Μεταπώληση στεγαστικού δανείου. Πώς να πουλήσετε ένα υποθηκευμένο διαμέρισμα - προγράμματα για την πώληση κατοικιών. Διαδικασία ιδιοκτήτη

Η ζωή είναι γεμάτη από ποικίλα γεγονότα, τόσο λυπηρά όσο και χαρούμενα. Κανείς δεν έχει ανοσία από μια απρογραμμάτιστη προσθήκη στην οικογένεια, μια ξαφνική μετακόμιση, απόλυση ή ασθένεια. Δεν συμβαίνουν πολύ σπάνια καταστάσεις όπου η κατοικία που αγοράζεται με πίστωση μπορεί να μετατραπεί σε δυσβάσταχτο βάρος. Έχει γίνει επίσης της μόδας να κερδίζεις χρήματα από ένα στεγαστικό δάνειο. Ως εκ τούτου, πολλοί άνθρωποι ανησυχούν για το αν είναι δυνατή η πώληση ενός ενυπόθηκου διαμερίσματος.

Εμπειρογνώμονες από την ομάδα πρακτορείων MIEL παρατήρησαν το δημόσιο ενδιαφέρον προς αυτή την κατεύθυνση, έτσι ετοίμασαν απαντήσεις στις πιο συνηθισμένες ερωτήσεις των χρηστών: είναι δυνατόν να πουληθεί ένα διαμέρισμα με υποθήκη, ποια είναι η στάση των τραπεζών απέναντι σε αυτήν την ιδέα και πώς να πωλούν υποθηκευμένα ακίνητα.

Πώληση ενυπόθηκου σπιτιού ή διαμερίσματος - επιτρέπεται από το νόμο;

Μάλιστα, υπάρχουν ακόμη και αρκετοί νόμιμοι τρόποι πώλησης διαμερισμάτων που έχουν ενεχυριαστεί σε τράπεζες. Έχουμε ήδη μιλήσει για το αν γίνεται με χρέη, με λήψη κατάθεσης από τον αγοραστή κ.ο.κ. Σε αυτό το άρθρο θα προσπαθήσουμε να καλύψουμε το θέμα με περισσότερες λεπτομέρειες, δηλαδή, θα δούμε πώς πωλείται ένα διαμέρισμα με υποθήκη, καθώς και τι είδους χαρακτηριστικά και αποχρώσεις υπάρχουν σε τέτοιες συναλλαγές.

Είναι δυνατή η πώληση ενυπόθηκων κατοικιών χωρίς ειδοποίηση της τράπεζας;

Είναι σημαντικό να καταλάβετε ότι δεν θα είναι δυνατό να πραγματοποιήσετε μια τέτοια λειτουργία καθαρά και αρμοδίως μόνοι σας. Υπάρχουν τουλάχιστον δύο λόγοι για αυτό:

• Χωρίς τη συγκατάθεση του πιστωτή (απαραίτητα γραπτώς), είναι αδύνατο να καταχωρήσετε ένα αντικείμενο στο Rosreestr.
• Κατόπιν αιτήματος της τράπεζας, το δικαστήριο θα ακυρώσει αμέσως μια τέτοια συναλλαγή και θα την ακυρώσει, ακόμη και αν η διαδικασία εγγραφής πραγματοποιηθεί με κάποιο τρόπο.

Έτσι, ενώ το διαμέρισμα ή το σπίτι λειτουργεί ως εγγύηση, οι όροι υπαγορεύονται από την ενεχυρίαση. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να λάβει αποφάσεις ανεξάρτητα μόνο μετά την πλήρη εξόφληση του χρέους. Αλλά είναι δυνατόν να πουλήσετε ένα διαμέρισμα με υποθήκη σε μια τράπεζα Συνιστούμε να μιλήσετε με τους ειδικούς της MIEL Chistye Prudy; Κατ' αρχήν, ο πελάτης μπορεί να μεταβιβάσει εξ ολοκλήρου την πώληση της περιουσίας της εξασφάλισης στο πιστωτικό ίδρυμα, αλλά σε αυτήν την περίπτωση θα πρέπει να συμβιβαστεί με το γεγονός ότι η πράξη θα συνδέεται με πολύ σημαντικές υλικές και ηθικές ζημίες. Οι εργαζόμενοι της εταιρείας ακινήτων θα συμβάλουν στη σημαντική μείωση του κόστους και στη διασφάλιση της διαφάνειας της συναλλαγής σε όλα τα στάδια.

Πώς γίνεται η πώληση διαμερίσματος με υποθήκη με τη συμμετοχή της ΜΙΕΛ

Μία από τις κύριες αρμοδιότητες του πρακτορείου μας είναι Συχνά μας ζητείται βοήθεια, ειδικά εάν η πώληση ενυπόθηκων κατοικιών σχετίζεται με δυσκολίες με τη μορφή καθυστερήσεων πληρωμών και κυρώσεων. Οι ειδικοί του τμήματος που εργάζονται με στεγαστικά δάνεια έχουν μεγάλη εμπειρία στην επίλυση νομικών ζητημάτων με τράπεζες και ο επαγγελματισμός και η βαθιά γνώση του θέματος εγγυώνται την επιτυχία στο συντομότερο δυνατό χρόνο. Μεταξύ των συνεργατών μας είναι οι πιο διάσημες τράπεζες στη χώρα, οπότε αν δεν είστε πολύ ισχυροί στις νομοθετικές λεπτομέρειες και ανησυχείτε εάν είναι δυνατόν να πουλήσετε ένα διαμέρισμα με υποθήκη από τη Sberbank, τη VTB ή τη Raiffeisen BANK, τότε μπορείτε να είστε σίγουροι ότι τις ικανότητές μας. Στο πλαίσιο της συνεργασίας μας με πελάτες, παρέχουμε την υπηρεσία παροχής προκαταβολής για τη διάρκεια της πώλησης στεγαστικής κατοικίας. Μπορείτε να μάθετε περισσότερα για αυτό δωρεάν παραγγέλνοντας μια συμβουλή ειδικού στον ιστότοπο.

Φόρος επί της πώλησης ενυπόθηκων κατοικιών

Οι αρχές της φορολογίας σε αυτή την περίπτωση είναι οι ίδιες με αυτές της συνήθους αγοραπωλησίας. Εάν, κατά την ολοκλήρωση των συναλλαγών για την αγορά ενός διαμερίσματος στο πλαίσιο ενός προγράμματος στεγαστικού δανείου και την επακόλουθη πώλησή του, ο πολίτης αποκτήσει κέρδος, τότε υποχρεούται να καταβάλει φόρο. Ο φόρος εισοδήματος φυσικών προσώπων ισούται με το 13% της αγοραίας αξίας του ακινήτου, αλλά μπορεί να μειωθεί ή ακόμα και να μηδενιστεί με την εφαρμογή έκπτωσης περιουσίας. Θα λάβετε λεπτομερείς πληροφορίες σχετικά με αυτό το εργαλείο από τον διευθυντή μας καλώντας την ανοιχτή γραμμή επικοινωνίας ή περιγράφοντας την κατάστασή σας στη φόρμα σχολίων.

Ιστορίες ζωής
Οι συνθήκες εξελίχθηκαν με τέτοιο τρόπο που η οικογένειά μας ένιωθε στριμωγμένη στο διαμέρισμα δύο δωματίων που είχαμε αγοράσει προηγουμένως με κεφάλαιο μητρότητας, αλλά δεν ξέραμε αν ήταν δυνατόν να πουλήσουμε ένα ενυπόθηκο διαμέρισμα με κεφάλαιο μητρότητας χωρίς να εξαπατήσουμε το κράτος και το νόμο. Αποφασίσαμε να επικοινωνήσουμε με ένα πρακτορείο που ειδικεύεται στις συναλλαγές ακινήτων. Επιλέξαμε μια εταιρεία της οποίας το γραφείο βρίσκεται κοντά στο σταθμό του μετρό Chistye Prudy και μείναμε ικανοποιημένοι! Η συναλλαγή μας υποστηρίχθηκε πλήρως από έναν ειδικό με 25 χρόνια εμπειρίας: βοήθησε στην προετοιμασία των απαραίτητων εγγράφων, επέλεξε μια άξια επιλογή αντικατάστασης και παρακολούθησε όλες τις αποχρώσεις της σύμβασης. Ευχαριστώ! Συμβουλεύουμε όλους όσους χρειάζονται κατάλληλη βοήθεια να επικοινωνήσουν με την MIEL!

Μπορείτε να λάβετε δωρεάν συμβουλές με τη μορφή οδηγιών για δράση από έναν δικηγόρο, αλλά είναι καλύτερο να αφήσετε τον πλήρη έλεγχο της συναλλαγής σε επαγγελματικά χέρια.

Ιστορίες ζωής
Για 5 χρόνια πλήρωσα την υποθήκη και ξαφνικά η κληρονομιά του παππού μου έπεσε πάνω μου με τη μορφή ενός διαμερίσματος στο κέντρο της Μόσχας. Φυσικά, η ανάγκη για σύναψη στεγαστικού δανείου εξαφανίστηκε αμέσως και αποφάσισα να μεταπωλήσω το στεγαστικό δάνειο. Μετά από σύσταση ενός φίλου, αποφάσισα να μάθω όλες τις αποχρώσεις της πώλησης από έναν τρίτο. Επομένως, με ερωτήσεις σχετικά με το πώς πραγματοποιείται η πώληση ενός διαμερίσματος με υποθήκη Sberbank, στράφηκα στην εταιρεία MIEL - Chistye Prudy. Μου εξήγησαν δωρεάν τη διαδικασία, μου παρείχαν ένα σχέδιο δράσης βήμα προς βήμα και πρόσφεραν μεσολάβηση με τη συμμετοχή δικηγόρου και μεσίτη. Η έκπτωση τους είναι μικρή, οι όροι συνεργασίας άνετοι και έχουν μεγάλη εμπειρία, οπότε συμφώνησα. Η συναλλαγή πραγματοποιήθηκε χωρίς προβλήματα, γι' αυτό προτείνω αυτό το πρακτορείο σε οποιονδήποτε έχει συνηθίσει να εμπιστεύεται σοβαρά θέματα σε επαγγελματίες.

Είναι δυνατόν να πουλήσετε ένα διαμέρισμα με υποθήκη: πώς να πουλήσετε νόμιμα + 4 λόγοι για να πουλήσετε + 4 τρόποι για να συνάψετε μια συμφωνία αγοράς/πώλησης + πιθανοί κίνδυνοι + χρειάζεστε τη βοήθεια επαγγελματία;

Αυτό το υλικό θα είναι ενδιαφέρον για όσους έχουν επανειλημμένα αναρωτηθεί πώς να πουλήσουν ένα υποθηκευμένο διαμέρισμα.

Γιατί οι άνθρωποι παίρνουν στεγαστικό δάνειο και μετά θέλουν να το ξεφορτωθούν; Οι λόγοι για τέτοιες ενέργειες είναι εντελώς διαφορετικοί. Πολλοί άνθρωποι πιστεύουν λανθασμένα ότι η πώληση ενός σπιτιού με υποθήκη είναι απλά αδύνατη, αλλά αυτό δεν είναι απολύτως αλήθεια.

Υπάρχουν τρόποι να απαλλαγείτε από το ενοχλητικό χρέος, που εκτός από όλα θα σας βοηθήσουν να «αποκτήσετε» τα χρήματα που ξοδέψατε.

Είναι δυνατή η πώληση ενός διαμερίσματος με υποθήκη: αναλυτικά

Σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία, περίπου το 60% όλων των διαμερισμάτων στη Ρωσία αγοράστηκαν με υποθήκη. Λόγω της οικονομικής κρίσης πολλοί αδυνατούν να πληρώσουν τα χρέη τους.

Η αναλογία του αριθμού των δανείων που έχουν ληφθεί και των οφειλών σε αυτά φαίνεται στο γράφημα:

Όπως μπορείτε να δείτε, η κατάσταση ότι ένα διαμέρισμα πρέπει επειγόντως να πουληθεί, αλλά υπάρχει ακόμα ένα εκκρεμές χρέος που κρέμεται από πάνω του, δεν είναι ασυνήθιστη. Ως εκ τούτου, τίθεται το ερώτημα: είναι ρεαλιστική μια τέτοια συμφωνία;

Είναι δυνατό να απαλλαγείτε από αυτό, αλλά πρέπει να κάνετε μια πολύ έξυπνη συμφωνία με τους δικηγόρους. Τώρα δεν έχει καν σημασία σε ποιο στάδιο είναι η αποπληρωμή του χρέους. Είναι δυνατόν να πουληθεί ένα υποθηκευμένο διαμέρισμα σε μια εποχή που μόλις έχει αρχίσει να χτίζεται; Ναι, αν και δεν θα είναι τόσο κερδοφόρο.

Θυμηθείτε: οι συναλλαγές με διαμερίσματα με υποθήκη μπορούν να πραγματοποιηθούν μόνο με την άδεια της τράπεζας ή άλλου χρηματοπιστωτικού οργανισμού που εξέδωσε το δάνειο.

Εάν παραβιαστούν κανόνες και νόμοι, η τράπεζα έχει το δικαίωμα να υποβάλει αξίωση κατά του δανειολήπτη και να του κατασχέσει το διαμέρισμα.

Ποιοι άλλοι λόγοι μπορεί να υπάρχουν για να υποβάλει αγωγή μια τράπεζα;

• ο ιδιοκτήτης πραγματοποίησε κατασκευαστικές εργασίες που άλλαξαν τα τεχνικά χαρακτηριστικά της κατοικίας.
• ο δανειολήπτης δεν πληρώνει την υποθήκη.
• το διαμέρισμα έχει υποστεί σημαντικές ζημιές από τον ιδιοκτήτη.
• παράνομη εκτέλεση συναλλαγής δώρου ή αγοράς/πώλησης·
• το ακίνητο μεταβιβάστηκε σε τρίτο με υπαιτιότητα του δανειολήπτη.

Αυτό σημαίνει ότι μπορείτε να διαθέσετε ακίνητο προς πώληση μόνο με τη βοήθεια ενός χρηματοπιστωτικού ιδρύματος, επειδή, στην πραγματικότητα, το ακίνητο δεν σας ανήκει ακόμη πλήρως. Μέχρι να εξοφληθεί το χρέος του δανείου, θεωρητικά, κύριος ιδιοκτήτης του διαμερίσματος είναι η τράπεζα. Δηλαδή, τυχόν συναλλαγές που παρακάμπτουν το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα θα στραφούν τελικά εναντίον σας.

Αυτό δεν σημαίνει ότι δεν μπορείτε να βάλετε ένα υποθηκευμένο διαμέρισμα σε πλειστηριασμό. Επιπλέον, είναι ρεαλιστικό να ολοκληρωθεί η συναλλαγή με τέτοιο τρόπο ώστε να επιστραφούν τα χρήματα που δαπανήθηκαν για πληρωμές στην τράπεζα.

Εάν για κάποιο λόγο η οικογένειά σας δεν μπορεί να αντεπεξέλθει στα χρέη, πουλήστε το σπίτι σας. Δεν πρέπει να επιβαρύνεστε με υποχρεώσεις προς την τράπεζα που δεν μπορείτε να επιλύσετε.

Γιατί να πουλήσετε υποθηκευμένα ακίνητα;

Οι λόγοι για τους οποίους οι άνθρωποι απαλλάσσονται από την υποθήκη τους είναι ποικίλοι. Αλλά τις περισσότερες φορές αυτό οφείλεται στην απώλεια μιας θέσης εργασίας και ως εκ τούτου, στην έλλειψη σταθερού εισοδήματος. Μερικοί αρχίζουν να εξοικονομούν τα πάντα ή αναζητούν πρόσθετους τύπους εισοδήματος, ενώ άλλοι αποφασίζουν να πουλήσουν τετραγωνικά μέτρα.

Ποιοι άλλοι λόγοι μπορεί να οδηγήσουν στην ανάγκη:

• απώλεια εργασίας και εισοδήματος·
• ανάγκη επέκτασης του ζωτικού χώρου.
• οικογενειακές συνθήκες?
• Υπάρχουν άνθρωποι που πουλάνε σπίτια μόνο για δικό τους κέρδος.

1. Απώλεια εργασίας.

Η οικονομική αστάθεια της χώρας έχει επηρεάσει όλους τους Ρώσους. Πολλές επιχειρήσεις βρίσκονται σε διαδικασία απόλυσης εργαζομένων, επιχειρήσεις και εταιρείες κλείνουν οριστικά. Ως αποτέλεσμα, οι απλοί πολίτες βρίσκονται χωρίς εργασία - κατά συνέπεια, η κύρια πηγή εισοδήματος.

Κανείς δεν μπορεί να ασφαλιστεί για απώλεια θέσης. Επομένως, όλοι όσοι συνάπτουν υποθήκη πρέπει να είναι προετοιμασμένοι για αυτήν την έκβαση της κατάστασης.

Οι τράπεζες δεν ενδιαφέρονται για το τι συνέβη στη δουλειά. Το κύριο πράγμα για αυτούς είναι ότι ο δανειολήπτης πληρώνει το απαιτούμενο ποσό για το δάνειο κάθε μήνα. Η καθυστέρηση έστω και κατά μία ημέρα είναι γεμάτη με πρόστιμα και πρόσθετες κυρώσεις από την τράπεζα.

Πολλές οικογένειες, για να μην χάσουν μεγάλες οφειλές, πουλάνε ενυπόθηκα διαμερίσματα μόλις αντιληφθούν ότι είναι αφερέγγυα.

2. Η ανάγκη επέκτασης του ζωτικού χώρου.

Η ανάγκη επέκτασης του χώρου διαβίωσης προκύπτει συνήθως όταν γεννιέται ένα παιδί. Όταν εμφανίζεται ένα δεύτερο παιδί στην οικογένεια, οι γονείς μπορούν να βασίζονται στην κρατική βοήθεια. Αυτά τα χρήματα επιτρέπεται από το νόμο να δαπανηθούν για αγορά ακινήτου ή για αγορά διαμερίσματος με υποθήκη.

Ο δεύτερος λόγος για την αύξηση του χώρου διαβίωσης είναι το υψηλό επίπεδο οικογενειακού εισοδήματος. Όταν οι άνθρωποι αρχίζουν να αποκομίζουν καλά κέρδη από τις επιχειρήσεις, εμφανίζεται μια φυσική επιθυμία να βελτιώσει τις συνθήκες διαβίωσής τους.

Μπορείτε να το κάνετε ως εξής:

1. Βάλτε ένα υποθηκευμένο διαμέρισμα σε πλειστηριασμό και αγοράστε ένα σπίτι με μεγάλα τετραγωνικά μέτρα.
2. Αγοράστε άλλο διαμέρισμα με πίστωση. Όταν το εισόδημα είναι πραγματικά μεγάλο, το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα δεν παρεμβαίνει στη νέα συναλλαγή.

3. Οικογενειακές συνθήκες.

Συχνά τα παντρεμένα ζευγάρια θέλουν να ζουν χωριστά από τους συγγενείς τους. Υπάρχουν 2 επιλογές για νεόνυμφους: να νοικιάσετε ένα σπίτι ή να αγοράσετε ένα διαμέρισμα με υποθήκη.

Η ενοικίαση ενός δωματίου είναι φθηνότερη από την πληρωμή μιας υποθήκης. Αλλά, σε αυτή την περίπτωση, πρέπει να πληρώσετε χρήματα για τη στέγαση κάποιου άλλου. Επομένως, αν είναι δυνατόν, οι νέοι συνάπτουν υποθήκη.

Όσο περνάει ο καιρός, οι άνθρωποι μπορεί να θέλουν να πάρουν διαζύγιο για διάφορους λόγους. Το μοίρασμα των χρεών μέσω του δικαστηρίου είναι παράλογο, γιατί είναι καλύτερο να πουληθεί η κοινή κατοικία και να διανεμηθεί ισομερώς το κέρδος.

Είναι δυνατόν να πουλήσετε ένα υποθηκευμένο διαμέρισμα και να κερδίσετε χρήματα ταυτόχρονα;

Πως να το κάνεις? Αυτό είναι δυνατό μόνο εάν το διαμέρισμα λήφθηκε στο στάδιο της κατασκευής του σπιτιού. Με την ολοκλήρωση των εργασιών, το κόστος στέγασης θα αυξηθεί - αυτό είναι ένα αξίωμα. Στις περισσότερες περιπτώσεις, το όφελος από μια τέτοια συμφωνία υπερτερεί τυχόν κόστους που δαπανάται για την υποθήκη.

Στην εικόνα βλέπουμε ότι ένα μονόχωρο διαμέρισμα, που βρίσκεται ακόμα στο στάδιο της κατασκευής, είναι φθηνότερο από αυτό που έχει τεθεί σε λειτουργία.

Όσοι έχουν καταλήξει σε ένα σχέδιο για να κερδίσουν χρήματα, συμβουλεύουν να πουλήσουν διαμερίσματα με αυτόν τον τρόπο, ακόμη και πριν το σπίτι είναι έτοιμο για χρήση. Σε αυτή την περίπτωση, η γραφειοκρατία θα απλοποιηθεί.

4 επιλογές για πώληση ενυπόθηκου διαμερίσματος

Είναι δυνατή η πώληση ενός διαμερίσματος με υποθήκη; Έχουμε ήδη ανακαλύψει ότι ναι. Τώρα μένει να μάθουμε ποιες επιλογές υπάρχουν.

Ας σημειώσουμε αμέσως ότι καμία από τις μεθόδους που αναφέρονται παρακάτω δεν θα είναι εύκολη. Εξάλλου, στην ουσία προσπαθείς να πουλήσεις το δάνειό σου σε κάποιον, οπότε δεν θα σου είναι εύκολο. Πριν βγάλετε το σπίτι σας σε δημοπρασία, αποφασίστε για τον τρόπο διεξαγωγής της συναλλαγής.

Επιλογή 1.

Πωλείται με πρόωρη πληρωμή στεγαστικού δανείου.

Ο ευκολότερος τρόπος είναι να πουλήσετε με μετρητά. Δηλαδή, ο αγοραστής αναλαμβάνει να πληρώσει αμέσως ολόκληρο το κόστος και, ως εκ τούτου, να εξοφλήσει το στεγαστικό χρέος.

Το πιο δύσκολο είναι να βρεις αγοραστή για ακίνητα, τα οποία, σε γενικές γραμμές, είναι ιδιοκτησία της τράπεζας και από τα οποία κρέμεται το χρέος. Άλλωστε, όσοι έχουν τα κεφάλαια για να αγοράσουν ένα διαμέρισμα δεν χρειάζεται να επικοινωνήσουν με τράπεζες, αλλά να αγοράσουν ένα σπίτι μέσω ενός καλού μεσιτικού γραφείου.

• Ο λόγος για τον οποίο οι άνθρωποι είναι έτοιμοι να αγοράσουν διαμερίσματα με υποθήκη:
• το κόστος είναι μια τάξη μεγέθους χαμηλότερο από την αγοραία τιμή για τα ακίνητα.
• τοποθεσία του σπιτιού (καλή υποδομή, πιο κοντά στη δουλειά, οικείοι γείτονες).

οικοδομικές εργασίες υψηλής ποιότητας.

Δεν είναι πολλοί αυτοί που επιλέγουν αυτή τη μέθοδο ολοκλήρωσης μιας συναλλαγής επειδή φοβούνται μην πέσουν στα χέρια απατεώνων. Μετά από όλα, πρώτα καταθέτουν τα χρήματα και μόνο στη συνέχεια συντάσσουν τα έγγραφα.

1. Στάδια σύναψης συμφωνίας αγοράς/πώλησης:
2. Ο αγοραστής δίνει τη γραπτή του συμφωνία για αγορά ενυπόθηκου σπιτιού (το χαρτί πρέπει να είναι επικυρωμένο από συμβολαιογράφο).
3. Το έγγραφο πρέπει να αναφέρει το πλήρες ποσό που οφείλεται στην τράπεζα.
4. Όταν το ποσό πιστωθεί στον τραπεζικό λογαριασμό, η κατάσταση "υποθήκη" αφαιρείται από το σπίτι.
5. Μετά από αυτό, ο δανειολήπτης και ο αγοραστής συνάπτουν συμφωνία αγοράς/πώλησης.

Εάν το διαμέρισμα βρίσκεται στο στάδιο των κατασκευαστικών εργασιών, τότε τα μέρη συντάσσουν συμφωνία για κοινή κατασκευή.

Να είστε προσεκτικοί όταν κάνετε μια τέτοια συναλλαγή! Ειδικά αν ενεργείτε ως αγοραστής.

Ο αγοραστής πρέπει να τοποθετήσει το ποσό που πρέπει να επιστραφεί στον δανειολήπτη για την πώληση του ενυπόθηκου διαμερίσματος σε ειδικό χρηματοκιβώτιο στην τράπεζα. Μόνο μετά την υπογραφή όλων των εγγράφων και από τις δύο πλευρές, ο πωλητής έχει το δικαίωμα να πάρει το μερίδιό του στη συναλλαγή.

Επιλογή #2. «Ξαναδανείστε».

Τα άτομα που είναι πρόθυμα να αγοράσουν το στεγαστικό σας χρέος μπορούν να βρεθούν σε ιστότοπους ακινήτων.

Μερικοί χρήσιμοι σύνδεσμοι:

• https://realty.yandex.ru
• https://tvoyadres.ru
• https://www.avito.ru

Βασική προϋπόθεση για τον επαναδανεισμό είναι η ύπαρξη σταθερού εισοδήματος και θετικού πιστωτικού ιστορικού του αγοραστή διαμερίσματος. Εάν τα μέρη έχουν καταλήξει σε συμφωνία, τότε μπορείτε να ξεκινήσετε τη σύνταξη της σύμβασης. Η ουσία αυτού του εγγράφου είναι ότι το διαμέρισμα συνεχίζει να είναι ενέχυρο στην τράπεζα, αλλά το χρέος πέφτει στον αγοραστή. Εάν ο νέος ιδιοκτήτης έχει αρκετά χρήματα, μπορεί να πληρώσει ολόκληρο το κόστος του διαμερίσματος και να εξοφλήσει την υποθήκη εκ των προτέρων.

Συνήθως, η ίδια η τράπεζα είναι υπεύθυνη για τη σύναψη αυτού του τύπου συμφωνίας. Ο πωλητής υποχρεούται μόνο να υπογράψει ένα έγγραφο στο οποίο συμφωνεί να μεταβιβάσει το στεγαστικό χρέος σε τρίτο.

Επιλογή #3. Πώληση ακινήτων από τραπεζικούς υπαλλήλους.

Εάν αποφασίσετε να πουλήσετε το σπίτι σας, αλλά για κάποιο λόγο δεν έχετε χρόνο να ψάξετε μόνοι σας για αγοραστή, τότε οι ίδιοι οι τραπεζικοί υπάλληλοι μπορούν να το κάνουν. Όλα τα στάδια της επανέκδοσης του χρέους θα ελέγχονται αποκλειστικά από την τράπεζα.

Την ημέρα της επανεγγραφής, ο πωλητής πρέπει να παραστεί στη συνάντηση και να υπογράψει τα απαραίτητα έγγραφα. Ο αγοραστής, με τη σειρά του, πρέπει να πληρώσει το καθορισμένο ποσό και να δώσει γραπτή συγκατάθεση σχετικά.

Όταν κατά την εκτέλεση των εγγράφων υπάρχει διαφορά μεταξύ της τιμής του υποθηκευμένου διαμερίσματος και της συνολικής τιμής του ακινήτου, τότε αυτό το υπόλοιπο από την αγορά/πώληση επιστρέφεται στον πωλητή. Ο αγοραστής δεν δίνει τα χρήματα προσωπικά στον δανειολήπτη, αλλά τα τοποθετεί σε ειδική θυρίδα. Επιτρέπεται η παραλαβή τους μόνο μετά τη σύναψη νέας σύμβασης.

Αριθμός επιλογής 4. Πώς να πουλήσετε ένα υποθηκευμένο διαμέρισμα χωρίς τη βοήθεια τράπεζας;

Σε περίπτωση ανεξάρτητης ολοκλήρωσης μιας συναλλαγής για την αγορά/πώληση μιας υποθηκευμένης κατοικίας, ο πωλητής αναλαμβάνει όλες τις ανησυχίες πάνω του. Θα επιβλέπει προσωπικά την αφαίρεση του βάρους από το διαμέρισμα, καθώς και θα ασχοληθεί με την επανεγγραφή όλων των εγγράφων. Είναι αδύνατο να το κάνετε αυτό παρακάμπτοντας την τράπεζα και είναι παράνομο, επομένως πρέπει να ενημερώσετε τον διαχειριστή πιστώσεων για την απόφασή σας.

Η διαδικασία για την πώληση ενός διαμερίσματος με υποθήκη:

1. Ο αγοραστής επιθεωρεί το ακίνητο.
2. Αν του αρέσουν όλα, πρέπει να πει στην τράπεζα ότι είναι έτοιμος να αγοράσει το υποθηκευμένο ακίνητο.
3. Η τράπεζα, με τη σειρά της, συντάσσει συμφωνία και την επικυρώνει συμβολαιογραφικά.
4. Ο αγοραστής φέρνει το απαραίτητο ποσό για την εξόφληση του χρέους στο κελί της τράπεζας Νο. 1 και εάν ο πωλητής λάβει επίσης χρήματα από τη συναλλαγή, τότε βάζει μέρος του ποσού για αυτόν στο κελί Νο. 2.
5. Μετά την πληρωμή της οφειλής, το βάρος αφαιρείται από τον πωλητή.
6. Τα μέρη υπογράφουν συμφωνία για την αγορά/πώληση υποθηκευμένης κατοικίας.
7. Μετά από αυτό, η πρόσβαση στα κελιά ανοίγει για την τράπεζα και τον πωλητή.

Η συναλλαγή μπορεί να ολοκληρωθεί σε 14-20 εργάσιμες ημέρες. Το πιο δύσκολο είναι να βρεθεί ένας αγοραστής που πρέπει να πληροί τις απαιτήσεις της τράπεζας.

Κατάλογος εγγράφων για την πώληση υποθηκευμένου ακινήτου

Πριν πουλήσετε το σπίτι σας, ο δανειολήπτης ή η τράπεζα πρέπει να προετοιμάσει έναν αριθμό εγγράφων και πιστοποιητικών.

Πακέτο εγγράφων για τον δανειολήπτη και τον αγοραστή:

• διαβατήριο πολίτη της Ρωσικής Ομοσπονδίας ·
• SNIL ή TIN?
• πιστοποιητικό από τον εργοδότη σχετικά με τη φερεγγυότητα του αγοραστή·
• προκαταρκτική συμφωνία αγοράς/πώλησης επικυρωμένη από συμβολαιογράφο·
• πιστοποιητικό από τον αγοραστή σχετικά με το πιστωτικό ιστορικό ·
• σημείωμα υποθήκης?
• ένα έγγραφο από τον αγοραστή σχετικά με την κατάθεση χρημάτων στα κελιά.
• έγγραφο που επιβεβαιώνει την αφαίρεση του ενυπόθηκου βάρη από τον πωλητή (οφειλέτη).
• έγγραφο σχετικά με την άρση βαρών επί της στέγασης (μόνο με πλήρη εξόφληση του χρέους).

Πιθανοί κίνδυνοι

Μπορεί να υπάρχουν κρυφές παγίδες σε οποιαδήποτε συναλλαγή που πρέπει να γνωρίζετε.

Εάν εμπιστευτείτε τη συναλλαγή στην τράπεζα, τότε μην περιμένετε ότι μέρος των χρημάτων από την πώληση θα πάει σε εσάς. Για οποιοδήποτε χρηματοπιστωτικό ίδρυμα, το κύριο πράγμα είναι να λάβετε πίσω μέρος της υποθήκης, επομένως είναι καλύτερο να κάνετε την πώληση κατοικίας μόνοι σας.

Υπάρχουν περιπτώσεις που η τράπεζα απαγορεύει στον δανειολήπτη να πραγματοποιήσει μια συναλλαγή μόνος του. Αυτή η ρήτρα πρέπει να καταγραφεί στη σύμβαση υποθήκης σας.

Δεν υπάρχει ιδιαίτερος κίνδυνος για τον αγοραστή ενυπόθηκων κατοικιών, επειδή η πώληση ελέγχεται αυστηρά από τον νόμο της Ρωσικής Ομοσπονδίας «Περί υποθήκης (ενέχυρο ακίνητης περιουσίας)», τον οποίο μπορείτε να βρείτε στον ιστότοπο: https://www.zakonrf.info/zakon-ob-ipoteke

Κατά τη διαδικασία της συναλλαγής πρέπει να συμμετέχουν εκπρόσωποι τραπεζών, μεσίτης και συμβολαιογράφος.

Θυμάμαι! Απαγορεύεται να ορίσετε μόνοι σας την τιμή για ένα υποθηκευμένο διαμέρισμα, ακόμη και αν η πώληση γίνεται προσωπικά από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου. Η τράπεζα θα ορίσει ένα τίμημα που μπορεί να καλύψει ολόκληρο το χρέος του δανειολήπτη.

Πώληση υποθηκευμένου διαμερίσματος.

Πώς να ολοκληρώσετε μια συμφωνία; 3 επιλογές.

Χρειάζεστε βοήθεια από επαγγελματίες;

Μόνο επαγγελματίες μεσίτες και συμβολαιογράφοι μπορούν να μιλήσουν για όλες τις αποχρώσεις και να εξηγήσουν πώς να πουλήσετε ένα υποθηκευμένο διαμέρισμα και με κέρδος. Μην αφιερώνετε καθόλου έξοδα, καθώς και χρόνο, για να βρείτε βοήθεια για τον εαυτό σας. Όχι μόνο θα βοηθήσουν στην επιτάχυνση της διαδικασίας συναλλαγής, θα έχετε επίσης την ευκαιρία να αποκομίσετε κέρδος από την πώληση του σπιτιού σας.

Τώρα ξέρετε πώς να πουλήσετε ένα διαμέρισμα με υποθήκη, απελευθερώνοντας τον εαυτό σας από δυσβάσταχτο χρέος. Φυσικά, για αυτό πρέπει να αφιερώσετε περισσότερο από μία εβδομάδα αναζητώντας έναν αγοραστή και στη συνέχεια να συμπληρώσετε όλα τα έγγραφα. Αλλά μπορείτε να αφαιρέσετε τα περιττά βάρη από τον εαυτό σας.

Ένα διαμέρισμα που αγοράστηκε με υποθήκη είναι ενέχυρο στην τράπεζα. Επιβάλλονται ορισμένοι περιορισμοί στην εφαρμογή του. Φυσικά τίθεται το ερώτημα εάν τέτοια ακίνητα μπορούν να πωληθούν. Νομικά είναι αδύνατο, αφού πρώτα πρέπει να αρθεί το βάρος. Στην πράξη, αυτό καταλήγει στο ερώτημα: πού να βρείτε κεφάλαια για πρόωρη αποπληρωμή.

Υπάρχουν διάφοροι λόγοι για τους οποίους υπάρχει ανάγκη να πουληθεί ένα σπίτι με υποθήκη. Και το κυριότερο είναι η επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης και της φερεγγυότητας του δανειολήπτη. Συνειδητοποιώντας ότι θα είναι δύσκολο ή απλά αδύνατο να συνεχίσει να πληρώνει το δάνειο, ο πελάτης αποφασίζει να απαλλαγεί από το υποθηκευμένο διαμέρισμα. Επιπλέον, οι παρακάτω λόγοι μπορεί να είναι:

• Η ανάγκη βελτίωσης των συνθηκών διαβίωσης, δηλαδή η αγορά ενός διαμερίσματος που να είναι μεγαλύτερο και πιο άνετο. Αυτό μπορούν να το αντέξουν οικονομικά άτομα που έχουν λάβει μια νέα υψηλά αμειβόμενη εργασία ή θέση.
• Η επιθυμία να κερδίσουν χρήματα. Αυτό ισχύει για διαμερίσματα στα οποία εκδόθηκε υποθήκη στο στάδιο της κατασκευής.
• Προσωπικοί λόγοι, για παράδειγμα, μετακόμιση σε άλλη πόλη, διαζύγιο, γέννηση παιδιού και άλλοι.

Αίτηση για καταναλωτικό δάνειο

Ο ευκολότερος τρόπος είναι να συνάψετε καταναλωτικό δάνειο για το υπόλοιπο της υποθήκης. Αυτό θα σας επιτρέψει να εξοφλήσετε το χρέος πριν από το χρονοδιάγραμμα και να αφαιρέσετε το διαμέρισμα από το βάρος με τον τυπικό τρόπο. Ένα καταναλωτικό δάνειο μπορεί να ληφθεί από την ίδια τράπεζα ή άλλη.

Μια άλλη επιλογή είναι η αναδιάρθρωση του δανείου στις περισσότερες περιπτώσεις, αυτό είναι ακόμη πιο εύκολο να επιτευχθεί από τη λήψη ενός νέου δανείου.

Κατά τη λήψη ενός δανείου, πρέπει να λάβετε υπόψη πολλά σημεία:

• το μέγιστο ποσό ενός κανονικού δανείου είναι περιορισμένο - συνήθως δεν μπορείτε να πάρετε περισσότερα από 1 εκατομμύριο ρούβλια, οπότε εάν το μέγεθος του δανείου είναι πολύ μεγάλο, η επιλογή δεν θα λειτουργήσει.
• το επιτόκιο των δανείων είναι συνήθως σημαντικά υψηλότερο από το επιτόκιο ενός στεγαστικού δανείου και η περίοδος δανείου είναι μικρότερη, επομένως, το ποσό των πληρωμών θα αυξηθεί απότομα - τουλάχιστον 2-3 φορές, πρέπει να είστε προετοιμασμένοι για αυτό.
• Είναι πιο δύσκολο να λάβετε δάνειο με υπάρχουσα υποθήκη, καθώς κατά τον προσδιορισμό της φερεγγυότητας του πελάτη, η τράπεζα αφαιρεί τις τρέχουσες προμήθειες από το εισόδημα του δανειολήπτη. Αλλά μπορείτε να αυξήσετε τις πιθανότητες έγκρισης.
• Χωρίς εξασφαλίσεις και εγγύηση, είναι δύσκολο να αποκτήσετε ένα μεγάλο χρηματικό ποσό με δάνειο και δεν θα είναι δυνατό να παρασχεθεί ένα διαμέρισμα ως εγγύηση.

Έτσι, αυτή η επιλογή είναι εφικτή με μικρό υπόλοιπο χρέους και εάν ο δανειολήπτης έχει επαρκές σταθερό εισόδημα.

Ο αλγόριθμος είναι ο εξής:

• ο αιτών υποβάλλει αίτηση στην τράπεζα με σκοπό την αναδιάρθρωση ή τη λήψη νέου δανείου·
• εάν εγκριθεί, ο πελάτης λαμβάνει το απαιτούμενο ποσό και αποπληρώνει το τρέχον χρέος.
• αφού λάβετε πιστοποιητικό αποπληρωμής χρέους, πρέπει να επικοινωνήσετε με το Επιμελητήριο Εγγραφής με έναν εκπρόσωπο της τράπεζας (ή με ένα πακέτο εγγράφων επικυρωμένο από την τράπεζα) και να αφαιρέσετε το βάρος από το ακίνητο.
• μετά τη λήψη «καθαρού» πιστοποιητικού του δικαιώματος σύναψης προκαταρκτικής ή κύριας συμφωνίας αγοράς και πώλησης·
• Το μόνο που μένει είναι να γίνει η ίδια η συναλλαγή.

Είναι δυνατή η σύναψη προκαταρκτικής συμφωνίας αγοραπωλησίας με μεταβίβαση προκαταβολής πριν από την άρση της επιβάρυνσης του ακινήτου, εάν ο αγοραστής είναι διατεθειμένος να αναλάβει το ρίσκο. Τα κεφάλαια αυτά μπορούν να χρησιμοποιηθούν, μεταξύ άλλων, για πρόωρη αποπληρωμή.

Τα έσοδα από την πώληση μπορούν επίσης να χρησιμοποιηθούν για το κλείσιμο του δανείου που προκύπτει - ή για την αγορά νέου σπιτιού.

Υποβολή αίτησης για νέα υποθήκη

Οι πωλητές δεν θέλουν πάντα να δεσμεύονται με νέες πιστωτικές υποχρεώσεις - και αυτό δεν είναι δυνατό σε όλες τις περιπτώσεις. Επομένως, υπάρχει μια άλλη επιλογή - η σύναψη υποθήκης για τον αγοραστή.

Εάν στην πρώτη περίπτωση, καταρχήν, ήταν δυνατό να τα βγάλετε πέρα ​​με την ελάχιστη συμμετοχή της τράπεζας, τότε στην περίπτωση αυτή το πιστωτικό ίδρυμα θα λάβει σίγουρα μέρος στη συναλλαγή. Μιλάμε για πραγματική επανεγγραφή στον νέο ιδιοκτήτη του διαμερίσματος. Ο πωλητής και ο αγοραστής του ακινήτου δεν θα μπορούν να συνάψουν μια τέτοια συναλλαγή μόνοι τους.

Το σχήμα έχει ως εξής:

1. Τα μέρη επικοινωνούν από κοινού με την τράπεζα και διευκρινίζουν τη δυνατότητα πραγματοποίησης της συναλλαγής.
2. Ο αγοραστής αποδεικνύει τη φερεγγυότητά του. παρέχοντας ένα τυπικό πακέτο εγγράφων για τον δανειολήπτη. Επιπλέον, θα πρέπει να πληρώσει μια ελάχιστη καθιερωμένη εισφορά - συνήθως το 20% του κόστους στέγασης.
3. Ο πωλητής από την πλευρά του ενημερώνει τα κτηματομεσιτικά έγγραφα αν χρειαστεί.
4. Εάν η απόφαση είναι θετική, χορηγείται νέο στεγαστικό δάνειο στον νέο πελάτη σύμφωνα με όλους τους κανόνες.
5. Τα κεφάλαια μεταφέρονται στον λογαριασμό του πωλητή και ταυτόχρονα αφαιρείται από αυτά το απαραίτητο ποσό για την κάλυψη της τρέχουσας οφειλής. Στον πωλητή εκδίδεται βεβαίωση απουσίας οφειλών στο λογαριασμό.
6. Στη συνέχεια, όλα τα μέρη, συμπεριλαμβανομένου του εκπροσώπου της τράπεζας, πηγαίνουν στο Επιμελητήριο Εγγραφής και υποβάλλουν έγγραφα για κρατική εγγραφή των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας. Μιλάμε για άρση της βαρύτητας από την ακίνητη περιουσία με ταυτόχρονη πώληση του ζωτικού χώρου και παροχή στην τράπεζα ως εγγύηση.

Εάν η όλη διαδικασία είναι επιτυχής, τότε ο αγοραστής μένει με ένα νέο διαμέρισμα και ένα στεγαστικό δάνειο, ο πωλητής μένει με τα έσοδα από την πώληση μείον την τρέχουσα αξία του χρέους και η τράπεζα μένει με τη στέγαση που εξακολουθεί να είναι ενεχυρασμένη σε αυτόν .

Πρόωρη εξόφληση σε βάρος των ενδιαφερομένων για ζωτικό χώρο

Η προηγούμενη επιλογή είναι αρκετά δύσκολο να εφαρμοστεί. Απαιτείται προθυμία να ασχοληθεί κανείς με τα έγγραφα και να «τακτοποιήσει» πολλά ζητήματα για σημαντικό χρονικό διάστημα.

Η πρόωρη εξόφληση σε βάρος του αγοραστή είναι μια αρκετά δημοφιλής, αν και επικίνδυνη, λύση. Αυτό που καταλήγει είναι ότι ο αγοραστής πληρώνει στην πραγματικότητα την υποθήκη του πωλητή.

Στην πράξη, η διαδικασία μοιάζει με αυτό:

1. Συνάπτεται μια προκαταρκτική συμφωνία αγοραπωλησίας, βάσει της οποίας ο αγοραστής μεταβιβάζει στον πωλητή μια κατάθεση σε ποσό επαρκές για την εξόφληση της οφειλής. Πριν το κάνετε αυτό, ο πωλητής θα πρέπει να διευκρινίσει το ποσό.
2. Ο πωλητής επικοινωνεί με την τράπεζα για πρόωρο κλείσιμο του χρέους και αφαιρεί το βάρος από το διαμέρισμα.
3. Αφού λάβουν ένα «καθαρό» πιστοποιητικό, τα μέρη συνάπτουν μια βασική συμφωνία αγοράς και πώλησης, βάσει της οποίας ο πωλητής λαμβάνει τα υπόλοιπα κεφάλαια.
4. Ο νέος ιδιοκτήτης εγγράφει τον χώρο διαβίωσης στο όνομά του και αρχίζει να κατέχει το διαμέρισμα.

Το πού παίρνει ο αγοραστής τα κεφάλαια σε αυτή την περίπτωση δεν έχει σημασία. Τις περισσότερες φορές, χρησιμοποιούνται ίδια και δανεικά κεφάλαια, είναι δυνατή η απόκτηση στεγαστικού δανείου χρησιμοποιώντας κεφάλαιο μητρότητας.

Για τον πωλητή, αυτή η μέθοδος είναι η πιο προτιμότερη - υπάρχουν ελάχιστες μετακινήσεις σε τράπεζες, δεν παραμένει ή δεν προκύπτει χρέος, το μόνο κόστος είναι η επανεγγραφή ιδιοκτησίας.

Για τον αγοραστή, υπάρχουν κίνδυνοι: για παράδειγμα, εάν ο πωλητής αρνηθεί να πουλήσει τα διαμερίσματα αφού αφαιρέσει το βάρος από αυτά. Επομένως, είναι σημαντικό να συντάξετε σωστά μια προκαταρκτική συμφωνία αγοράς και πώλησης, ώστε σε περίπτωση δυσάρεστων συνεπειών, να μπορείτε είτε να ανακτήσετε τα χρήματα μέσω του δικαστηρίου είτε να απαιτήσετε την αναγκαστική σύναψη της κύριας συμφωνίας.

Εάν ο δανειολήπτης δεν έχει τη δυνατότητα να παραστεί προσωπικά στη συναλλαγή, τότε η τράπεζα μπορεί να κάνει τα πάντα. Αυτός και ο αγοραστής επεξεργάζονται το δάνειο, αλλά μόνο αφού ο πωλητής συμφωνήσει σε μια τέτοια πράξη. Τα χρήματα από τον αγοραστή τοποθετούνται σε ειδική θυρίδα, από την οποία ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος μπορεί να τα αποσύρει αμέσως μετά την υπογραφή της σύμβασης αγοραπωλησίας.

Τι έγγραφα χρειάζονται για την πώληση;

Θα χρειαστείτε ένα συγκεκριμένο πακέτο, το οποίο χρειάζεται πολύ χρόνο για να συναρμολογηθεί:

• δήλωση άρσης βαρών
• δανειακή σύμβαση
• διαβατήρια των μερών της συναλλαγής
• πιστοποιητικό εγγραφής της δανειακής σύμβασης
• σύμβαση πώλησης
• πιστοποιητικό απουσίας οφειλής επί του δανείου
• στεγαστικών δανείων
• έγγραφο που επιβεβαιώνει τη μεταφορά κεφαλαίων για την εξόφληση του χρέους σε ακίνητα και άλλα έγγραφα

Υπάρχουν δυσκολίες κατά την πώληση;

Κατά την πώληση ενός ενυπόθηκου διαμερίσματος, ενδέχεται να προκύψουν ορισμένες δυσκολίες:

• Κατά την αναζήτηση αγοραστή, αφού δεν θέλουν όλοι να ασχοληθούν με τη γραφειοκρατία και να περιμένουν πολύ καιρό για να συμπληρωθούν όλα τα απαραίτητα έγγραφα. Επιπλέον, τέτοιες κατοικίες δεν έχουν μεγάλη ζήτηση στην αγορά ακινήτων.
• Έλλειψη τόκων από την τράπεζα, καθώς χάνει κέρδη λόγω πρόωρης αποπληρωμής.
• Διάρκεια της διαδικασίας. Χρειάζεται πολύ περισσότερος χρόνος για να πουλήσετε ένα διαμέρισμα με υποθήκη από ένα που είναι ήδη ιδιόκτητο. Επομένως, οι πιθανοί αγοραστές ζητούν έκπτωση και οι αγοραστές συχνά πρέπει να το κάνουν.
• Η τράπεζα μπορεί να απαιτήσει πληρωμή χρημάτων προκειμένου να κάνει μια παραχώρηση και να εγκρίνει τη συναλλαγή.

Τι τιμή να ορίσω;

Φυσικά, όσο χαμηλότερο είναι το κόστος του διαμερίσματος, τόσο πιο εύκολο και γρήγορο είναι να πουληθεί. Είναι καλύτερο να ορίσετε την τιμή της αγοράς και λίγο υψηλότερη από την αρχικά προγραμματισμένη. Αυτό είναι απαραίτητο για να λάβετε το επιθυμητό ποσό κατά την υποβολή προσφοράς με τον αγοραστή.

Τα στεγαστικά δάνεια είναι δύσκολο να πουληθούν λόγω της φύσης της συναλλαγής δανείου, ενώ υπάρχει επίσης πολλή γραφειοκρατία. Ως αποτέλεσμα, η τιμή θα πρέπει να μειωθεί, ειδικά εάν τα χρήματα χρειάζονται επειγόντως.

Ο πωλητής μπορεί να λάβει τη διαφορά μεταξύ του κόστους στέγασης και του υπολοίπου του δανείου αμέσως αφού ο νέος ιδιοκτήτης προσκομίσει τη συμφωνία αγοραπωλησίας και πιστοποιητικό ιδιοκτησίας.

Χαρακτηριστικά της πώλησης κατοικιών που αγοράζονται με στρατιωτική υποθήκη

Σύμφωνα με το νόμο, τέτοια διαμερίσματα που αγοράζονται με υποθήκη, μέχρι να διακανονιστεί πλήρως το χρέος, δεσμεύονται όχι μόνο στο χρηματοπιστωτικό ίδρυμα, αλλά και στο Υπουργείο Άμυνας της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Το βάρος αφαιρείται μόνο μετά την πλήρη εξόφληση του δανείου και αφού ο δανειολήπτης συμπληρώσει τα 20 έτη υπηρεσίας. Για να πουλήσετε, θα χρειαστεί να βρείτε κεφάλαια για να εξοφλήσετε το CLP.

Διαδικασία συναλλαγής:

• Ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος ειδοποιεί τον δανειστή και τη Rosvoenipoteka για την πρόθεσή του να πουλήσει το σπίτι του και να αφαιρέσει το βάρος από αυτό.
• Ανακαλύπτει πόσα περισσότερα πρέπει να κατατεθούν για πλήρη εξόφληση.
• Συνεισφέρει κεφάλαια.
• Βρίσκει αγοραστή.
• Λαμβάνει ένα έγγραφο που αναφέρει ότι το βάρος έχει αρθεί.
• Λαμβάνει ένα έγγραφο ιδιοκτησίας από τη Rosreestr.
• Ολοκληρώνει συναλλαγή για πώληση διαμερίσματος.

Συνοψίζοντας, αξίζει να διευκρινιστεί ότι ενώ προηγουμένως ήταν αρκετά δύσκολο να πουληθεί ένα υποθηκευμένο διαμέρισμα, αυτή τη στιγμή οι τράπεζες δεν απαγορεύουν τέτοιες συναλλαγές. Το μόνο πράγμα για το οποίο πρέπει να προετοιμαστείτε είναι ορισμένες δυσκολίες κατά την πώληση.

Η έκπτωση στην πώληση είναι περίπου 15%. Αλλά μπορείτε, αντίθετα, να δανειστείτε χρήματα, να εξοφλήσετε την υποθήκη και μόνο μετά να πουλήσετε. Μετράμε.

«Τα διαμερίσματα με κατάθεση σήμερα αντιπροσωπεύουν περίπου το 30% της αγοράς», λέει η Έλενα Μισένκο, επικεφαλής του τμήματος ακινήτων της πόλης του βορειοανατολικού κλάδου της εταιρείας NDV-Real Estate. - Η δευτερογενής αγορά έχει βυθιστεί πρόσφατα, οι τιμές έχουν πέσει και η αξία των εξασφαλίσεων -δηλαδή του διαμερίσματος για το οποίο εκδόθηκε το δάνειο- έχει επίσης πέσει. Γίνεται ασύμφορο να πληρώνεις το στεγαστικό δάνειο».

Η πώληση ενός ενυπόθηκου διαμερίσματος θα δώσει την ευκαιρία να απαλλαγείτε από το διαμέρισμα ή να το αλλάξετε χωρίς να περιμένετε τη λήξη της σύμβασης δανείου.

Συχνά ο λόγος για την πώληση ενός διαμερίσματος με υποθήκη είναι μια αλλαγή στην κατάσταση εισοδήματος: για παράδειγμα, απώλεια εργασίας ή μείωση των κερδών. Επιπλέον, αλλαγές στην οικογενειακή κατάσταση, συμπεριλαμβανομένης της γέννησης ενός παιδιού ή του διαζυγίου, μπορούν επίσης να επηρεάσουν την ικανότητα αποπληρωμής ενός δανείου. «Κάποιοι θέλουν να πουλήσουν το παλιό κτίριο και να αγοράσουν ένα νέο κτίριο, ειδικά επειδή υπάρχουν πλέον προγράμματα με εμπορικές επιδοτήσεις στο πρωτογενές τμήμα», προσθέτει ο Mishchenko.

Διαμερίσματα με έκπτωση

Σύμφωνα με τη Natalya Kruglova, γενική διευθύντρια του Metrium Group, μέλος του δικτύου συνεργατών CBRE, η πώληση ενός ενυπόθηκου διαμερίσματος είναι πιο δύσκολη από ένα κανονικό. Τέτοιες κατοικίες πωλούνται με έκπτωση 10-15%. Ταυτόχρονα, εάν προσθέσετε καταναλωτικά δάνεια στα διαθέσιμα χρήματα και εξοφλήσετε το υπόλοιπο της υποθήκης στην τράπεζα, μπορείτε να αποφύγετε τη συμφωνία έκπτωσης και να αυξήσετε την αξία του ακινήτου, σημειώνει.

«Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα κοστίζει 5 εκατομμύρια ρούβλια», εξηγεί ο ειδικός. - Ας υποθέσουμε ότι ο αγοραστής είχε προκαταβολή 2 εκατομμυρίων ρούβλια και έβγαλε τα υπόλοιπα 3 εκατομμύρια ρούβλια σε υποθήκη με 11% ετησίως για 15 χρόνια. Εάν ο αγοραστής αποφασίσει να πουλήσει ένα διαμέρισμα με βάρος, θα αναγκαστεί να κάνει έκπτωση 15% του κόστους - σε χρηματικούς όρους αυτό είναι 750 χιλιάδες ρούβλια. Μετά την πώληση, θα λάβει 4 εκατομμύρια 250 χιλιάδες ρούβλια. Από αυτά τα χρήματα, θα επιστρέψει 3 εκατομμύρια ρούβλια στην τράπεζα και ο ίδιος θα έχει μόνο 1 εκατομμύριο 250 χιλιάδες ρούβλια».

Εάν ο αγοραστής δεν πουλήσει το διαμέρισμα με βάρη, αλλά συνάψει καταναλωτικό δάνειο και εξοφλήσει το στεγαστικό δάνειο νωρίτερα, τότε η αξία του ακινήτου δεν θα μειωθεί. Ο αγοραστής θα λάβει δάνειο 3 εκατομμυρίων ρούβλια με 12,9% ετησίως για πέντε χρόνια. Δεδομένου ότι ένα διαμέρισμα στη δευτερογενή αγορά ακινήτων πωλείται κατά μέσο όρο για τρεις μήνες, ο δανειολήπτης θα πληρώσει στην τράπεζα 303 χιλιάδες ρούβλια κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου: 204 χιλιάδες ρούβλια από το σώμα του χρέους (68 χιλιάδες ρούβλια το μήνα) και 99 χιλιάδες ρούβλια σε τόκους. Θεωρητικά, αποδεικνύεται ότι ο ιδιοκτήτης του υποθηκευμένου ακινήτου θα πουλήσει το διαμέρισμα για 5 εκατομμύρια ρούβλια, θα δώσει 2 εκατομμύρια 796 χιλιάδες ρούβλια στην τράπεζα (να επιστρέψει το καταναλωτικό δάνειο) και θα του απομείνουν 2 εκατομμύρια 204 χιλιάδες ρούβλια. Αλλά μην ξεχνάτε ότι για να επωφεληθείτε από αυτό το σχέδιο, πρέπει να συγκεντρώσετε ένα οικονομικό «μαξιλάρι ασφαλείας» εκ των προτέρων για πληρωμές καταναλωτικού δανείου κατά την πώληση του διαμερίσματος. Στην περίπτωσή μας, αυτό είναι περίπου 100 χιλιάδες ρούβλια το μήνα."

Ποιο δάνειο να διαλέξετε

Οποιοσδήποτε Ρώσος μπορεί να συνάψει μια δεύτερη υποθήκη, αλλά τα περισσότερα πιστωτικά ιδρύματα απαιτούν οι πληρωμές να μην υπερβαίνουν το 50% του εισοδήματος του δανειολήπτη. "Εάν, με μισθό 100 χιλιάδων ρούβλια, ο δανειολήπτης έχει ήδη ένα δάνειο με μηνιαία πληρωμή 50 χιλιάδων ρούβλια, στις περισσότερες περιπτώσεις θα του αρνηθεί ένα νέο δάνειο", σημειώνει ο Kruglova.

Σε μια τέτοια κατάσταση, είναι καλύτερο να συνάψετε υποθήκη από άλλη τράπεζα με ανασταλτικό όρο, πιστεύει ο ειδικός. «Μια υποθήκη με ανασταλτικό όρο συνεπάγεται ότι ο πωλητής ενός διαμερίσματος με βαρύ φορτίο συνάπτει άλλο στεγαστικό δάνειο για το ίδιο διαμέρισμα από μια νέα τράπεζα», λέει η Kruglova. - Εξαιτίας αυτού, ξεπληρώνει το χρέος στην παλιά τράπεζα. Μετά την οποία το διαμέρισμα έχει ήδη δεσμευτεί στη νέα τράπεζα. Ωστόσο, αυτό το καθεστώς χρησιμοποιείται εξαιρετικά σπάνια, επειδή το κύριο πρόβλημα δεν έχει επιλυθεί, δηλαδή η άρση του βαρέως, γι' αυτό και η κατοικία θα πρέπει να πωληθεί με έκπτωση. Είναι πιο γρήγορο και πιο κερδοφόρο τελικά να πάρεις καταναλωτικό δάνειο».

Έχετε χρόνο να πουλήσετε

Οι ιδιοκτήτες ενός υποθηκευμένου διαμερίσματος έχουν λίγο χρόνο, αξίζει να το πουλήσουν εκ των προτέρων. Η περίοδος έκθεσης της κατοικίας στη δευτερογενή αγορά είναι περίπου τρεις μήνες, η απόφαση του δανειστή ισχύει για το ίδιο χρονικό διάστημα, αλλά η πώληση μπορεί να καθυστερήσει.

Μπορείτε να επιλέξετε ένα από τα δύο προγράμματα για την πώληση ενός διαμερίσματος με βάρος. Κάθε επιλογή θα περιλαμβάνει τον αγοραστή, τον πωλητή και την τράπεζα που κατέχει το ακίνητο ως εγγύηση. Σε μία περίπτωση, χρησιμοποιούνται δύο χρηματοκιβώτια στη δανείστρια τράπεζα. Το πρώτο πρέπει να περιέχει χρήματα για την αποπληρωμή του δανείου και το δεύτερο πρέπει να περιέχει το υπόλοιπο κόστος στέγασης. Αφού ο δανειστής εγκρίνει τη συμφωνία, τα μέρη υπογράφουν τα έγγραφα και τα στέλνουν για εγγραφή.

Μετά την ολοκλήρωση της συναλλαγής, ο αγοραστής αποδέχεται την υποχρέωση της ασφάλειας, ο πωλητής παίρνει τα χρήματα από το κελί και αποπληρώνει το δάνειο. Ο αγοραστής λαμβάνει επίσης από την τράπεζα μια εξοφλημένη υποθήκη, την οποία χρειάζεται για να λάβει απόσπασμα από το Ενιαίο Κρατικό Μητρώο Βαρών. Στη συνέχεια, ο πωλητής αποκτά πρόσβαση στο δεύτερο κελί με τα υπόλοιπα χρήματα. Σύμφωνα με τη Natalya Kruglova, αυτή η επιλογή είναι το λιγότερο επικίνδυνο και για τα τρία μέρη της συναλλαγής.

Υπάρχει μια εναλλακτική επιλογή που θα λειτουργήσει σε περίπτωση που η τράπεζα αρνηθεί να πουλήσει το διαμέρισμα στον δανειολήπτη με εξασφάλιση. Ο αγοραστής αναλαμβάνει το δάνειο και αποπληρώνει το χρέος στην τράπεζα με μέρος της πληρωμής. Σε αυτήν την περίπτωση, όσο λιγότερα χρήματα απομένουν για την πληρωμή της υποθήκης, τόσο πιο εύκολη θα είναι η ολοκλήρωση της συναλλαγής. Για να είμαστε ασφαλείς, συνάπτεται μια προσύμφωνη μεταξύ των μερών, η οποία καθορίζει τους όρους της συναλλαγής. Ο αγοραστής πρέπει να κλείσει την υποθήκη του ιδιοκτήτη του διαμερίσματος. Αυτή η πληρωμή αντικατοπτρίζεται στη σύμβαση πώλησης ως προκαταβολή ή κατάθεση. Μετά τη λήψη των χρημάτων, η τράπεζα αφαιρεί το βάρος από το διαμέρισμα. Τα μέρη συνάπτουν συμφωνία και μετά την εγγραφή ο πωλητής λαμβάνει τα υπόλοιπα χρήματα.

Το σχέδιο μπορεί να είναι επικίνδυνο για τον αγοραστή, πιστεύει η Kruglova. Αφού αφαιρέσει το βάρος από το διαμέρισμα, ο πωλητής μπορεί να αλλάξει την απόφασή του και να ακυρώσει τη συναλλαγή. Σε αυτή την περίπτωση, ο αγοραστής θα πρέπει να ζητήσει την πώληση στο δικαστήριο. Όλα αυτά θα μπορούσαν να καθυστερήσουν τη συμφωνία επ' αόριστον. Ωστόσο, ο εμπειρογνώμονας διευκρινίζει ότι παρόμοιο καθεστώς χρησιμοποιείται κατά την πώληση εξασφαλίσεων. Όλα γίνονται, κατά κανόνα, χωρίς ζημιά στα μέρη.

Η απάντηση στην ερώτηση "Είναι δυνατόν να πουληθεί νόμιμα ένα υποθηκευμένο διαμέρισμα;" - Ναι, είναι δυνατόν. Αν μόνο ο πωλητής βρει έναν αγοραστή που θέλει να αγοράσει ένα σπίτι που εξακολουθεί να είναι ενέχυρο στην τράπεζα. Δεν είναι απλό. Είτε το διαμέρισμα πρέπει να είναι πολύ καλό, είτε θα πρέπει να παρέχονται κάποιου είδους εκπτώσεις και προτιμήσεις. Διαφορετικά, γιατί να γίνει αυτό εάν η διαθέσιμη αγορά κατοικίας είναι κορεσμένη;

Έχοντας γίνει ο ευτυχισμένος ιδιοκτήτης του σπιτιού μου με υποθήκη πριν από αρκετά χρόνια, σήμερα βρεθήκαμε σε μια απροσδόκητη κατάσταση:

• έχασαν τη δουλειά τους?
• αρρωστήσετε σοβαρά και δεν έχετε ασφάλιση.
• διαζευγμένος;
• η στέγαση δεν είναι ικανοποιητική ή υπάρχει επείγουσα ανάγκη επέκτασης.
• μετακομίζει μόνιμα σε άλλη πόλη.

Τι να κάνετε εάν αυτή τη στιγμή δεν υπάρχει τρόπος να πληρώσετε περαιτέρω το δάνειο και πρέπει να πουλήσετε το διαμέρισμα που είναι ενεχυρασμένο; Ας προσπαθήσουμε να καταλάβουμε ποια νομικά συστήματα υπάρχουν για τέτοιες συναλλαγές και σε ποιες περιπτώσεις οι απώλειες του οφειλέτη θα είναι ελάχιστες.

Στεγαστικό χρέος

Το στεγαστικό χρέος καθίσταται ληξιπρόθεσμο την επόμενη ημέρα της αδυναμίας πληρωμής κατά την προγραμματισμένη ημερομηνία. Αυτόματα, χωρίς τη συμμετοχή τραπεζικού υπαλλήλου, ενεργοποιείται ο μηχανισμός επιβολής προστίμων και κυρώσεων που προβλέπει η δανειακή σύμβαση για καθυστέρηση πληρωμής. Επιπλέον, μέχρι την εξόφληση, συγκεντρώνουν τους ίδιους τόκους με τους τόκους της κύριας οφειλής.

Επομένως, μόλις νιώσετε ότι έχουν προκύψει σοβαρά προβλήματα και πρέπει να πουλήσετε το σπίτι σας, κινητοποιηθείτε και κάντε έγκαιρα την τρέχουσα πληρωμή. Και τότε θα έχετε τουλάχιστον ένα μήνα για να πάρετε μια κοινή απόφαση με την τράπεζα για να βγείτε από μια δύσκολη κατάσταση. Εάν δεν το κάνετε αυτό, τότε θα αντιληφθείτε τι είναι το σύνθετο επιτόκιο.

Άδεια τράπεζας

Όσο το διαμέρισμα είναι ενεχυρασμένο, δεν μπορεί να διατεθεί χωρίς τη συγκατάθεση του ενεχυραστή. Αυτό αναφέρεται ξεκάθαρα στη δανειακή σύμβαση και στη σύμβαση εξασφάλισης.

Ως εκ τούτου, ειδοποιούμε επειγόντως την τράπεζα για την πρόθεσή μας να πουλήσουμε το διαμέρισμα και ζητάμε τη συγκατάθεσή της για τη συναλλαγή. Επειδή Υπάρχει μια κρίση έξω από το παράθυρο, οι πιστωτικοί οργανισμοί αντιδρούν αρκετά ήρεμα στην πώληση των εξασφαλίσεων και παρέχουν άδεια.

Ο οφειλέτης και ο πιστωτής πρέπει να συζητήσουν το κύριο ερώτημα: ποιος από αυτούς θα πουλήσει το διαμέρισμα; Μόνο μετά από αυτό μπορούν να ληφθούν περαιτέρω μέτρα.

Τι είναι πιο κερδοφόρο για τον δανειολήπτη: να βλέπει την τράπεζα να πουλά το σπίτι του ή να το πουλάει ο ίδιος; Για να το καταλάβετε, πρέπει να απαντήσετε σε 2 ερωτήσεις: ποιοι είναι οι στόχοι του πιστωτή και ποιοι είναι οι στόχοι του οφειλέτη. Είναι διαφορετικοί.

Εάν ο πωλητής είναι πιστωτής

Στόχος της τράπεζας είναι να εξοφλήσει το στεγαστικό χρέος του δανειολήπτη το συντομότερο δυνατό, δηλ. πάρτε τα χρήματά σας πίσω. Ως εκ τούτου, το ενεχυριασμένο ακίνητο διατίθεται προς πώληση στην αξία ρευστοποίησης που καθορίζεται από τον εκτιμητή.

Ορίζεται ως η τιμή για την οποία η εξασφάλιση μπορεί να πωληθεί πολύ γρήγορα και με ελάχιστο κόστος. Το μέγεθός του είναι περίπου 20-25 τοις εκατό χαμηλότερο από αυτό της αγοράς. Εάν ένα διαμέρισμα σε αυτήν την τιμή δεν πωληθεί εντός καθορισμένου χρόνου (για παράδειγμα, 1 μήνα), η τιμή του μειώνεται.

Ως αποτέλεσμα της πώλησης του διαμερίσματος, μπορεί κάλλιστα να αποδειχθεί ότι τα κεφάλαια που ελήφθησαν δεν καλύπτουν πλήρως το χρέος. Εκείνοι. ο δανειολήπτης έχασε το σπίτι του και εξακολουθεί να χρωστάει στην τράπεζα κάποια χρήματα.

Εάν ο πωλητής είναι οφειλέτης

Σε αντίθεση με τον ενυπόθηκο δανειστή, ο στόχος του οφειλέτη είναι να πουλήσει το σπίτι του με τέτοιο τρόπο ώστε να εξοφλήσει πλήρως το στεγαστικό χρέος και να ανακτήσει το μεγαλύτερο μέρος της προκαταβολής. Και κάντε το όσο πιο γρήγορα γίνεται, αλλά χωρίς να μειώσετε πολύ την τιμή. Οι τόκοι που καταβλήθηκαν στο δάνειο χάνονται αμετάκλητα, δεν υπάρχει διαφυγή από αυτό. Πρόκειται για άμεσες απώλειες.

Πώληση εξασφαλίσεων

Εάν ο δανειστής και ο δανειολήπτης συμφωνήσουν ότι ο ίδιος ο οφειλέτης θα πουλήσει το σπίτι, είναι απαραίτητο να αναζητηθεί επειγόντως κάποιος που θα το αγοράσει. Θα ήταν καλύτερα να γίνει αυτό χθες.

Πώς μπορείτε να πουλήσετε ένα διαμέρισμα εάν έχει υποθήκη; Υπάρχουν τρία νομικά συστήματα. Η χρήση καθενός από αυτά εξαρτάται από το ποιος θα είναι ο αγοραστής: ένα άτομο που έχει τα δικά του κεφάλαια για την αγορά ή ένα άτομο που πρόκειται να το αγοράσει με πίστωση.

Σχέδια πώλησης κατοικιών

Ο δανειολήπτης μπορεί να πουλήσει ανεξάρτητα το διαμέρισμα χρησιμοποιώντας τα ακόλουθα προγράμματα:

• χρήση θυρίδων κατά την πώληση διαμερίσματος με μεγάλο χρέος του δανειολήπτη σε τραπεζικό οργανισμό.
• χρήση προκαταβολής κατά την πώληση ενός διαμερίσματος με μικρό χρέος στην τράπεζα.
• χρησιμοποιώντας έναν οφειλέτη αντικατάστασης κατά την πώληση ενός διαμερίσματος σε έναν αγοραστή που έχει μόνο τα κεφάλαια για να αποπληρώσει το χρέος του πωλητή προς την τράπεζα.

Ας εξετάσουμε λεπτομερώς και τις τρεις μεθόδους. Αλλά θυμόμαστε ότι με οποιοδήποτε από αυτά, λαμβάνουμε πρώτα τη συγκατάθεση της πιστώτριας τράπεζας.

Το χρέος είναι μεγάλο, χρησιμοποιούμε χρηματοκιβώτια

Βρήκες από θαύμα έναν αγοραστή που έχει τα δικά του κεφάλαια και του άρεσε τόσο πολύ η κατοικία σου που είναι έτοιμος να την αγοράσει, δίνοντας μέρος των χρημάτων για να εξοφλήσει το υπόλοιπο του χρέους του δανειολήπτη.

Για την κατανόηση είναι καλύτερο να χρησιμοποιείτε συγκεκριμένους αριθμούς. Ας υποθέσουμε ότι η τιμή αγοράς ενός διαμερίσματος είναι 4 εκατομμύρια ρούβλια. Ανεξόφλητο υπόλοιπο - 1,9 εκατομμύρια ρούβλια. Το χρέος είναι πολύ μεγάλο.

• με την άδεια του ενυπόθηκου δανειστή, ο δανειολήπτης και ο αγοραστής συνάπτουν συμφωνία αγοραπωλησίας με την προϋπόθεση της δυνατότητας πρόωρης εξόφλησης της υποθήκης·
• τα χρήματα που καταβάλλονται από τον πωλητή κατατίθενται σε δύο τραπεζικά κελιά: στην πρώτη, κατατίθεται το ποσό του χρέους που οφείλεται στην τράπεζα για το δάνειο - 1.900.000 ρούβλια, στο δεύτερο - το ποσό του κόστους του διαμερίσματος μείον το χρέος - 2.100.000 ρούβλια.
• τα μέρη υποβάλλουν αίτηση και τα απαραίτητα έγγραφα στο MFC για την εγγραφή της μεταβίβασης του δικαιώματος στο διαμέρισμα στον νέο ιδιοκτήτη.
• μετά την εγγραφή της μεταβίβασης δικαιωμάτων, το πιστωτικό ίδρυμα λαμβάνει κεφάλαια από το πρώτο κελί - 1.900.000 ρούβλια. για την πρόωρη αποπληρωμή του χρέους του δανείου·
• Έχοντας επιστρέψει τα κεφάλαιά της, η τράπεζα δίνει στον νέο ιδιοκτήτη μια επιστολή άδειας στη Rosreestr για να αφαιρέσει την εξασφάλιση από το ακίνητο.
• ο αγοραστής αφαιρεί την κατάθεση από το διαμέρισμα και γίνεται πλήρης ιδιοκτήτης του.
• ο πωλητής αποκτά πρόσβαση στο κελί που περιέχει 2.100.000 ρούβλια.

Η ελάχιστη περίοδος για ολόκληρη την επέμβαση είναι 3 εβδομάδες.

Το χρέος είναι μικρό, χρησιμοποιούμε προκαταβολή

Η αγοραία αξία του διαμερίσματος, όπως στο προηγούμενο παράδειγμα, είναι 4 εκατομμύρια ρούβλια. Αλλά το οφειλόμενο υπόλοιπο είναι μόνο 400.000 RUB.

Οδηγίες βήμα προς βήμα για μια τέτοια συναλλαγή:

• με την άδεια της τράπεζας, ο ενυπόθηκος δανειστής και ο αγοραστής συνάπτουν μια προκαταρκτική συμφωνία αγοράς και πώλησης με την προϋπόθεση να καταβάλουν προκαταβολή για το κόστος του διαμερίσματος στο ποσό των 400.000 ρούβλια.
• τα μέρη πηγαίνουν μαζί στην τράπεζα και κάνουν πρόωρη αποπληρωμή του δανείου.
• η τράπεζα, έχοντας λάβει τα χρήματά της, δίνει στον δανειολήπτη μια επιστολή άδειας στη Rosreestr για να αφαιρέσει την ασφάλεια από το διαμέρισμα.
• Μετά την αφαίρεση της εξασφάλισης, τα μέρη υπογράφουν το συνηθισμένο DCT και πηγαίνουν στο MFC, όπου υποβάλλουν αίτηση για την εγγραφή της μεταβίβασης ιδιοκτησίας.

Μετά την κρατική εγγραφή, ο αγοραστής θα γίνει ο πλήρης ιδιοκτήτης του διαμερίσματος, σε επιβεβαίωση του οποίου θα του δοθεί ένα DCP με σήμα κρατικής εγγραφής και απόσπασμα από το Ενιαίο Κρατικό Μητρώο.

Η ελάχιστη περίοδος για ολόκληρη την επέμβαση είναι 3 εβδομάδες.

Αντικατάσταση στεγαστικών δανειοληπτών

Αυτό το σύστημα χρησιμοποιείται εάν ο αγοραστής έχει λίγα δικά του χρήματα, αλλά αρκετά για να εξοφλήσει τα χρέη του πωλητή προς τον πιστωτή.

Οδηγίες βήμα προς βήμα για μια τέτοια συναλλαγή:

• ο αγοραστής συλλέγει και υποβάλλει στην τράπεζα τα απαραίτητα έγγραφα για την έγκριση της υποψηφιότητάς του ως νέου δανειολήπτη·

• Όσο γίνεται η έγκριση του μελλοντικού δανειολήπτη, ο παλιός πρέπει να αποπληρώνει τακτικά το δάνειο. Εάν προκύψει ληξιπρόθεσμο χρέος, η τράπεζα δεν θα επιτρέψει την αντικατάσταση των δανειοληπτών μέχρι να ρευστοποιηθεί.
• αφού λάβουν την άδεια της τράπεζας για τη συναλλαγή, τα μέρη προχωρούν στην επανέκδοση του δανείου·
• ο παλιός δανειολήπτης υποβάλλει αίτηση στην τράπεζα για πρόωρη εξόφληση της υποθήκης με τα κεφάλαια του αγοραστή να του μεταβιβάζονται για το σκοπό αυτό. Ο μελλοντικός δανειολήπτης κάνει αίτηση για στεγαστικό δάνειο σε ποσό ίσο με τη διαφορά μεταξύ του κόστους του διαμερίσματος και του ποσού που μεταφέρθηκε στον πρώην δανειολήπτη.
• το πιστωτικό ίδρυμα πραγματοποιεί πράξεις για την αλλαγή του δανειολήπτη και εκδίδει πιστοποιητικό κλεισίματος υποθήκης στον προηγούμενο οφειλέτη και σύμβαση δανείου με χρονοδιάγραμμα πληρωμών στον νεοσύστατο.
• τα μέρη υπογράφουν τη σύμβαση·
• το ποσό του δανείου που έλαβε ο νέος δανειολήπτης εισάγεται στο κελί.
• συνάπτεται σύμβαση εξασφάλισης με τον νέο δανειολήπτη.
• Τα μέρη καταγράφουν εκ νέου την ιδιοκτησία του διαμερίσματος στον νέο ιδιοκτήτη.

Κατά την αλλαγή του δανειολήπτη, δεν χρειάζεται να αφαιρέσετε το βάρος του διαμερίσματος για να το πουλήσετε. Θα εξακολουθεί να είναι ενεχυρασμένο στην τράπεζα, μόνο με νέα υποθήκη.

Η ελάχιστη περίοδος για την όλη επιχείρηση για την πώληση ενός διαμερίσματος είναι 1 μήνας.

Δυσκολίες στην πώληση διαμερίσματος με υποθήκη

Τα συστήματα που εξετάζονται είναι μόνο προγράμματα που λειτουργούν υπό επιτυχημένο συνδυασμό περιστάσεων και σε ιδανικές συνθήκες. Στην πράξη, προκύπτουν πολλά διαφορετικά εμπόδια, «άβολες» συναλλαγές που καθυστερούν την όλη διαδικασία. Συνήθως προκύπτουν την πιο ακατάλληλη στιγμή και σε οποιοδήποτε στάδιο.

Αλλά το πιο σημαντικό εμπόδιο είναι η έλλειψη ανθρώπων πρόθυμων να αγοράσουν το ενυπόθηκο διαμέρισμά σας.

Τι άλλο μπορεί να επιβραδύνει τη διαδικασία:

• χρήση του μητρικού κεφαλαίου από τον αγοραστή·
• ο αγοραστής είναι στρατιωτικός ενυπόθηκος δανειστής (μια τέτοια συναλλαγή μπορεί να μην πραγματοποιηθεί καθόλου).
• ο αγοραστής, που βρέθηκε με δυσκολία, δεν είναι ικανοποιημένος με την τράπεζα (κατά την αντικατάσταση του δανειολήπτη).
• η πώληση απαιτεί συμβολαιογραφική επικύρωση.
• το διαμέρισμα αγοράζεται από πολλούς αγοραστές.
• το διαμέρισμα ανακαινίστηκε από τον πρώτο δανειολήπτη, για τον οποίο ανακάλυψε η τράπεζα (όταν αντικαταστάθηκε ο δανειολήπτης).
• απαιτείται η συγκατάθεση των αρχών κηδεμονίας·
• ο αγοραστής σε κάποιο στάδιο αρνήθηκε την αγορά ή υπέβαλε νέους όρους.
• και τα λοιπά.

Παρά τις δυσκολίες της πώλησης ενός υποθηκευμένου διαμερίσματος, μην εμπιστεύεστε την τράπεζα να το κάνει αυτό, πουλήστε το μόνοι σας. Διαφορετικά, θα χάσετε και στέγαση και χρήματα. Και αν το πουλήσετε μόνοι σας, υπάρχει πιθανότητα να χρησιμοποιήσετε τα έσοδα για να αγοράσετε ένα φθηνότερο διαμέρισμα