρήτρα που αποκλείει τη δυνατότητα αύξησης του κόστους 1 m2.

Χαρακτηριστικά της κατασκευής μετοχών και μετοχών

Τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα της αγοράς κατοικίας ως μέτοχος ή μέτοχος είναι τα εξής:

Η εγγραφή μιας συμφωνίας με τη Rosreestr πριν από την έναρξη της κατασκευής είναι μια μακρά διαδικασία, αλλά αποκλείει τη δυνατότητα πώλησης ενός διαμερίσματος στα χέρια πολλών μετόχων. Η παρουσία δύο ή περισσότερων ιδιοκτητών δεν είναι ασυνήθιστη όταν πραγματοποιείτε μια συναλλαγή μέσω στεγαστικών συνεταιρισμών.

Η τελική τιμή ανά 1 m2 από τον μέτοχο δεν διαφέρει από την αρχική, αλλά υπερβαίνει το κόστος ενός διαμερίσματος της ίδιας περιοχής που ανήκει σε μέλος του συνεταιρισμού.

Έχοντας ορίσει τιμή για 1 m2, ο κύριος του έργου δεν έχει το δικαίωμα να την αλλάξει σύμφωνα με τους όρους της κοινόχρηστης κατασκευής. Πρόταση εκ μέρους του για υπογραφή πρόσθετης συμφωνίας, η οποία προβλέπει αύξηση της τιμής 1 m2, μπορεί να απορριφθεί από τον μέτοχο για νομικούς λόγους. Επιπλέον, σε μια τέτοια κατάσταση, το άτομο που υπέγραψε το DDU έχει το δικαίωμα να απαιτήσει καταγγελία της κύριας σύμβασης, επιστροφή των ήδη καταβληθέντων κεφαλαίων και καταβολή προστίμου.

Σύμφωνα με τους όρους της συμφωνίας με τον οικιστικό συνεταιρισμό, ο πρόεδρός του μπορεί να αυξήσει την τιμή ανά 1 m2 σε οποιοδήποτε στάδιο της κατασκευής του σπιτιού κατόπιν συμφωνίας με τα άλλα μέλη του οικιστικού συνεταιρισμού.

Η παραβίαση των προθεσμιών για τη θέση σε λειτουργία του σπιτιού είναι οικονομικά ασύμφορη για τον προγραμματιστή κατά την υπογραφή του DDU, καθώς αυτό δίνει στον μέτοχο το δικαίωμα να απαιτήσει την καταβολή προστίμου για κάθε ημέρα καθυστέρησης. Ο νόμος προβλέπει μόνο 2 μήνες πέραν της συμφωνηθείσας περιόδου βάσει της σύμβασης, κατά την οποία ο κύριος του έργου είναι υποχρεωμένος να επιλύσει όλα τα νομικά ζητήματα και να παρέχει στους ιδιοκτήτες τα διαμερίσματά τους. Η υπογραφή πρόσθετης συμφωνίας για παράταση της προθεσμίας παράδοσης του σπιτιού είναι δικαίωμα του μετόχου και όχι υποχρέωσή του.

Σε αυτό το θέμα, η συμμετοχή στο μετοχικό κεφάλαιο είναι καλύτερη από την ένταξη σε στεγαστικό συνεταιρισμό, αφού η συμφωνία με τον στεγαστικό συνεταιρισμό δεν προβλέπει σαφείς ημερομηνίες για την έναρξη και την ολοκλήρωση της ανέγερσης της κατοικίας. Κατά συνέπεια, ο κύριος του έργου δεν επιβαρύνεται με οικονομικό κόστος με τη μορφή κυρώσεων.

Η διαφορά μεταξύ μετόχου και μετόχου έγκειται επίσης στο γεγονός ότι οι καλοί οικοδομικοί συνεταιρισμοί παρέχουν στα μέλη τους σχέδια δόσεων, τα οποία δεν εξαρτώνται από το αν το σπίτι έχει παραδοθεί ή είναι υπό κατασκευή. Ο μέτοχος περιορίζεται στο δικαίωμα αυτό και υποχρεούται να καταβάλει ολόκληρο το ποσό με την ολοκλήρωση των οικοδομικών εργασιών.

Κατά την έναρξη της ανέγερσης πολυκατοικίας σύμφωνα με το DDU, το έργο εγκρίθηκε και ελήφθησαν όλα τα έγγραφα αδειοδότησης. Αυτό αποτελεί εγγύηση ότι όταν το σπίτι τεθεί σε λειτουργία, ο αριθμός των ορόφων και η παρουσία/απουσία επεκτάσεων θα ανταποκρίνονται στις αρχικά δηλωμένες συνθήκες.

Το πώς θα είναι το συνεταιριστικό σπίτι αποφασίζουν τα μέλη του με ψηφοφορία. Ωστόσο, εάν είναι απαραίτητο να προσελκύσετε επιπλέον μετόχους, το σπίτι μπορεί να καταλήξει να είναι ένα όροφο ψηλότερα ή μία σκάλα μεγαλύτερη από ό,τι είχε αρχικά συμφωνηθεί.

Η συμφωνία μετοχών ορίζει με σαφήνεια τις υποχρεωτικές προϋποθέσεις για τη λήξη της και την επιστροφή κεφαλαίων, γεγονός που καθιστά δύσκολο για τον μέτοχο να τερματίσει τις σχέσεις με τον προγραμματιστή. Κατά την υπογραφή συμφωνίας με έναν στεγαστικό συνεταιρισμό, προκύπτουν άλλες παγίδες: η μεταπώληση τέτοιου ακινήτου είναι επαχθής, καθώς αναγκάζει τον νέο ιδιοκτήτη να ενταχθεί στον συνεταιρισμό.

Πριν λάβετε πιστοποιητικό ιδιοκτησίας, πρέπει να πραγματοποιηθεί μέτρηση ελέγχου του διαμερίσματος με τη συμμετοχή υπαλλήλου ΔΔΠ. Σε περίπτωση μετόχου θα πρέπει να πληρωθούν επιπλέον τετραγωνικά μέτρα από αυτόν χωρίς αποτυχία.

Εάν λάβετε ένα διαμέρισμα βάσει κοινής συμφωνίας, τότε εάν υπάρχουν διαφορές στα πληρωμένα και ληφθέντα τετραγωνικά μέτρα, είναι δυνατό:

• να δηλώσετε άρνηση απόκτησης δικαιωμάτων ιδιοκτησίας σε αυτό το σπίτι με περαιτέρω αίτημα για πληρωμή ποινής.
• να πληρώσει επιπλέον για επιπλέον τετραγωνικά μέτρα και επίσης να ζητήσει την καταβολή προστίμου.
• επισημάνετε στον κύριο του έργου τα λάθη που έγιναν κατά την κατασκευή και απαιτήστε να μειωθεί το κόστος του διαμερίσματος ώστε η διαφορά στα ποσά να είναι ίση.

Πριν από την υπογραφή σύμβασης για κοινή κατασκευή κτιρίου κατοικιών, είναι σημαντικό:

η φόρμα περιείχε όλες τις πληροφορίες σχετικά με τον προγραμματιστή, τις οποίες είναι καλύτερο να ελέγξετε.

η συμφωνία ονομαζόταν αποκλειστικά «Συμφωνία Συμμετοχικής Συμμετοχής».

ανέφερε τον μήνα και το έτος παράδοσης του αντικειμένου.

το κείμενο του εγγράφου περιείχε λεπτομέρειες που χαρακτηρίζουν το κατασκευαστικό έργο: τον αριθμό των ορόφων, την περιοχή που καταλαμβάνει το κτίριο, το συνολικό υλικό και το οικιστικό υλικό του διαμερίσματος.

δόθηκε μια ρήτρα που καθορίζει τις υποχρεώσεις εγγύησης του προγραμματιστή·

το ποσό της συμφωνίας αναφέρθηκε όχι μόνο με αριθμούς, αλλά και με λόγια.

Τόσο η σύμβαση που υπογράφεται με τον κατασκευαστικό συνεταιρισμό κατοικιών όσο και ο ίδιος ο συνεταιρισμός θα πρέπει να μελετηθούν προσεκτικά. Σημαντικές πληροφορίες είναι:

τα στοιχεία του, τα οποία θα σας βοηθήσουν να μάθετε για άλλα ελεγχόμενα αντικείμενα, τα αποτελέσματα των εργασιών του συνεταιρισμού και τους συμμετέχοντες απευθείας.

ο αριθμός των αντικειμένων που διαχειρίζεται ο πρόεδρος ταυτόχρονα: όσο περισσότερα υπάρχουν, τόσο μεγαλύτεροι είναι οι κίνδυνοι.

ο συνεταιρισμός βρίσκεται σε κατάσταση οικονομικής ανάκαμψης ή στα πρόθυρα χρεοκοπίας.

εάν έχει άδεια να πραγματοποιήσει οικοδομικές εργασίες σε αυτήν την περιοχή·

πλήρεις πληροφορίες σχετικά με το οικόπεδο προς κατασκευή ·

χαρακτηριστικά του αντικειμένου: αριθμός ορόφων, τετραγωνικά μέτρα του διαμερίσματος.

το ποσό της μηνιαίας εισφοράς για τη συντήρηση του συνεταιρισμού·

συνέπειες για τον μέτοχο εάν δεν ολοκληρωθεί η κατασκευή.

Σε οποιοδήποτε στάδιο, είναι δυνατή η μετάβαση από μια συμφωνία μετοχών σε μια συμφωνία μετοχών, η κύρια αιτία της οποίας, στις περισσότερες περιπτώσεις, είναι η πτώχευση της εταιρείας ανάπτυξης. Η έξοδος από τον συνεταιρισμό και η σύναψη DDU για το ίδιο αντικείμενο είναι εξαιρετικά σπάνια.

Προσοχή! Λόγω πρόσφατων αλλαγών στη νομοθεσία, οι νομικές πληροφορίες σε αυτό το άρθρο ενδέχεται να είναι ξεπερασμένες!

Ο δικηγόρος μας μπορεί να σας συμβουλεύσει δωρεάν - γράψτε την ερώτησή σας στην παρακάτω φόρμα:

Για ένα άτομο που πρόκειται να αγοράσει ένα νέο διαμέρισμα, οι συντομογραφίες "DDU" και "ZhSK" πιθανότατα δεν είναι πλέον μια κενή φράση. Σχεδόν σίγουρα γνωρίζει ότι πρόκειται για δύο παρόμοιους, αλλά και πάλι διαφορετικούς τρόπους αγοράς κατοικίας. Πώς διαφέρουν λοιπόν στην πραγματικότητα;

Σε αυτό το άρθρο θα προσπαθήσουμε να κατανοήσουμε τα πάντα λεπτομερώς, να μάθουμε τις ομοιότητες και τις διαφορές μεταξύ DDU και στεγαστικών συνεταιρισμών και να επιβεβαιώσουμε (ή να διαψεύσουμε!) την καθιερωμένη άποψη σχετικά με το ποια από αυτές τις επιλογές είναι προτιμότερη. Έτσι ώστε ο αφηρημένος χαρακτήρας που περιγράφεται στην αρχή δεν έχει απολύτως καμία ερώτηση σχετικά με αυτό το θέμα.

Για μια γενική κατανόηση, ας ξεκινήσουμε με σύντομους ορισμούς. Που σημαίνει, Το "DDU" σημαίνει "συμφωνία συμμετοχής μετοχών". Συνάπτεται μεταξύ του κύριου του έργου και του μετόχου. Ο πρώτος υπόσχεται στον δεύτερο να χτίσει μια πολυκατοικία σε συγκεκριμένο οικόπεδο μέσα σε ορισμένο χρονικό διάστημα και να το μεταβιβάσει προς χρήση και ο δεύτερος συμφωνεί να επενδύσει χρήματα σε αυτή την κατασκευή. ΕΝΑ " ZhSK σημαίνει "συνεταιρισμός στέγασης και κατασκευής". Πρόκειται για εθελοντική ένωση ατόμων για την ανέγερση οικιστικής εγκατάστασης. Ένα μέλος μιας τέτοιας ένωσης δεν είναι πλέον μέτοχος, αλλά μέτοχος.

Οι οικιστικοί συνεταιρισμοί κέρδισαν δημοτικότητα πίσω στην ΕΣΣΔ. Όταν ο αστικός πληθυσμός αυξήθηκε μετά τον πόλεμο, οι αρχές, για να αντιμετωπίσουν το στεγαστικό ζήτημα (το οποίο, σύμφωνα με τον χαρακτήρα στο «Ο Δάσκαλος και η Μαργαρίτα», είχε κακομαθήσει ανθρώπους), επέτρεψαν τη δημιουργία συνεταιρισμών κατασκευής κατοικιών. Αν και η στέγαση δημιουργήθηκε σε βάρος των μετόχων και πολλοί από αυτούς συμμετείχαν προσωπικά στην κατασκευή, το κράτος συνέβαλε επίσης στην ανάπτυξη των οικιστικών συνεταιρισμών - εξέδωσε μεγάλα δάνεια, επέτρεψε να μην αποπληρωθούν για μεγάλο χρονικό διάστημα και παρείχε διάφορα οφέλη.

Το έπος με τους σοβιετικούς οικιστικούς συνεταιρισμούς συνεχίστηκε μέχρι το τέλος του περασμένου αιώνα. Πίσω στις αρχές της δεκαετίας του 1980, ξεκίνησε η ταυτόχρονη κατασκευή περίπου 80 χιλιάδων συνεταιριστικών πολυκατοικιών - όπως ήταν φυσικό, αργούσε και ορισμένοι μέτοχοι χρειάστηκε να περιμένουν σχεδόν είκοσι χρόνια για το νέο τους σπίτι. Αλλά τώρα, αν και τόσο η έννοια των οικιστικών συνεταιρισμών (αναφέρεται επίσης στον Κώδικα Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας) όσο και οι οικιστικοί συνεταιρισμοί της Σοβιετικής εποχής έχουν διατηρηθεί, οι ίδιοι οι συνεταιρισμοί κατασκευής κατοικιών έχουν αλλάξει μορφή.

Οι οικιστικοί συνεταιρισμοί ως θεραπεία για τη μακροχρόνια κατασκευή

Οι οικιστικοί συνεταιρισμοί δημιουργούνται ανεξάρτητα μόνο από εξαπατημένους συμμετέχοντες στην κατασκευή κοινών ιδίων κεφαλαίων, οι οποίοι ονειρεύονται να τελειώσουν γρήγορα τις ημιτελείς κατοικίες, ακόμη και μόνοι τους. Και δεδομένου ότι, δυστυχώς, χωρίς την υποστήριξη κάποιου (για παράδειγμα, το κράτος ή ένας μεγάλος προγραμματιστής), δημιουργώντας έναν συγκεκριμένο κύκλο συμφερόντων με ομοϊδεάτες, δεν θα είναι δυνατή η ανέγερση μιας πολυκατοικίας, τις περισσότερες φορές οι συνεταιρισμοί στέγασης οργανώνονται από προγραμματιστές. Επιπλέον, το κάνουν αυτό καθόλου για τη διευκόλυνση των αγοραστών, αλλά μόνο για να προσελκύσουν τα χρήματά τους.

Δεν προκαλεί έκπληξη το γεγονός ότι εάν ελέγξετε τους αριθμούς, θα καταστεί σαφές: ο συνεταιρισμός στέγασης στην πραγματικότητα δεν είναι πλέον ανταγωνιστής του DDU. Συμφωνίες συμμετοχής στο μετοχικό κεφάλαιο συνάπτονται παντού και δεν προσφέρονται σε σπάνια, ακόμη και εξαιρετικά συγκροτήματα κατοικιών με ιδιαιτερότητες στην κατασκευή (για παράδειγμα, εάν το συγκρότημα κατοικιών δεν χτίζεται από την αρχή, αλλά ανακατασκευάζεται, είναι απλά αδύνατο να συναφθεί μετοχικό κεφάλαιο σύμφωνα με το νόμο). Επομένως, το ποσοστό χρήσης του DDU κατά την κατασκευή στη Μόσχα είναι πάνω από 60 και οι συνεταιρισμοί στέγασης - περίπου 10. Ταυτόχρονα, στα πιο διάσημα τμήματα της ακίνητης περιουσίας, αυτή η διαφορά αυξάνεται μόνο: Το DDU γίνεται όλο και πιο δημοφιλές, και οι οικιστικοί συνεταιρισμοί - αντίθετα.

Υπάρχουν πολλοί λόγοι για αυτή τη δημοτικότητα της προσχολικής εκπαίδευσης (όπως φυσικά και για τη μη δημοτικότητα των οικιστικών συνεταιρισμών). Και, γενικά, όλα συνίστανται καθαρά στη διαφορά μεταξύ αυτών των δύο μεθόδων αγοράς κατοικίας. Ας προσπαθήσουμε να απαριθμήσουμε τα πάντα και να μην ξεχάσουμε ούτε ένα.

Έγγραφα που ρυθμίζουν τη διαδικασία κατασκευής

Ο έλεγχος των σχέσεων μεταξύ του μετόχου και του προγραμματιστή πραγματοποιείται σύμφωνα με τον ομοσπονδιακό νόμο 214 και οι σχέσεις εντός του συνεταιρισμού κατασκευής κατοικιών πραγματοποιούνται σύμφωνα με έγγραφα (για παράδειγμα, το καταστατικό) του ίδιου οργανισμού. Προφανώς, το πρώτο είναι πιο εύκολο να βασιστείς από το δεύτερο: είναι και αποδεκτό σε υψηλότερο επίπεδο και έχει μελετηθεί για πολύ καιρό από όλους. Έτσι δίνουμε αυτό το σημείο στο DDU.

Κρατική εγγραφή εγγράφων

Το κράτος ασχολείται και με την εγγραφή του εγγράφου μετοχικής συμμετοχής, το οποίο, τις περισσότερες φορές, είναι επί πληρωμή και, ταυτόχρονα, πάντα υποχρεωτικό. Δεν χρειάζεται να εγγραφείτε συμφωνία με έναν οικιστικό συνεταιρισμό με τη Rosreestr, αλλά μην βιαστείτε να το χαρείτε. Πρώτον, πιθανότατα θα πρέπει να πληρώσετε κάποιο είδος συνδρομής μέλους. Δεύτερον, αυτό θα σας θέσει σε κίνδυνο διπλών πωλήσεων: κατά τη σύναψη και την εγγραφή ενός DDU, αυτό είναι αδύνατο, καθώς η Rosreestr δεν θα καταχωρίσει το ίδιο έγγραφο δύο φορές. Και ακόμα κι αν ένας αδίστακτος προγραμματιστής πουλήσει το διαμέρισμά σας σε κάποιον άλλο, παρακάμπτοντας το Rosreestr, δεν θα το εξετάσει καν στο δικαστήριο και σίγουρα θα πάρει το μέρος σας. Επομένως, παρά το γεγονός ότι όσοι πρεσβεύουν τους οικιστικούς συνεταιρισμούς μας ελκύουν με την απλότητα και την ταχύτητά τους, εμείς θα προτιμήσουμε και πάλι τους οικιστικούς συνεταιρισμούς. Μπορεί να διαρκέσει περισσότερο και να είναι πιο ακριβό, αλλά είναι πιο ασφαλές.

Αδίστακτος προγραμματιστής

Εάν ο κύριος του έργου αθετήσει τις υποσχέσεις του, εξαπατήσει τους μετόχους και σταματήσει την κατασκευή, θα λογοδοτήσει για αυτό στο μέγιστο βαθμό του νόμου. Είτε ο μέτοχος θα πάρει πίσω όλα τα κεφάλαια που επένδυσε συν ένα πρόστιμο, είτε το κράτος θα αναλάβει τον έλεγχο της ολοκλήρωσης της κατασκευής.

Θα είναι πολύ πιο δύσκολο να επιστραφούν χρήματα από στεγαστικούς συνεταιρισμούς, γιατί το αν θα τα επιστραφούν καθόλου θα καθοριστεί όχι από τη νομοθεσία, αλλά από τον ίδιο τον συνεταιρισμό. Ωστόσο, για ένα εξαπατημένο άτομο, σε γενικές γραμμές, δεν είναι τόσο σημαντικό ποιος τον εξαπατά και πώς - και αν ο προγραμματιστής θέλει να το κάνει από την αρχή, θα το κάνει.

Η επιλογή με το DDU δεν είναι επίσης ιδανική: ο προγραμματιστής μπορεί να κηρύξει τον εαυτό του σε πτώχευση, έτσι ώστε να είναι αδύνατο να πάρει χρήματα από αυτόν, η κατασκευή θα καθυστερήσει για όλο το διάστημα που θα αναζητούν νέο ανάδοχο...

Γενικά, αν είναι δυνατόν, μην ασχολείστε με αδίστακτους προγραμματιστές - ούτε σε κοινόχρηστες κατασκευές, ούτε σε συνεταιρισμούς στέγασης.

Καταναλωτές και μέλη εθελοντικού συλλόγου

Ένας άλλος νόμος που θα βοηθήσει τον μέτοχο σε περίπτωση έκτακτης ανάγκης είναι ο νόμος για την προστασία των δικαιωμάτων των καταναλωτών. Για τους μετόχους που συμμετέχουν σε μια εθελοντική ένωση, είναι άχρηστο γιατί πολύ απλά δεν ισχύει για αυτούς. Οι μέτοχοι, ως καταναλωτές, θα μπορούν να απαιτούν από τον προγραμματιστή τη σωστή εκπλήρωση των υποχρεώσεων εάν είναι δυσαρεστημένοι με κάτι. Τα μέλη του οικιστικού συνεταιρισμού δεν θα μπορούν να το κάνουν.

Στεγαστικών δανείων

Με την κοινή συμμετοχή στην κατασκευή, υπάρχει κρατική στήριξη για το επιτόκιο των στεγαστικών δανείων και ο αριθμός των τραπεζών που παρέχουν στεγαστικά δάνεια είναι πολύ μεγαλύτερος από ό,τι με τους στεγαστικούς συνεταιρισμούς. Το πλεονέκτημα του κτιρίου προσχολικής ηλικίας δεν είναι μόνο η δυνατότητα μιας ευρύτερης επιλογής, αλλά αυτή η ίδια η κατάσταση είναι μια άλλη επιβεβαίωση της μεγαλύτερης αξιοπιστίας της κοινής κατασκευής.

Πρώτες δεσμεύσεις

Εάν ένας προγραμματιστής πρόκειται να προσελκύσει τους πρώτους μετόχους στο έργο του, αυτό σημαίνει ότι έχει ήδη επιλέξει μια τοποθεσία για κατασκευή, την έχει λάβει ως ιδιοκτησία (ή προς ενοικίαση) και επίσης έχει λάβει άδεια κατασκευής και έχει καταχωρίσει όλα τα δικαιώματα στο μελλοντικό ακίνητο . Εάν ένας προγραμματιστής προσελκύει πελάτες σε έναν συνεταιρισμό κατασκευής κατοικιών, πιθανότατα δεν τα έχει κάνει όλα αυτά ακόμα. Με τους στεγαστικούς συνεταιρισμούς, ο κύριος του έργου δεν είναι καν υποχρεωμένος να δημοσιεύσει δήλωση έργου - συμμετέχοντας σε κοινόχρηστη κατασκευή, θα μπορείτε τουλάχιστον να παρακολουθείτε πώς αλλάζει το έργο στη διαδικασία μετατροπής του στην πραγματικότητα.

Προσδιορισμός παραμέτρων διαμερίσματος

Αφού διαβάσετε τη συμφωνία συμμετοχής στο μετοχικό κεφάλαιο, θα έχετε μια πρόχειρη ιδέα για το μελλοντικό σας διαμέρισμα και θα γνωρίζετε επίσης πόσο ακριβώς θα σας κοστίσει. Φυσικά, συμβαίνει ότι κατά τη διαδικασία κατασκευής προκύψουν κάποια προβλήματα, το διαμέρισμα μπορεί να γίνει μικρότερο ή μεγαλύτερο κατά μερικά τετραγωνικά μέτρα, αλλά συνήθως ο κύριος του έργου είναι έτοιμος να το αντισταθμίσει με κάποιο τρόπο. Ο συνεταιρισμός κατασκευής κατοικιών προετοιμάζει αμέσως τους συμμετέχοντες ότι η τιμή ενός διαμερίσματος μπορεί να αυξηθεί κατά τη διαδικασία κατασκευής. Δηλαδή, θα πληρώσετε για τα πάντα και μετά θα σας πουν ότι έχουν προκύψει προβλήματα στο εργοτάξιο (οικονομική κρίση, δυσμενείς καιρικές συνθήκες, επιστάτης που έχει κάνει φαγοπότι - έχει σημασία τι συμβαίνει αυτό;) και επομένως πρέπει να πληρώσετε επιπλέον. Ένα άλλο απόλυτο πλεονέκτημα του DDU έναντι των οικιστικών συνεταιρισμών.

Καθορισμός προθεσμιών

Η συμφωνία συμμετοχής της μετοχής καθορίζει επίσης τις ακριβείς προθεσμίες για την παράδοση του αντικειμένου - πότε ο κύριος του έργου θα το μεταβιβάσει στον μέτοχο. Εάν ο προγραμματιστής δεν μπορεί να συμφωνήσει να αναβάλει την ημερομηνία ολοκλήρωσης και αποτύχει, θα αναγκαστεί να πληρώσει πρόστιμο. Εάν οι όροι δεν συμμορφώνονται με τις αρχικές συμφωνίες, μπορείτε απλά να τερματίσετε το DDU και να λάβετε τα χρήματα πίσω. Και με έναν στεγαστικό συνεταιρισμό, ο κύριος του έργου έχει το δικαίωμα να μην προσδιορίσει απλώς την ημερομηνία ολοκλήρωσης των εργασιών στη σύμβαση, ώστε να μην θεωρηθεί υπεύθυνος για χαμένες προθεσμίες. Έτσι, εάν δεν είστε έτοιμοι να περιμένετε επ 'αόριστον για ένα νέο σπίτι, διαβάστε προσεκτικά το συμβόλαιο - και, κατά προτίμηση, μια συμφωνία κοινής συμμετοχής.

Εγγύηση

Ο προαναφερόμενος ομοσπονδιακός νόμος αριθ. 214 παρέχει πενταετή εγγύηση για νέα κτίρια. Δηλαδή, αν κάτι σπάσει στο διαμέρισμά σας ή στην είσοδο επειδή αρχικά δεν έγινε σωστά και κακώς, ο προγραμματιστής θα αναγκαστεί να επισκευάσει τα πάντα μόνος του. Είναι σαφές ότι είναι απίθανο να είναι χαρούμενος για αυτό και είναι απίθανο να βιαστεί, αλλά οι επισκευές είναι εγγυημένες σε κάθε περίπτωση. Δεν συμβαίνει το ίδιο με τους στεγαστικούς συνεταιρισμούς: ακόμα κι αν εντοπίσετε προφανή κατασκευαστικά ελαττώματα, ο κατασκευαστής δεν αναλαμβάνει να τα διορθώσει.

Όλα τα αναφερόμενα συγκριτικά χαρακτηριστικά μας δείχνουν τον ξεκάθαρο ηγέτη σε αυτή τη μάχη - αυτό είναι το DDU. Ωστόσο, για μεγαλύτερη αντικειμενικότητα, θα αναφέρουμε μερικά σημεία στα οποία οι στεγαστικοί συνεταιρισμοί εξακολουθούν να είναι προτιμότεροι.

Πρόγραμμα δόσεων

Οι κάτοχοι τόκων παρέχονται με σχέδια δόσεων μόνο μέχρι την ολοκλήρωση της κατασκευής στη Μόσχα και στην περιοχή της Μόσχας. Ταυτόχρονα, τα μέλη του στεγαστικού συνεταιρισμού μπορούν να το παρατείνουν για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα, ακόμη και μετά την παράδοση του σπιτιού.

Εταιρεία διαχείρισης

Εάν έχετε συνάψει μια συμβατική συμφωνία, να είστε προετοιμασμένοι ότι ο προγραμματιστής θα σας αναθέσει μια εταιρεία διαχείρισης και η αλλαγή της δεν θα είναι τόσο εύκολη. Εάν είστε μέλος στεγαστικού συνεταιρισμού, τότε δεν χρειάζεται καν να αναζητήσετε εταιρεία διαχείρισης, γιατί εσείς (ή άλλα μέλη του συνεταιρισμού στέγασης που θα επιλέξετε) θα διαχειριστείτε το σπίτι μόνοι σας.

Συνοψίζοντας τα αποτελέσματα αυτού του διαγωνισμού, θα ήθελα να ονομάσω το DDU νικητή. Αυτή η μέθοδος αγοράς σπιτιού είναι δικαίως δημοφιλής. Αλλά η παρουσία στεγαστικών συνεταιρισμών στην αγορά (αν και αλλαγμένοι, ξεπερασμένοι και όχι πολύ προσαρμοσμένοι στη σύγχρονη εποχή) είναι από μόνη της καλή, ως γεγονός. Γιατί ως αποτέλεσμα του κανονικού ανταγωνισμού, κάποιος θα κερδίσει σίγουρα. Αυτός είναι ο πελάτης.